Las oficinas y los centros comerciales se verán diferentes después del Covid-19

FOTO: JOHN KUCZALA

Las propiedades comerciales se beneficiarán de una vacuna contra el coronavirus, pero las presiones a largo plazo pueden acelerarse pospandemia.




La oficina y el centro comercial son dos de las cosas que el Covid-19 ha cambiado más visiblemente. También tienen el mayor potencial de recuperarse una vez que se distribuya una vacuna, pero podrían verse bastante diferentes.

Los primeros indicadores sugieren que muchas personas desean continuar con sus vidas de manera más remota. Aproximadamente una cuarta parte de los trabajadores de oficina en una encuesta reciente de Jones Lang LaSalle dijeron que les gustaría trabajar fuera de la oficina a tiempo completo después de la pandemia. Mientras tanto, el presidente ejecutivo de Walmart, Doug McMillon, afirmó este mes que el minorista estaba convencido de que la mayor parte del cambio de comportamiento hacia las compras en línea “persistirá más allá de la pandemia”.

Aún así, sería demasiado simplista asumir que los propietarios están necesariamente en peligro. Los bienes raíces comerciales son un negocio que puede tardar en evolucionar debido a los arrendamientos a largo plazo. Un plazo minorista típico es de unos seis años, mientras que las oficinas están más cerca de los 10 años, según CoStar Group. Además, la recaudación de alquileres se ha estabilizado para las oficinas, y los propietarios cobran más del 96% del alquiler habitual en julio, según el organismo de la industria Nareit, que rastrea las cifras de los fideicomisos de inversión inmobiliarios cotizados. Incluso para las tiendas minoristas independientes (piense en las grandes tiendas), la recaudación del alquiler fue de aproximadamente el 95% en septiembre.

El valor atípico son los centros comerciales, donde la recaudación de alquileres se ha recuperado desde el mínimo del 49% en mayo, pero todavía estaba solo en alrededor del 82% en septiembre. Se ha anunciado el cierre de más de 11.100 tiendas minoristas en Estados Unidos este año hasta noviembre, según CoStar. Algunos grandes almacenes vacíos podrían tener una segunda vida como centros de distribución de comercio electrónico, aunque esa puede ser una opción solo para los centros comerciales más desfavorecidos, ya que puede afectar el tratamiento fiscal de una propiedad.

Antes de la pandemia de coronavirus, muchos centros intentaban reorientarse en torno a las denominadas tiendas minoristas “experimentales”, como gimnasios y restaurantes. Esos negocios fueron los más afectados por la pandemia, por lo que el enfoque podría cambiar a los supermercados, donde el tráfico peatonal se ha mantenido mucho mejor. Incluso si los consumidores están comprando y pagando en línea, es posible que deseen recuperar físicamente sus compras, por lo que los centros al aire libre basados en el tráfico generado por los supermercados tienen demanda.

En la categoría de oficinas, ya hay indicios de futuras presiones sobre los alquileres. Aproximadamente el 1,7% del espacio de oficinas de EE.UU. estaba disponible para subarrendamiento a partir del tercer trimestre, según CoStar. Eso supera las tasas durante la crisis financiera de 2008, lo que sugiere una tendencia impulsada no solo por la recesión. Además, la construcción de oficinas en trámite alcanzó un pico cíclico en el tercer trimestre, según un informe de mercado nacional de Newmark Group.

Sin embargo, es prematuro contemplar un mar de oficinas vacías. Los gigantes tecnológicos como Facebook están alquilando o comprando un nuevo espacio incluso mientras visualizan que se hará más trabajo de forma remota. Las pérdidas de empleo en las industrias que utilizan oficinas han sido menores que en otros sectores, según Newmark.

Incluso si más personas trabajan de forma remota después de una pandemia, la “desdensificación” del lugar de trabajo podría significar que las personas que están allí ocuparán más espacio debido a las medidas de seguridad y los esfuerzos para hacer que las oficinas sean acogedoras. Esta es una “tendencia que contrarresta el viento en contra del trabajo remoto”, dice Nancy Muscatello, consultora gerente de CoStar Advisory Services.

Otro cambio podría ser arrendamientos de oficinas más cortos. Los arrendamientos más flexibles pero con menos beneficios para los inquilinos en realidad podrían ser un poco más rentables para los propietarios. Pero los plazos promedio más cortos podrían aumentar el costo de capital para los edificios de oficinas y presionar las valoraciones, señala el analista de KBW, Jade Rahmani, aunque eso se compensaría un poco si las tasas de interés se mantienen bajas.

Las oficinas y los centros comerciales no van a desaparecer, pero podrían ser diferentes tanto para los propietarios como para los ocupantes.

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