Las oficinas de Estados Unidos alcanzan un nuevo récord de vacantes

Las oficinas de Estados Unidos están más vacías que en cualquier otro momento de al menos cuatro décadas, lo que refleja años de exceso de construcción y cambios en los hábitos de trabajo acelerados por la pandemia.

Según Moody’s Analytics, en el cuarto trimestre no se había alquilado el 19,6% del espacio de oficinas de las principales ciudades estadounidenses, frente al 18,8% del año anterior. Se trata de una cifra ligeramente superior a los récords anteriores del 19,3%, establecidos en 1986 y 1991, y la más alta desde al menos 1979, que es hasta donde llegan los datos de Moody’s.

El nuevo récord muestra cómo el trabajo a distancia ha trastornado el mercado de oficinas. Pero eso es sólo una parte de la historia. Gran parte del malestar actual del mercado tiene su origen en la recesión del mercado de oficinas de los años 80 y 90.

El aumento de oficinas vacías en los años 80 y principios de los 90 se produjo tras años de exceso de construcción. La facilidad de los préstamos impulsó el auge de la construcción, sobre todo en el sur, donde el suelo era barato y la burocracia escasa. Los bancos solían financiar proyectos especulativos de oficinas que no tenían inquilinos contratados.

“El edificio que construí tenía casi un millón de metros cuadrados y estaba vacío al 100%”, aseguró el promotor Bruce Eichner, que construyó la torre de oficinas 1540 Broadway en Manhattan en los años ochenta.

El resultado fue un exceso de edificios de oficinas que no encontraban inquilinos cuando la economía entró en recesión en 1990, cuando el país sufrió la crisis de las cajas de ahorro y los préstamos, con la quiebra de muchas de ellas.

Ese exceso de oferta sigue pesando en el mercado de oficinas y explica por qué la desocupación es mucho mayor en Estados Unidos que en Europa o Asia. Muchos parques de oficinas construidos en la década de 1980 o antes luchan por encontrar inquilinos, ya que las empresas reducen su espacio o se marchan a edificios más modernos.

“La mayor parte del espacio vacante son edificios construidos en los años 50, 60, 70 y 80″, afirmó Mary Ann Tighe, directora ejecutiva de la región triestatal de Nueva York de la agencia inmobiliaria CBRE.

Y, al igual que a principios de los 90, el Sur, sobredimensionado, es el más afectado. Según Moody’s, las tres principales ciudades estadounidenses con las tasas de desocupación de oficinas más altas del país son Houston, Dallas y Austin (Texas). En 1991, Palm Beach y Fort Lauderdale, en Florida, y San Antonio ocupaban esos puestos.

Las empresas, deseosas de reducir costos, también empezaron a abandonar las amplias oficinas privadas en favor de plantas diáfanas y cubículos, lo que significa que necesitan menos espacio por empleado.

“Se produjo un alejamiento de la época de ‘Mad Men’, Don Draper, de algunas de estas grandes oficinas”, afirmó Thomas LaSalvia, responsable de economía inmobiliaria comercial de Moody’s Analytics.

Esto contribuyó a que aumentaran las vacantes y a que se iniciara un cambio gradual hacia oficinas más pequeñas que continúa hasta hoy”. La pandemia del virus Covid-19 no hizo sino acelerar el cambio, ya que las empresas se dieron cuenta de que necesitaban aún menos espacio por empleado debido al trabajo a distancia.

A pesar de todas las similitudes, también hay diferencias importantes entre las dos recesiones. La crisis de principios de los noventa terminó abruptamente cuando la economía empezó a recuperarse. Las vacantes cayeron en picada y las empresas absorbieron espacio. Esta vez, la mayoría de los analistas esperan que las oficinas permanezcan vacías durante más tiempo, porque las vacantes tienen menos que ver con los ciclos económicos y más con la creciente popularidad del trabajo desde casa.

Mientras tanto, ganadores y perdedores han cambiado de lugar. Según Moody’s, en 1991 San Francisco tenía la tercera tasa de desocupación de oficinas más baja del país. Hoy, la ciudad tiene algunas de las oficinas más vacías del país, en parte porque su amplio sector tecnológico ha adoptado con entusiasmo el trabajo a distancia.

Palm Beach y Fort Lauderdale tenían las tasas de vacantes más altas de los principales mercados estadounidenses en 1991. En la actualidad, se encuentran entre las más bajas. La tasa de vacantes de Palm Beach descendió del 28,8% en 1991 al 14,2% en 2023, el descenso más pronunciado entre los principales mercados. Fort Lauderdale registró el segundo descenso más pronunciado durante el periodo, del 28,1% al 18,9%.

West Palm Beach, Florida, experimentó un “crecimiento acelerado” en la década de 1980, cuando los promotores inmobiliarios llenaron la ciudad de gigantescos edificios de oficinas, según Kevin Probel, director gerente de la agencia inmobiliaria JLL. Se tardó mucho tiempo en llenar todo ese espacio.

Hoy, la zona está de nuevo en pleno auge de la construcción de oficinas. Los promotores están construyendo oficinas de alta gama, a prueba de huracanes, con terrazas exteriores ajardinadas y pistas de pickleball. Pero a diferencia de la década de 1980, West Palm Beach es ahora un destino para las grandes empresas financieras que buscan impuestos bajos y un clima cálido.

“Esto ha cambiado las reglas del juego del mercado”, afirmó Probel.