Independencia AGF: "Todo lo que está pasando afectará la intención de inversión de ahora"

FRANCISCO HERRERA, GERENTE GENERAL CORPORATIVO DE INDEPENDENCIA AGF. FOTOS: PATRICIO FUENTES Y./ LA TERCERA
FRANCISCO HERRERA, GERENTE GENERAL CORPORATIVO DE INDEPENDENCIA AGF. FOTOS: PATRICIO FUENTES Y./ LA TERCERA

Si bien el vandalismo de las últimas semanas ha afectado a los activos inmobiliarios para la renta, como locales comerciales, el gerente general de la gestora afirma que el fondo de rentas comerciales ha tenido y tendrá un impacto acotado.




El vandalismo observado en las últimas semanas ha tenido entre sus principales focos atacar supermercados y locales comerciales. Un ejemplo de aquello es que la semana pasada un grupo de personas quemó y saqueó cerca de 10 locales del Mall Arauco Quilicura luego de que se denunciara que, supuestamente, ese lugar estaba siendo utilizado como centro de torturas.

Esta situación tiene preocupados a los inversionistas que participan del negocio inmobiliario, entre ellos, los fondos de inversión enfocados en ese tipo de activos.

Así lo afirma Francisco Herrera, gerente general corporativo de Independencia Administradora General de Fondos (AGF), cuyo principal vehículo es el Fondo Rentas Inmobiliarias.

"Si este proceso de violencia y de vandalización hacia activos inmobiliarios continúa, es un tema que preocupa porque tiene un impacto para la economía en general, ya que genera incertidumbre y eso, a su vez, impacta en la inversión. De hecho, a futuro habrá un impacto en el ritmo y desarrollo de la economía por todo esto", sostiene Herrera.

Añade que "todo lo que está pasando afectará la intención de inversión de ahora, donde la gente que hace un mes y medio pretendía invertir en distintos proyectos, lo que significaba tener más oficinas, ahora está evaluando si lo hace o no".

En ese contexto, espera que el vandalismo cese lo antes posible, pues entrega malas señales para los inversionistas, sobre todo para los que participan de este segmento. En paralelo, estima que los próximos meses serán un periodo de reconstrucción de los supermercados y centros comerciales, lo que impulsará una caída del intercambio económico.

Impacto acotado para el fondo

De todos modos, el ejecutivo matiza que, si bien este tipo de activos han sido vandalizados en las últimas semanas, en el caso del fondo de Independencia ha tenido un impacto muy acotado.

"Si bien tenemos locales comerciales, éstos son stand alone (directo a la calle), donde hemos tenido algunos locales atacados, pero no han sufrido incendios, por lo que hemos tenido muchos menos problemas que otros actores inmobiliarios", asevera.

Explica que esto ocurre porque las inversiones del vehículo están muy diversificadas y se enfocan en oficinas, las cuales no han sufrido ataques, mientras que los locales comerciales representan solo cerca del 20% de la cartera. Además, agrega, los principales clientes que arriendan los activos son grandes empresas con contratos que duran cinco años y medio promedio, por lo que prevén que sus principales fuentes de flujos no se verán afectados ni en el corto ni en el mediano plazo.

Eso sí, dice que la crisis social ha impulsado otra consecuencia para el fondo. Antes del estallido, el dividendo que daban anualmente dividido por el valor de mercado de la cuota, es decir, el dividend yield, era de entre 3,8% a 4%. En cambio, ahora con los valores corregidos se está transando en un rango de 5,5-6%. En simple, como el valor de la cuota bajó, el dividend yield subió, donde tanto la tasa de descuento como el retorno que se entrega a los inversionistas se elevaron.

Si bien los fundamentos del vehículo no han sido desafiados, la cuota que se transa en la Bolsa de Santiago ha sufrido: desde el 18 de octubre, el día que estalló la convulsión, hasta el cierre de ayer, el valor ha caído casi 15%. De hecho, en las primeras semanas el retroceso fue mayor y en los últimos días ha tenido una corrección.

"Eso se produjo porque varios inversionistas retail del fondo vendieron cuotas para, seguramente, irse a instrumentos en dólares para resguardarse del riesgo y de la volatilidad", explica. De todos modos, enfatiza que "nuestros grandes aportantes, que son las AFP, siguen manteniendo porcentajes muy parecidos a los que tenían previo a la crisis".

También anticipa que subirán los costos de los seguros relacionados a las coberturas de actos vandálicos y huelgas.

El foco del vehículo

Pese a que reconoce que en estos momentos miran con cautela cómo se va desarrollando la crisis, remarca que apostarán por seguir creciendo, sobre todo porque se amplió el plazo de existencia del fondo y su capacidad de endeudamiento.

"Por ello, seguiremos buscando activos que estén rentando y también nos enfocaremos en desarrollar otros para después hacerlos rentar. Actualmente tenemos una liquidez relevante, cercana a 1,2 millón de UF (US$43 millones), y además tenemos una posibilidad de usar nuestra capacidad de financiamiento, que se amplió, para invertir", relata.

Actualmente, están mirando algunos procesos de venta de centros comerciales, oficinas y terrenos, donde lo que más les interesa son los edificios de oficinas, pues es su negocio principal.

Respecto al impacto que tendría para la industria el impuesto al alto patrimonio inmobiliario que se acordó dentro del acuerdo tributario, pone paños fríos.

"Este impuesto afectará a los activos inmobiliarios y, por ende, habrá una afectación a los fondos enfocados en este tipo de activos, incluido el nuestro. Por lo que ha salido hasta ahora, afectará al fondo, pero de manera acotada, por lo que este tema no debiera tener un efecto significativo en la inversión dentro de la renta inmobiliaria", asegura el ejecutivo.

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