La inversión en proyectos de renta residencial administrados profesionalmente se ha vuelto una tendencia a nivel global. El creciente interés por los conocidos "Multifamily" se explica en gran medida, por la estabilidad que entregan en los retornos esperados gracias a la gran atomización de los ingresos, producto de la diversificación de arrendatarios, lo que se suma a que la vivienda es una necesidad básica en el consumo de las personas, convirtiéndola en una estrategia defensiva ante contracciones del ciclo económico.
Mientras vemos que los Multifamily proliferan a nivel internacional, ¿podemos replicar este tipo de proyectos en las distintas comunas de Santiago y ciudades del país? ¿Qué factores claves para el éxito de estas estrategias son necesarios para un correcto desarrollo de esta industria en nuestro país?
La experiencia internacional nos demuestra que existen diversos factores para el desarrollo de este tipo de proyectos. Desde el punto de vista de las características de la oferta, es importante lograr que no sólo la operación y administración del inmueble sean eficientes, sino también entregar una experiencia "de hotel" a los arrendatarios a través de modelos de atención personalizados y, sobre todo, instalaciones o "amenities" superiores respecto a edificios para la venta. Esto, genera un nivel de ocupación estable y crecimiento sostenidos en las tarifas de arriendo que se traducen en los retornos y flujos de este tipo de estrategias, demostrando que no basta simplemente con "poner en arriendo" los departamentos que anteriormente estaban a la venta.
Por el lado de la demanda, la creciente preferencia del arriendo por sobre la compra es algo que se explica por factores que trascienden a nivel global: los cambios demográficos que impactan los planes de vida de las futuras generaciones, el mayor valor de las propiedades en conjunto con restricciones al financiamiento y el stock creciente de deuda privada.
A nivel local, es importante poder desarrollar proyectos en zonas donde los planos reguladores permitan niveles de densidad y constructibilidad suficientes para diluir el costo de operación en un número mayor de unidades y así lograr tarifas competitivas de arriendo al momento de comenzar el periodo de ocupación del inmueble.
Lo anterior, es un desafío especialmente importante en Santiago, dadas las restricciones existentes en los planes reguladores en distintas comunas de la capital, lo que ha generado que el desarrollo de proyectos enfocados a renta residencial se dé, principalmente, en zonas donde una mayor experiencia de arriendo no necesariamente se traducirá en mayores niveles de renta, producto de las restricciones presupuestarias de los segmentos socioeconómicos objetivos. Lo anterior, ya que son estas zonas las que permiten construir proyectos con las características normativas deseadas.
De la misma forma, actualmente los procedimientos legales para ejercer los derechos como propietarios ante un incumplimiento sostenido implica que los tiempos de ejecución de una salida son muy prolongados en comparación con otros mercados, siendo un factor de riesgo a tener en consideración.
Por lo anterior, es importante contar con el apoyo normativo y regulatorio, con el fin de poder generar proyectos en distintas zonas de Santiago y Chile para que la industria se desarrolle de manera sostenida y diversificada logrando generar un mercado profundo y estable al igual que en mercados extranjeros.