Santiago Centro cambia su fisonomía y crece desocupación de oficinas

Fotos: Pablo Sanhueza.

Las protestas y la pandemia empujaron a que muchas empresas dejaran el centro de la capital y subieran al sector Oriente. Comerciantes de la zona ven sus ingresos afectados hasta en un 50% -aunque diciembre significó un leve repunte-, la tasa de desocupación de espacios llega al 10% y algunos plantean que el centro no volverá a ser el que se conocía prepandemia.


Son cerca de las 8 A.M. y la ciudad no se detiene. Santiago Centro, en comparación a cómo era la fotografía hace un año atrás, luces sus calles repletas de peatones. En la esquina de Alameda con San Antonio, donde hasta enero pasado había una tienda Paris -estuvo ahí 72 años-, los peatones pasan y ya no hay vitrinas que mirar, solo unas planchas metálicas, que cubren las otrora grandes ventanas. Y no es solo una tienda, también hay numerosas oficinas y farmacias que cerraron, ahogados por la contingencia de la pandemia y las protestas semanales en el centro.

La pandemia trajo consigo un problema sanitario de envergadura. Pero no todo fue salud. La economía, y particularmente los locales físicos, se vieron afectados. Al momento de cerrar, por ejemplo, la tienda Paris, se argumentó que la ola de vandalismo producto del estallido social fue uno de los principales motivos. Pero extrabajadores del local comentan que el Covid-19, que obligó a bajar las cortinas durante unos meses, fue la gota colmó el vaso. De todas maneras, ese es solo un ejemplo, y se suman bancos, oficinas centrales de otras tiendas de retail, puestos de cadenas de fast food, entre otros.

Muy cerca, en calles San Antonio con Moneda, está el local de repostería colombiana Gustapan. Justo en esta esquina se encontraba con el Banco Internacional, Banco Itaú y Banco de Chile. De estos tres, el primero tiene poca actividad, el segundo funciona solo por unas entradas y está todo cubierto por unas planchas metálicas, mientras el último cerró y se trasladó. Eso fue hace solo unas semanas, argumenta Carlos Palomino (43), administrador de la sucursal de Gustapan.

Justo en la esquina de San Antonio con Moneda convivían tres instituciones. Banco Itaú, Internacional y Banco de Chile. Este último trasladó recientemente sus oficinas.

Muchos de sus clientes, afirma, son trabajadores de los locales de los alrededores, por lo tanto su ausencia afecta directamente a los ingresos percibidos en el local. “A medida que los cierren, por ejemplo, o vengan menos, tendremos clientela”, resume él. En los últimos meses, cuando existían cuarentenas impuestas a la ciudadanía debido a la emergencia sanitaria, fueron tiempos duros, porque con las restricciones para salir, menos gente podía ir a comprar. “Hoy día, con respecto a meses anteriores a la pandemia, es un nivel muy bajo de clientes”, asegura.

Con el contexto del Covid-19, dice el administrador, sus ventas están hoy en un 50% menos que previo a la pandemia. Pero durante los lock down, cayeron a la mitad de eso, un 25%. Nunca tuvieron pérdidas totales, porque el negocio estaba dando exactamente para los gastos. Eso sí, sin los alivios que entregó el Estado y los arrendadores, el negocio habría tenido que cerrar. “Desde la segunda mitad de diciembre aumentó el flujo de clientes y de gente que pasa por afuera del local, y eso lo hemos visto reflejado”, asegura.

A pesar de que la sucursal lleve ahí unos nueve años y entendiendo que no pueden depender completamente de las oficinas en los alrededores y de la venta física, pretenden sumarse a Rappi, para así poder continuar con las ventas en caso de volver los encierros. “Nosotros fuimos muy afortunados, porque muchos de los locales de comida no pudieron trabajar correctamente o quebraron, pro nosotros pudimos sostenernos igual. Todas las ciudades evolucionan, pero aquí no han habido muchos cambios”, comenta Palomino. Levanta la mano, y apunta al otro lado de la calle. “Justo al frente había un McDonald’s de helados y lo cerraron, pero eso funcionaba hasta la semana pasada, y así mismo otros locales también parecen cerrados, pero siguen funcionando detrás de la cortina”, asegura.

De todas maneras, pusieron hace un tiempo sillas y mesas en la parte exterior del local, que antes no tenían, y la recepción de los peatones ha sido positiva. Sin importar del contexto y de las oficinas y locales cerrados alrededor, “para muchos es más atractivo comprar y quedarse aquí”. Eso sí, de tanto en tanto durante la conversación, se interrumpe por la consulta de valores, entrega de vuelto a clientes y el ritmo se detiene y peatones hacen filas afuera para poder comprar desde buñuelos, almojábanas, lechonas, tamales y otros productos colombianos.

Se arrienda

En el trayecto de unas cuadras, se van sumando las oficinas vacantes. Letreros de “Se arrienda”, si bien no son muchos, hacen evidente la necesidad arrendatarios donde antes habían locales de venta de zapatillas, bancos, entre otras. Se extienden por San Antonio, Moneda, Agustinas, Huérfanos y siguen por Paseo Estado y Ahumada.

No solo del área retail cerró la tienda Paris de Alameda, sino también Falabella retiró sus oficinas centrales de Santiago Centro. Incluso frente a la Plaza de la Constitución. Ahí, en la esquina de Agustinas con Teatinos, había un Banco Santander, pero que por el estallido social y luego por la pandemia, retiró su sucursal del lugar. Lo mismo un Banco Security, Scotiabank y, recientemente, Banco BICE levantaría su sucursal de esa misma esquina, para trasladarse a Las Condes.

Fernando Escalona (61) lleva cinco años trabajando en esa esquina en su kiosco. Dice que el punto es muy transitado, entonces realmente depende desde dónde los comerciantes estén ubicados. Eso sí, que las sucursales de los bancos se hayan ido, argumenta, le ha afectado, porque no son solo trabajadores que dejan de asistir a la oficina, sino también público que frecuentaba presencialmente esas dependencias.

Fernando Escalona lleva cinco años en su kiosco en Santiago Centro. Justo en su esquina, antes había un Banco Santander, Security y BICE.

“Aunque vayan cerrando sus oficinas acá en Santiago, no necesariamente se van llenando con otros arrendatarios. De hecho, acá ya no pasará. Y a lo que mandan para la casa, siguen trabajando desde allá y he visto a algunos que vienen a marcar, pero solo saludar y se van”, dice el comerciante. Previo a la pandemia, dice que aproximadamente ganaba unos ochocientos mil pesos al mes. Pero con el Covid-19 bajó sus ingresos a un 60%. “Ahora llegas y, al contrario de lo que pasaba antes, no vendes nada... Si antes te compraban el diario, ahora ni siquiera eso” agrega él.

En minutos de conversación, el diálogo es entrecortado. Se interrumpe con consultas de calles por parte de los peatones, pago de entregas, y “clientes fieles” que vuelven a verlo. Uno se detiene y le dice que estaba de vacaciones, si le tiene los números de una colección de mitos nórdicos que viene con un periódico. Otro le pide un brownie y un Súper 8. “Trato de rescatar a esos clientes fieles, como los chicos que vienen por algún número o texto, y ahí voy recuperando un poco”, asegura él. Y ejemplifica. “Antes, lo que más se vendía eran dos cajas de Bigtime y Súper 8 al día, pero cuando volvimos de la cuarentena me demoré casi dos meses solo en una”, recuerda.

A pesar del cierre de las oficinas que rodean su kiosco, dice que en el último tiempo las cosas han cambiado. “Esto ha repuntado un poco y es porque la gente, con la vacuna y flexibilización de las cuarentenas, ha salido más y es una mezcla de cosas, incluyendo que es fin de año. Y aquí que me cuentan todo, me han cosas cosas diciendo que es ‘para llevarle a la abuelita de regalo’, y es porque se está recuperando un poco la vida a lo que era antes”, plantea. “De estos bancos que tenía frente a mí, habían clientes fijos, pero hay que pensar también cuánto cuesta un pedacito acá en Santiago Centro”, dice el comerciante.

Otro de los puntos relevantes, dice, es que la población ha cambiado sus hábitos con la pandemia. Él llega por la mañana, temprano, pero no pasa de las 18:30 horas. Pero los viernes, a eso de las 15:00 horas, el tránsito fluido y la constancia de peatones “se corta”. “Con la pandemia han comenzado a irse temprano, y ya ni siquiera es porque puedan haber manifestaciones los viernes, porque eso ya no afecta y no pasa mucho en el centro, pero la gente tiene otras costumbres”, plantea. Otros kioscos en sus cercanías han cerrado, a diferencia suya y cree que es porque “fomenta la cultura”, con revistas de historia, sopas de letra, libros, autos de juguete y otras cosas, “no solo dulces y bebidas”.

Traslados de sedes

Según Pablo Jerez Hanckes, Gerente Corporativo de Planificación y Control Financiero de BICE, con el traslado de la Casa Matriz desde Santiago Centro a Las Condes se contemplan beneficios y oportunidades de accesibilidad y conectividad. A media cuadra tendrían una estación de Metro -Alcántara-, y eso les facilita acercar sus servicios y sede a los clientes del sector oriente de la capital, lo cual incide directamente en el ahorro de tiempo en las visitas.

El traslado en sí, agrega, les permite mejorar su posicionamiento para habilitar espacios de atención más innovadores. “Este edificio entrega más posibilidades de un trabajo más colaborativo acorde a los tiempos, espacios abiertos y más modernos que no eran posibles en un edificio más tradicional e histórico como el de Teatinos”, plantea Hanckes.

Desde el 18 de octubre de 2019 su forma de trabajar cambió. Horarios más restringidos de visita, para así procurar cuidar sus sucursales y también a sus clientes y colaboradores, entre otras, fueron algunas de las principales restricciones. Luego, con la pandemia, llegó una nueva forma de hacer el trabajo.

Eso sí, en el caso de BICE, al igual que otras tantas firmas, la decisión estaba tomada previo a la pandemia. Incluso antes que del estallido social. “Fue tomada hace varios años como parte de la nuestra estrategia y también como respuesta al crecimiento de la organización y la necesidad de reforzar nuestro estilo de trabajo con un ambiente propicio para el trabajo colaborativo”, comenta el ejecutivo, que añade que esperan trasladarse en su totalidad durante el 2022 al Edificio Alsacia de Apoquindo, puesto que aún funcionan algunas oficinas en Teatinos.

Justo en la esquina de Agustinas con Teatinos se encontraban un Banco BICE y un Santander. Al lado de este, un Baco Security y Scotiabank. De estos, solo resta el primero y que espera trasladarse a Las Condes en su totalidad para 2022.

Según Daniella Pollastri, agente inmobiliario de RE/MAX Central, una de las firmas de bienes raíces más importantes a nivel internacional, dice que por primera vez se están viendo movimientos en Santiago Centro y sus alrededores. “Grandes empresas que antes tenían su centro neurálgico en Santiago, con varias sucursales o grandes oficinas cercanas al comercio y a los principales servicios que ofrece Santiago, hoy decidieron finalmente moverse a zonas más tranquilas y bien conectadas, o achicarse pagando menos arriendo”, comenta la especialista.

De hecho, Pollastri asegura que la carga económica que pueda caer sobre las distintas firmas en un momento de crisis, y lo que fue la paralización de sus equipos en medio de las cuarentenas, hizo replantearse la forma de trabajar, dónde y cómo hacerlo.

Esto, plantea, se debe a dos razones: el estallido social y la pandemia. La segunda es la más preponderante. Y, evidentemente, la más inmovilizadora de fuerza laboral con las restricciones sanitarias. Primero, analiza, muchas oficinas quedaron paralizadas desde el 18 de octubre de 2019 y toda la agitación social que conllevó. No podían trabajar por la incapacidad de trasladarse o por encontrarse en una zona insegura.

Luego, con el Covid-19, se agudizó la inestabilidad. Esto obligó a cambiar las formas de trabajo y la mecánica. “Muchos espacios se reemplazaron por el trabajo remoto y esas oficinas, que antes ocupaban muchísimos metros cuadrados, con arriendos millonarios, hoy decidieron bajar los gastos mensuales de arriendo y trabajar de forma remota con sus trabajadores”, desarrolla. En ese sentido, la estrategia ideal ha sido cambiarse a zonas más tranquilas, conectadas y cercanas a los trabajadores.

El futuro que viene

Según datos entregados por la firma de servicios inmobiliarios CBRE, con datos anticipados del cierre de este año, en todo Santiago existe un stock de 1,93 millones de metros cuadrados de oficinas Clase A; lo que se traduce a una vacancia del 10,32%, el doble de cuando comenzó la pandemia.

Dos situaciones cambiaron la estructura del mercado, propone la agente inmobiliario Daniella Pollastri, porque las oficinas se dieron cuenta que no necesitaban tener tantos metros cuadrados, y tampoco tener divididas las distintas sedes si es que existía la oportunidad de unirlas -como implementará BICE-. Además, en ciertas firmas, como se dieron cuenta que parte del personal podía operar desde sus hogares, utilizando menos metros cuadrado, incluso a la mitad, manteniendo el funcionamiento.

Eso sí, Pollastri asegura que lo que ocurrió en todo Santiago es que se incrementó la cantidad de oficinas disponibles para el arriendo. Según la ley de oferta y demanda, al haber más oficinas desocupadas, obviamente se debió bajar el arriendo por metro cuadrado, para ocupar los sitios de manera más rápida. “Ahora los precios de Santiago Centro y del sector Oriente son mucho más cercanos”, dice, y luego añade: “Al tener un mercado más bajo, muchas empresas tomaron la decisión de este cambio, por que podían arrendar menos metros cuadrados, en oficinas de clase A+, más nuevas y rentables, con excelente conectividad, y de mejor calidad”.

Actualmente, a raíz de la pandemia, se modificó el mercado de arriendos de oficinas y hoy día existe cerca del 10% de desocupación, considerando que históricamente ese valor era del 5%. “Habiendo mucha disponibilidad, quienes necesiten arrendar tendrán que bajar el valor UF/M2, sino tendrán que vender y sería peor escenario”, dice Pollastri. En el mercado inmobiliario se cree que se avanzará a los niveles de arriendos prepandémicos, y que durante 2022 se verá algún ajuste, aunque no tan masivo como lo que se vio en 2021 a la baja.

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