A cuatro años de Caval, Machalí aún espera cambios en el plan regulador

Aún no es mediodía en la Carretera El Cobre y, pasada la impresionante congestión vehicular de la hora peak temprano en la mañana, todo es calma a mitad de camino entre Machalí y Rancagua. Del lado norte de la vía pastan unos caballos junto al verde Club de Polo, donde destaca la casona donde se levanta el Polo Restobar. Del lado sur, nada hace pensar que el terreno agrícola despejado con algunos sitios en arriendo, como el que ocupa una automotora que renta y vende camionetas, fue el epicentro geográfico del terremoto político que tocó directamente a la familia de la expresidenta Michelle Bachelet en su segundo mandato en La Moneda.

El predio, de 44 hectáreas, que se encuentra en una ubicación privilegiada que comienza cerca del Colegio Coya, no solo destapó los negocios de Caval, la empresa de Mauricio Valero y Natalia Compagnon -esposa de Sebastián Dávalos Bachelet-, anticipando un cambio en el plano regulador de agrícola a uso urbano, sino que puso en compás de espera de manera indefinida ese mismo proceso que estaba a punto de ver la luz hace cuatro años, y aumentó la rigurosidad de la autoridad para conceder cualquier permiso que se pueda asociar al carácter especulativo del negocio en bienes raíces.

De hecho, el desarrollo urbanístico de Machalí no se ha concentrado en el área del ex sitio de Caval, sino más bien al norte, entre la Carretera El Cobre y Avenida San Juan.

Lo que sigue siendo un tranquilo campo -originalmente de tres terrenos- fue adquirido a Caval por la empresa Silca, del empresario Hugo Silva, en $ 9.500 millones, quien tras estallar el caso presentó una querella por estafa que no persistió, luego de que llegara a un acuerdo por el que Silca recibió la devolución de $ 1.000 millones, que se utilizaron para disminuir el crédito que permitió a la firma comprar el terreno a la sociedad de Compagnon y Valero. Hoy, a cuatro años del escándalo, el terreno continúa prácticamente igual.

"Nosotros dimos vuelta la página con este tema hace rato. Estamos trabajando en nuestra empresa en forma intensa y el terreno no lo venderemos. Lo vamos a explotar cuando llegue el momento. Tenemos la paciencia para esperar y esperaremos no más", dice Silva a PULSO Domingo, en referencia al ansiado cambio en el plano regulador que daría paso al desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Ya en febrero de 2015 el reportaje de Qué Pasa que destapó el caso Caval se refería al lugar como un sitio ideal para emplazar un mall, un hotel y condominios residenciales. Pero Silva prefiere guardar silencio sobre lo que Silca -que acaba de tener reunión de directorio esta semana- tiene proyectado levantar ahí, aunque admite que ya nada es igual en la industria inmobiliaria, no solo local, sino a nivel nacional, luego del caso Caval. "A nosotros nos cuesta todo mucho más que si no hubiera pasado nada. Los proyectos son los mismos, solo que ha habido bastante más demora. Tienen temor a poder ampliar la zona urbana por ese lado, que es la solución del problema de la congestión", señala Silva.

Justo esta semana, El Rancagüino, el diario de la capital de la Sexta Región, publicó que el plan regulador mantenía confrontados al seremi de Vivienda, Francisco Ravanal, con el alcalde de Machalí, José Miguel Urrutia, quien ha declarado que el programa de 2007 que se encuentra vigente no previó el boom del desarrollo urbano en Machalí -a quienes muchos consideran como el "barrio alto" de Rancagua- y ha admitido que el municipio no cuenta con todos los recursos para poder enfrentar una modificación. Machalí ha crecido al doble de lo que era en la década de 1980 y particularmente el sector del terreno en el medio de la polémica por el caso Caval, el cual se encuentra en un área que es considerada más exclusiva.

"Por supuesto que hay gente que está esperando a que haya un cambio en el plan regulador. Sobre todo los propietarios, más que para comprar, creo que un poco para vender. Los propietarios de estos grandes terrenos que están en el entorno de Machalí están ahí como con el pedal frenado, porque hoy en día sus terrenos, que a lo mejor están considerados como agrícolas, pueden entrar dentro del plan regulador y pasarían a ser urbanos, con lo que le darían una norma de construcción y su valor se dispararía", dice Sergio Novoa, subgerente de Consultoría Inmobiliaria de BMI Servicios Inmobiliarios.

Para ejemplificar la rentabilidad en el caso de un cambio en el plan regulador, señala que un terreno agrícola se puede dividir en secciones de un mínimo de 5.000 metros cuadrados, un límite que no existe cuando pertenece al radio urbano. De hecho, en el peor de los casos, dice, podría llegar a establecerse un mínimo de 2.000 metros cuadrados para zona urbana.

En el área agrícola que rodea a Machalí, "los dueños de los terrenos obviamente están más informados y dicen 'mira, no lo vendo ahora, porque sé que si cambia el plan regulador mi terreno vale 10 veces más'. Estos agricultores normalmente no son gente que esté con una necesidad de vender, no les importa tener su terreno ahí sin mover y hay un montón de terrenos libres, incluso en Rancagua, que perfectamente podrían estar urbanizados (...). Están esperando que suba el terreno y en algún momento dirán: este es el momento de vender", agrega Novoa.

De acuerdo con cifras de BMI, mientras actualmente existe un desarrollo de cinco edificios de departamentos en Machalí, frente a 21 en Rancagua, hay igual número de proyectos de casas, 15 en cada uno, aunque las de Machalí casi duplican en metros cuadrados a las de la capital regional.

El compás de espera involucra también a empresas como la gigante estatal del cobre Codelco, aunque por un motivo diferente.

A inicios de la década, cuando el precio del cobre estaba alto, Codelco compró un terreno de 22 hectáreas sobre la Carretera El Cobre, a un kilómetro del expaño de Caval, con la idea de en algún minuto construir un nuevo edificio corporativo de la División El Teniente, que se encuentra en Rancagua. Los planes de construcción se postergaron de la mano del descenso de los precios del mineral. Aunque se evalúa que la compra del terreno se realizó a un valor favorable para la corporación estatal, por el momento no se ha fijado una fecha para reanudar el proyecto, por lo que se le ha dado rentabilidad a la propiedad mediante su arriendo para fines agrícolas.

El plan regulador de 2007 buscaba estimular el poblamiento de Machalí y, en ese sentido, se sobrecumplió: en las últimas dos décadas su población se ha duplicado a casi 55.000 personas y en la actualidad existe un promedio de medio ve- hículo por habitante en la comuna. Ambas situaciones explican, en parte, los atochamientos vehiculares en las dos arterias principales que conectan Machalí con Rancagua, la Carretera El Cobre y, más al norte, la Avenida San Juan, que pueden alargar un viaje en horario punta a una hora y fracción, cuando no debería tardar más de 20 minutos. De hecho, incluso existe un movimiento denominado "No+Taco Machalí".

Desde la municipalidad se señala que si bien la expansión poblacional se ajustó a las normativas vigentes, algunas iniciativas inmobiliarias no llevaron a cabo todos los trabajos necesarios para asegurar la conectividad mediante la construcción de accesos con las vías principales, lo que ha implicado también problemas viales. Y en cuanto a una posible modificación del plan regulador, aseguran que todavía existen paños disponibles en la zona de uso urbano de la localidad, que no hacen pensar en un posible cambio en la designación de áreas como al que apostó Caval, en su momento, al menos en un futuro previsible.

"En este momento, en Machalí lo que está considerado como zona urbana dentro del límite del plan regulador, en el límite urbano, aún no está totalmente consolidado. Existen muchas hectáreas dentro de lo que podría ser urbanizado que aún se mantiene con giro agrícola a pesar de contar con una nomenclatura que es urbana. Queda bastante espacio para construir en el área urbana aún", dice Eduardo Liendo, arquitecto en asesoría urbana de la Municipalidad de Machalí.

"En el corto plazo, creo que eso no va a cambiar. De hecho, lo más probable es que muchas de las zonas rurales no cambien ni en el corto ni en el mediano plazo, porque están declaradas como de alto valor agrícola. Son suelos de muy buena calidad y entonces hay una intención de resguardarlos", añade Liendo.

De acuerdo con el asesor municipal, las empresas del sector inmobiliario tienen claro el panorama respecto de lo lejano que parece una modificación al plano regulador y plantea que, en su opinión, esas compañías no están esperando que se designen nuevas zonas urbanas. De hecho, los predios en torno al que era de Caval siguen siendo de uso agrícola, aun cuando la normativa permite la construcción de edificaciones como colegios o universidades. "Creo que los inmobiliarios saben que es muy difícil que las condiciones del plan regulador e intercomunal cambien en el corto plazo, considerando que efectivamente en el territorio de Machalí urbanizable sigue quedando mucho espacio", sostiene Liendo.

Para enfrentar los problemas de atochamientos, las autoridades de la Región de O'Higgins han anunciado el proyecto de Doble Vía de Carretera El Cobre, y la Conexión República-Av. San Juan y la continuación de la calle Escrivá de Balaguer hasta la Carretera El Cobre. De todos modos, se trata de proyectos cuya entrega al uso público se estima en un plazo de dos años, por lo que, en lo inmediato, el problema de los tacos no tiene miras de quedar resuelto.