Gestión de inmuebles de colegios particulares subvencionados y la necesidad una ley miscelánea

AulasWEB

En el segundo nivel medio C (vespertino), del Liceo Agustín Edwards de Conchalí, más de la mitad de los alumnos son extranjeros.



En el marco de la Ley N°20.845 (de inclusión escolar), al 31 de junio del 2018 todos los colegios particulares subvencionados deberían estar administrados por personas jurídicas sin fines de lucro (corporaciones, fundaciones y/o entidades). La ley indica que estas corporaciones o fundaciones deberían ser propietarias de sus bienes inmuebles o en su defecto tener un contrato de arriendo con un valor aprobado por la Superintendencia de Educación. Pero han surgido algunos nudos críticos que no permiten a las entidades sostenedoras llevar a buen puerto el proceso de gestión de los bienes inmuebles, ya sea a través del arriendo o la compra con crédito con apoyo del Fondo de Garantía de Infraestructura Escolar (FGIE).  

En el caso del arriendo, éste debe ser un contrato por 8 años renovables al 11% del avalúo fiscal divido en 12 cuotas o, en su defecto, pedir un aumento de canon de arriendo a la Superintendecia de Educación, debiendo presentar una solicitud acompañada de varios documentos entre los que destaca una tasación bancaria con valorización de arriendo. Esto último ha generado dificultades a los sostenedores, ya que no todos los  bancos realizan este tipo de tasación. Sin embargo, una buena noticia es que el Congreso acaba de aprobar (20 de marzo del 2019), una ley miscelánea pronta a ser promulgada, donde se señala que también "se aceptarán tasaciones de un perito tasador o profesional competente, debidamente inscrito en los respectivos registros", con lo que se resuelve la situación de las tasación bancaria con vaorización de arriendo.

En otro ámbito, existía la imposibilidad de cambiar de local o inmueble y habilitar locales anexos, a menos que la entidad sostenedora fuera propietaria o tuviera un comodato de dicho establecimiento. En este caso, la reciente ley aprobada permitirá "arrendamientos u otros contratos respecto de inmuebles distintos al lugar donde funciona el establecimiento educacional, con el objeto de modificar el domicilio de la institución escolar, habilitar dependencias anexas, aumentar su capacidad máxima autorizada, completar nuevos cursos y/o niveles o para dar continuidad al proyecto educativo".

Respecto de comprar el bien inmueble por parte de las Personas Jurídicas Sin Fines de Lucro a los antiguos dueños, se creó el Fondo de Garantía de Instraestructura Escolar (FGIE) que depende de Corfo. Éste tiene la finalidad de respaldar los créditos bancarios que los sostenedores contraten con el objeto de adquirir el bien inmueble en que funciona el establecimiento educacional. A febrero del 2019, se efectuaron 27 compras de colegios o inmuebles con apoyo del fondo, por un monto total de 4 mil millones de UF aproximadamente.

La lenta utilización del FGIE tiene relación con que hay pocos bancos operándolo (Banco Estado y Banco Internacional). Asimismo, existe gran cantidad de documentación solicitada y se deben resolver situaciones vinculadas al estado del inmueble que no tienen relación con el fin educativo de este. Lo cual hace poco atractivo en el mediano plazo optar con la compra mediante este proceso.

Por tanto, para mejorar esta situación es necesario generar cambios normativos y administrativos que permitan tener un instrumento más atractivo, flexible, y eficiente. Entre algunos aspectos a considerar tenemos:

  • Cambiar la normativa para permitir que otras entidades financieras que otorgan créditos y cumplan con ciertos requisitos mínimos, puedan acceder al Fondo de Garantía de Infraestructura Escolar.
  • Se debiera procurar aprobar la garantía en las condiciones que actualmente funciona el colegio y no solicitar regularizar situaciones pendientes (diferencias de metros cuadrados en Dirección de Obras Municipales y SII o solicitudes de documentos que no están digitalizados como planos de loteo originales, etc.). Dado que el Mineduc y/o Superintendencia de Educación tienen validado el funcionamiento del colegio con el pago de las respectivas subvenciones, Mineduc debiese entregar un documento que identifique los inmuebles que forman parte del colegio dejando en manos del evaluador (banco) la responsabilidad de evaluar si los sostenedores califican o no para el otorgamiento de dicha garantía.
  • Existen dos métodos tasación por reposición y por flujo donde se escoge el menor, para los casos de colegios con buena infraestructura, pero con pocos alumnos se debiese establecer un tercer criterio de tasación, para que no sean castigados por el actual método de tasación.
  • En el caso de las escuelas especiales, de adultos, etc., es necesario que se considere el flujo real que tienen de alumnos y no la capacidad equivalente a jornada escolar completa, ya que rebaja sus ingresos por flujo ente un 50% a un 70%.
  • Buscar otras figuras similares al endoso de los créditos, permitiendo a los bancos endosar parte del crédito manteniendo un porcentaje que les permita seguir administrando el mismo.
  • Ampliar el plazo de la Ley 21.052 de regularización de bienes inmuebles destinada a establecimientos educacionales (ley del mono) puesto que éste vence en diciembre del 2019.

Es aquí donde el congreso debiese generar una nueva ley miscelánea para ver estos temas y los relacionados con la gestión de los colegio. De manera que la labor legislativa pueda ser una ayudar efectiva a los sostenedores en el proceso de transición de Sociedad Educacionales a Personas Jurídicas sin Fines de Lucro.

Comenta

Imperdibles