Rolf Lüders

Rolf Lüders

Economista

Opinión

Inmobiliaria popular


El alcalde Daniel Jadue (PC) anunció la creación de una Inmobiliaria Popular, cuyo objetivo sería contribuir a la reducción de los allegados mediante arriendos a plazo definido y a un precio más bajo que el de mercado. La sorpresa se produjo cuando Joaquín Lavín (UDI) encontró interesante la iniciativa y hace dos días, Ernesto Águila, columnista de La Tercera, interpretó estos hechos -entre otros similares- como cambios de base al modelo económico y social chileno. ¿Lo son realmente?

La oferta de vivienda social se inició en Chile a fines del siglo XIX como una iniciativa privada, pero ya en 1906 la Ley de Habitaciones Obreras involucró al gobierno en su financiamiento. A partir de 1939 el esfuerzo habitacional se concentró en la reconstrucción, pero en 1953 se creó la Corporación de la Vivienda que, con aportes estatales y privados mandatados, proveyó viviendas sociales sin tampoco lograr controlar el aumento del déficit de las mismas. Finalmente, en los años 1980, se modificó radicalmente el esquema, pasando de la oferta gubernamental directa de viviendas sociales, a uno de subsidios a la demanda.

Los datos son elocuentes. El déficit habitacional fue de 156 mil viviendas en 1952 y de 772 mil en 1992, para luego reducirse a 392mil en la actualidad (Ducci, 1997, Minvu y Diario Financiero, febrero 2018). La evolución del mencionado déficit resultó ser, bajo el actual modelo, la más positiva de la región (Ducci 1997).

Está claro, el problema de la vivienda social no está del todo resuelto en Chile, por lo que son bienvenidos los aportes subsidiarios comunales. No obstante, en el caso de la Inmobiliaria Popular, la teoría económica (Vickers y Yarrow, 1988) y la experiencia chilena, sugieren -por los incentivos involucrados y considerando la existencia de un mercado de la construcción competitivo- que con los mismos recursos el municipio podría ofrecer más servicios bajo un esquema de subsidio a la demanda.

Además, si los departamentos arrendados son de la comuna ¿qué alcalde se atreverá, una vez transcurrido el plazo establecido, a desalojar a los arrendatarios de la Inmobiliaria, que de facto estarán siendo beneficiados con un subsidio? Lo más probable es que, por la inevitable presión de la cantidad demandada de estas viviendas, el experimento conlleve a un municipio sobre-endeudado.

Financiar públicamente la vivienda social es inherente a prácticamente toda economía social de mercado. En ese sentido, la oferta de vivienda social municipal, siempre que sea realizada con sus propios recursos, es complementaria con el esfuerzo fiscal y como tal no es en absoluto incoherente con los principios del mencionado sistema. No obstante, es casi inevitable que en el caso de la Inmobiliaria Popular la oferta directa de los servicios de esas viviendas a precios inferiores al mercado resulte ser ineficiente y genere problemas presupuestarios.

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