Pablo Allard

Pablo Allard

Arquitecto urbanista

Opinión

Otro modelo

Alcalde de Recoleta, Daniel Jadue, junto al arquitecto Juan Sabbagh, presentando la maqueta del futuro “condominio popular”. Foto. Agenciauno

Luego del éxito obtenido con las “Farmacias Municipales”, esta vez el Alcalde de Recoleta, Daniel Jadue vuelve a sorprender con el anuncio de una “Inmobiliaria Popular Municipal”. Desde ya celebro la oportunista e innovadora gestión del edil comunista, sin embargo, vale la pena poner en contexto el anuncio y sus alcances.

El subsidio al arriendo es un mecanismo que se viene usando desde el primer gobierno de Piñera, cuando el Minvu estimó que el subsidio al arriendo podría ser una excelente herramienta para dar salida rápida a las familias que vivían en las aldeas de emergencia o allegados post 27-F. Su aplicación fue tan exitosa que el entonces ministro Rodrigo Pérez-Mackenna decidió luego ampliarlo a todo el país como programa piloto dentro de los subsidios regulares, bajo el inolvidable lema “Chao suegra”.

Esto significó un cambio radical a la política habitacional, que desde los ochentas privilegiaba la propiedad de la vivienda, más que el acceso, ya que la consideraba como escalón para salir de la pobreza. El subsidio al arriendo vino a reconocer un cambio sociocultural propio del desarrollo: la creciente movilidad residencial. Hoy la casa propia ya no es para toda la vida, sino para ciertas etapas de la vida. Por otro lado, el arriendo responde a la necesidad de generar oferta de vivienda de bajo costo en zonas urbanas consolidadas y con buena localización.
En rigor Jadue no ha inventado el modelo, pero lo ha empaquetado y vendido de manera magistral, ya que los municipios pueden arrendar inmuebles de su propiedad, y además servir como EGIS, organizadoras de demanda acreditadas por el Minvu.

En el programa de gobierno del Presidente electo Piñera se incluye con fuerza la idea del subsidio al arriendo, por lo que todo indica que este tipo de soluciones aumentará. Incluso algunos proponen crear un programa de “concesiones” de terrenos públicos para que inmobiliarios construyan y luego arrenden a precios regulados y accesibles a familias con subsidio. Comprometiendo al concesionario a la mantención del edificio y areas comunes.

El principal desafío de la vivienda social de propiedad pública en arriendo radica en la mantención y convivencia. Cuando los vecinos no son propietarios, se pierde el sentido de pertenencia y co-responsabilidad, dificultando la administración de edificios de familias complejas. Dificulto que algunos municipios puedan destinar los siempre escasos recursos y hacer buena gestión a darle la debida mantención y servicialidad a los conjuntos.

Por otro lado Jadue dice que sus viviendas estarán disponibles para las familias por un período de hasta cinco años. La pregunta es ¿cómo los erradica una vez cumplido el plazo, y qué efectos sociales tendrá? Los inmobiliarios que ya están implementando el modelo de negocios de la renta a bajo costo, están usando técnicas similares a los hoteles, como cerraduras con tarjetas magneticas que bloquean el acceso a su departamento a vecinos que estén morosos o hayan caído en una falta hasta regularizar la situación. Cuesta imaginar al alcalde comunista echando a la calle a adultos mayores o familias de inmigrantes, por lo que sin duda habrá grandes desafíos para el edil inmobiliario.

Finalmente, creo que vale la pena evaluar la iniciativa de Jadue, pero veo más beneficios en un modelo mixto público-privado, donde inmobiliarias compiten por la licitación, construcción, operación y mantención de los edificios y áreas comunes durante el período de concesión según estándares fijados en la licitación, el Minvu garantiza los flujos de los subsidios, de manera que el concesionario recupere la inversión de la obra, y si hace buena gestión y mantención de los edificios, tenga un retorno razonable antes de devolver la operación al municipio o el Serviu -los propietarios- para su relicitación.

#Tags


Seguir leyendo