Los cambios que traerá el nuevo plan regulador a los parques industriales de Santiago

A la escasez de parques industriales en la capital por una demanda que creció fuerte y una oferta que se congeló por la crisis se sumará ahora el efecto que, a juicio de los expertos, tendrán las modificaciónes al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS). Según la consultora Colliers International, el nuevo plan generará un efecto mixto sobre la superficie industrial. Primero, reducirá la superficie apta para usos industriales en algunas zonas de Renca, Cerro Navia, La Pintana, Puente Alto y San Bernardo. Como contrapartida, "traerá un aumento de la superficie industrial, poco más de 485 hectáreas, concentradas en Pudahuel", dice Roberto Sivori, presidente de Colliers Internacional.

El nuevo plan regulador

Hoy existen 41 parques industriales en la capital y los más relevantes están ubicados en la zona norte y poniente de Santiago (ver mapa). Colliers señala que la futura modificación ocasionará "la reducción de superficie apta para usos industriales, en casi 790 hectáreas, localizadas en las comunas de Renca (23%), Cerro Navia (11%), La Pintana (16%), Puente Alto (47%) y San Bernardo (3%). Esta superficie es urbana en el PRMS vigente y sólo se cambia el uso de suelo permitido, ya que desde su gestación no ha sido consolidada".

Las zonas de reconversión propuestas consideran bajas tasas de constructibilidad (0,3) en relación a los estándares industriales requeridos (de 0,6 a 1,2). "Para una determinada superficie útil se necesitaría contar con más del doble de suelo", afirma Sivori.

El efecto varía según la zona. En La Pintana, Puente Alto y San Bernardo, que suman casi 520 hectáreas (66%), el cambio no es relevante para la demanda de suelo industrial, "porque son sectores alejados de las zonas de concentración o clusters industriales de Santiago Metropolitano, distribuidos en la cercanía al aeropuerto, a las vías de conexión con zonas portuarias en Valparaíso y San Antonio o a los ejes de desplazamiento de la Ruta 5".

Sin embargo, Renca y Cerro Navia, advierten en Colliers, con un total de poco más de 270 hectáreas (34%), "sí forman parte de la extensión natural de un vasto sector industrial consolidado", indica Sivori. En este sector (Renca y Cerro Navia), la presión por suelos para uso residencial claramente entra en contradicción con los usos industriales, lo que ha sido recogido en la MPRSM-100.

"Lo que no ha sido recogido en una medida proporcionada es la tendencia de desarrollo de los usos industriales", afirma el presidente.

Uno de los proyectos que se verían afectados por la modificación, según Colliers, es el parque industrial que proyecta Socovesa en Renca, dentro de la Circunvalación Américo Vespucio. "Tenemos un calendario que hoy podría verse en riesgo, debido a un virtual congelamiento de los permisos por las indefiniciones legales que se abren frente al cambio de normativa que dificulta la aprobación con la norma actual", admite Cristóbal Mira, gerente general de Inmobiliaria Socovesa. Añade que, en el corto plazo, "me preocupa que el trámite en Contraloría tome mucho tiempo o se enrede por los reclamos en contra del PRMS", dice el gerente. El proyecto de Socovesa tiene 250 hectáreas, por lo que no ve necesario ni urgente reconvertir terrenos. La apuesta es desarrollar en paralelo de dos a tres proyectos inmobiliarios residenciales , "junto a una zona para bodegaje industrial que aprovecha una ubicación única".

Alfonso Salgado, gerente general de Enea, estima que la modificación "acarreará algunos beneficios indirectos a Enea, pero no tiene una efectiva importancia para nuestro loteo".

Pudahuel

En contraste con lo anterior, dice el análisis de Colliers, "la modificación traerá un aumento de la superficie industrial, poco más de 485 hectáreas, concentradas en Pudahuel, en el sector ubicado al sur de la Ruta 68 y al poniente de Vespucio". Según la consultora, acá se dará una alternativa de desarrollo industrial a futuro, dada la buena accesibilidad y conectividad.

Respecto del impacto en los precios, "estimamos que el aumento se daría en sectores focalizados de la capital. Los beneficiados serán los ubicados en la franja industrial que tiene como eje Américo Vespucio, cubriendo el sector Lo Boza y norponiente de Pudahuel", dice Sivori.