San Miguel irrumpe en el selecto grupo de comunas con boom inmobiliario

La comuna que vio nacer a Los Prisioneros y que inspiró la canción San Miguel, de la banda de rock, tiene otra cara a la que lucía cuando, en la década de los 80, Jorge González, Claudio Narea y Miguel Tapia recorrían sus calles de casas antiguas y veredas amplias, a uno y otro lado de Gran Avenida, su columna vertebral.

Hoy, San Miguel es una mixtura entre esa arquitectura antigua y un puñado considerable de edificios modernos, de gran altura. Esto ha sido empujado por el auge inmobiliario que vive la comuna -de 90.846 habitantes y 10 kilómetros cuadrados de superficie- desde hace algunos años y que explica la presencia de muchas inmobiliarias con sus grúas.

¿Qué hay detrás de este movimiento de tierra? Claudia Zapata, gerenta comercial de Inmobiliaria Paz, cuenta que San Miguel está viviendo un auge inmobiliario debido a la gran cantidad de proyectos en desarrollo, "sustentada en una demanda latente". Explica que esta tendencia se observa desde hace un par de años producto de las restricciones de Santiago Centro, "que impulsó a las inmobiliarias a buscar otras comunas que ofrecieran características similares", como conectividad, cercanía al centro y acceso a servicios, entre otros.

Además, la vida de barrio que se genera en San Miguel la hace atractiva para familias en formación, jóvenes profesionales e incluso para inversionistas.

"Es atractiva para la vida en familia, la que está en constante renovación, en especial en los sectores de El Llano, La Marina y Barros Luco", explica Ramón Yávar, presidente del directorio de Moller & Pérez Cotapos (MPC), holding que también cuenta con negocios en la comuna.

La vida de barrio y los precios fueron las razones que inclinaron la balanza de Andrea Carvajal (33 años, soltera) a favor de mudarse a San Miguel. Arribó con maletas a la comuna en mayo del año pasado, luego de buscar más de tres años en Santiago Centro. Ahí, en calle Alvarez de Toledo, al oriente de Gran Avenida, adquirió un departamento de Inmobiliaria Icafal -de 56 m2, dos dormitorios y un baño- por el que pagó 2.100 UF. Por ese valor, en el centro podía conseguir sólo con un dormitorio. "A pesar de que pertenece a la zona sur, la comuna está a 10 minutos del centro de Santiago en metro o micro. Además, encuentras oficinas del Registro Civil, Tesorería, casi todos los bancos..., se puede ir caminando a pagar los servicios", relata.

Del auge al boom

"Lo que está viviendo San Miguel es un aumento importante de la oferta de departamentos", sostiene Enrique Quevedo, gerente general de Almagro, firma que desarrolló su primer proyecto en la comuna en 1994 y que a la fecha ha construido 16 edificios en diferentes zonas.

El auge no es nuevo. "Desde 2010 los indicadores de venta han mostrado una constante mejora, llegando a niveles máximos históricos en 2014", dice Yávar, de MPC. Y lanza otro dato sobre los planos: se está observando una sostenida baja en el indicador de meses para agotar stock, a pesar de la mayor entrada de nuevos proyectos. "En febrero de 2011 la comuna mostraba un indicador de 22 meses para agotar stock, pasando actualmente a cifras cercanas a los ocho meses". No sólo eso. "La velocidad de ventas reflejada en unidades vendidas mensualmente llegó a un máximo de 305 departamentos el año pasado, casi un 260% más que en 2011".

El tema lo sigue de cerca la Municipalidad de San Miguel, emplazada frente al sector El Llano, uno de los barrios más apetecidos por los inversionistas inmobiliarios. Javier López, director de Obras Municipal, coincide en que el boom se consolidó durante 2014, con un aumento importante de permisos de edificación, "autorizándose 26 en total; no obstante, el permiso de edificación no necesariamente se materializa de inmediato, ya que su vigencia es de tres años", advierte. Con todo, López detalla que se encuentran en ejecución alrededor de 30 proyectos inmobiliarios en la comuna, en distinto grado de avance, ya sea en obra gruesa o terminaciones.

Las zonas calientes

Desde el piso 15 de un edificio en construcción de Inmobiliaria Pilares, en calle Lazo, en el sector La Marina, se divisan seis grúas en el perímetro cercano. Además, seis torres de departamentos sólo por esa calle, antes de llegar a Gran Avenida, es decir, a lo largo de casi cuatro cuadras. Es sólo una muestra del auge que vive el sector. Pero, a la vez, al bajar de las alturas, se observa cómo la comuna sigue conservando parte de su esencia: la vida de barrio.

¿Cuáles son las calles más "calientes" desde el punto de vista inmobiliario? Un recorrido por San Miguel permite ver que, en general, en el sector poniente existe presencia inmobiliaria a lo largo de toda la comuna. Pero hay algunos que han concentrado más interés y es ahí donde las inmobiliarias han puesto sus fichas. "Destaca el sector frente al Llano Subercaseaux -entre Avenida Salesianos y Carlos Valdovinos-, el área entre calle Lazo y La Marina, y entre Avenida Lo Ovalle y Primera Avenida", detalla López. Al oriente de Gran Avenida, destaca el sector entre las calles Alcalde Pedro Alarcón y Salesianos (ver mapa).

Los primeros desarrollos inmobiliarios en altura de la comuna se situaron al poniente de Gran Avenida y hasta la Autopista Central. De norte a sur la demanda se concentró en el sector El Llano hasta el Callejón Lo Ovalle, siendo lo más apetecido El Llano.

Hernán Reyes, gerente general de Simonetti, explica que "el cambio en el plan regulador de la década pasada permitió condiciones mucho más ventajosas a sectores al oriente de la Gran Avenida". El ejecutivo cuenta que el sector oriente, históricamente, "ha sido mirado como de menos estatus, menos residencial, ya que en esa zona se ubican muchas fábricas". Pero el paso de los años y la migración de las industrias "han permitido que se levanten interesantes proyectos inmobiliarios a precios un poco más bajo que los del sector poniente, básicamente por el menor precio que pueden conseguir por los terrenos".

La tierra y los precios suben

En San Miguel "se transan en promedio, al año, 2.800.000 UF en el mercado de departamentos, según el Conservador de Bienes Raíces. El 66% de esa demanda está concentrada entre las 1.500 UF y 3.000 UF", revela Felipe López, gerente comercial de Pilares, inmobiliaria de Empresas Socovesa. El promedio de venta hoy está en 2.400 UF.

El valor del suelo ha ido al alza en el último tiempo en San Miguel, pero con ciertos matices. "El sector poniente de la comuna es el que presenta mayor interés y, por tanto, mayor valor. No obstante, existen áreas del sector oriente que se han valorizado bastante", dice el director de Obras Municipal.

"Claramente, se ha valorizado el valor de los terrenos en San Miguel, debido a la mayor demanda que han enfrentado", confirma el ejecutivo de Simonetti, inmobiliaria que también pone sus fichas en el sector. Para graficarlo, señala que hoy, en promedio, el precio de un terreno en San Miguel es equivalente a lo que se pagaba en los años 90 en el sector de Colón, en Las Condes: "En torno a las 20 UF por m2".

En MPC y Paz coinciden en que se ha valorizado la tierra en todas las zonas, en especial en el sector de El Llano, Barros Luco y La Marina. "En promedio, vemos que el valor ha subido entre un 20% y 30% en estas zonas. Esto se da por la fuerte demanda de estos sectores", señala la ejecutiva de Paz.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, advierte que la tierra ha subido en toda la ciudad y San Miguel no es la excepción. Detalla que la mayor oferta en el mercado oscila en predios entre 1.000 y 5.000 m2 y sus precios fluctúan entre las 13 y las 18 UF por m2, dependiendo de su ubicación y condiciones de desarrollo.

Los precios de las viviendas también han crecido en forma importante en los últimos dos años, afirma Enrique Quevedo, de Almagro, "siendo el departamento de un dormitorio el que más lo ha hecho (...). Estos aumentos tienen directa relación con el congelamiento del plan regulador de la comuna de Santiago a fines del 2013".

En El Llano el valor de las viviendas ha crecido alrededor de un 16%. "Esto hace que el valor de los departamentos se traslade a rangos más elevados, entre UF 2.500 y UF 3.000", dice la ejecutiva de Paz.

También ha ocurrido que los departamentos de precios más altos han aumentado su participación respecto de aquellos de menores precios. "Principalmente, los que van entre 2.500 UF y 3.000 UF. De un 5,8% de participación en 2011 han subido a un 15% en 2014, desplazando así a los de entre 1.000 UF y 2.500 UF. Estos siguen siendo fuertes en la comuna, pero han disminuido su participación en los últimos años, de un 88,5% en 2011 a 46,6% en 2014. El sector El Llano y La Marina son los con mayores alzas", precisa Yávar.

Privados suben la apuesta

En el mapa se consolidan sectores, aparecen nuevas zonas con potencial y las empresas suben sus apuesta. Almagro se instaló primero en el área de las Avenidas con las Transversales (Departamental al sur), después construyeron en La Marina y recientemente en El Llano. "En la última década hemos tenido dos edificios en venta por año. Ahora empezaremos con otro proyecto en el sector El Llano, en la calle Salesianos", adelanta el gerente.

MPC decidió invertir en un segundo proyecto, llamado Marqués II -en calle Ramón Barros Luco, en El Llano-, luego del éxito de El Marqués I, un edificio de 22 pisos ubicado en calle Fernando Lazcano. La firma terminará invirtiendo, entre ambos proyectos, 650.000 UF, es decir, en torno a US$ 26 millones.

Pilares ha desembolsado US$ 22 millones en dos proyectos, hoy en venta -en Octava Avenida y Lazo- y está impulsando una nueva iniciativa en La Marina.

Inmobiliaria Actual ha desarrollado cuatro proyectos en los últimos años, con inversión de US$ 35 millones y cerca de 400 departamentos vendidos. "La idea es mantenernos en la zona", señala Rodrigo Lyon, gerente general de la firma.

Simonetti Inmobiliaria llegó a la comuna en 2007, con un proyecto en calle San Nicolás. Posteriormente, desarrollaron dos más y ahora comenzaron a construir un cuarto edificio. "Estamos viendo otros terrenos para poder crecer en la comuna", adelanta Reyes.

Paz, en tanto, tiene dos proyectos en desarrollo y otro con próxima entrega. "San Miguel es un sector relevante para nuestro negocio y para 2015 tenemos programado un lanzamiento en el sector de El Llano", señala Zapata.