Costanera Center: cómo se construye el proyecto comerciál más grande del país

Los 47 mil metros cuadrados que encierran Nueva Los Leones, Vitacura, Nueva Tajamar y Andrés Bello esconden más de un detalle desconocido. El complejo adolece es un gigante y sus cifras lo demuestran: tendrá 109 ascensores, ocho grupos electrógenos, se construirán 712 mil metros cuadrados, 5.500 estacionamientos, 20 mil metros cuadrados de áreas verdes y, por cierto, la torre más alta de Sudamérica, un rascacielos que se eleva 300 metros desde el piso.

Costanera Center, el proyecto del grupo Cencosud, que controla Horst Paulmann, fijó esta semana su fecha de apertura: el 12 de abril de 2012, a las 12 del día, abrirá el centro comercial de seis niveles.

Un año después, Cencosud pretende inaugurar la emblemática Torre 2. Y en los años siguientes colocará en el mercado las otras tres torres para oficinas y hoteles contempladas en el proyecto. En total, habrá tardado una década, desde su inicio formal en julio de 2005, sólo con un intermedio de 10 meses, detenido tras la crisis de 2008.

Cuando la Corema aprobó el estudio de impacto ambiental en 2001, el proyecto consideraba una inversión de US$ 200 millones, pero sólo 528 mil metros cuadrados, 200 mil menos que el actual proyecto. En 2008, una presentación oficial del grupo cifró la inversión del proyecto en US$ 500 millones. El monto global ha seguido subiendo y varios especialistas estiman que sobrepasa los US$ 700 millones. No sólo porque algunos insumos valen hoy más que antes, sino también porque el proyecto ha crecido y ha mejorado y se le han introducido cambios permanentes.

La última estimación de la clasificadora de riesgo Fitch Ratings es de enero: a septiembre de 2010 se habían invertido US$ 400 millones, y para 2011 se preveían otros US$ 70 millones, dijo.

Todo ello, sin considerar el valor del terreno. Paulmann pagó 8 UF por metro cuadrado hace ya más de dos décadas. Pero no es su valor comercial. Si, conservadoramente, se le asignara hoy un precio de 100 UF por metro cuadrado, el paño tendría un valor comercial de US$ 200 millones. Los principios contables de Cencosud, en todo caso, establecen que los activos fijos se contabilizan al costo de adquisición. Pero cuando se convierten en proyectos de inversión, una vez abierto el complejo, se valoriza a valor justo. La empresa declinó informar la inversión asociada al proyecto.

Costanera es un proyecto de alta complejidad. Profesionales vinculados a su gestión han calculado que reúne más de 36 especialidades distintas. En el cuarto subterráneo tienen oficinas los arquitectos de Alemparte Barreda & Asociados, los constructores de Salfacorp y los ingenieros de Cencosud. También se estableció un centro de control de documentos que gestiona más de 30 mil documentos. Cada obra requiere un plano, una solicitud de materiales y una orden de compra. Para controlar costos y conseguir descuentos por volumen, cuenta un ex ejecutivo, Cencosud centralizó las compras de insumos a través de su filial Easy.

La magnitud de la construcción requirió algo único: el grupo levantó en el mismo complejo una planta de hormigón para mezclar áridos, cementos y ripio, asegurarse una alta calidad del producto y evitar una larga caravana de camiones en las afueras de la obra.

Otro elemento inédito: Cencosud compró las 13 grúas que requiere la construcción del complejo. La alemana Libherr proporcionó cada grúa y todas ellas tenían un sistema de GPS que permitía un control a distancia desde Alemania. "Se han aplicado todas las técnicas de los grandes rascacielos del mundo", dice un experto en la obra.

En moldajes, estructuras provisorias que permiten levantar muros, Cencosud trabajó con la alemana Peri, líder mundial en el segmento, que en la torre 2 compartió roles con la austríaca Doka. "Lo más novedoso eran los sistemas autotrepantes, que era la primera vez que se usaban en Chile", dicen fuentes vinculadas a la construcción. Esta tecnología permite avanzar de un piso a otro con propulsión, sin grúas, y protege el trabajo en altura de los operarios.

Uno de los ítems más costosos corresponde a los vidrios que visten todo el complejo. Un especialista calcula el costo de esto en más de US$ 80 millones. La estructura, conocida como muro cortina, fue contratada para la Torre 2 a una empresa china que encargó, a su vez, los cristales a un proveedor de su misma nacionalidad. El proyecto estableció dos controles de calidad: uno en China y otro en Chile. La primera entrega pasó la primera prueba, pero en Chile los ingenieros y arquitectos rechazaron los cristales, porque detectaron imperfecciones y manchas. La empresa china debió cambiar de proveedor y fichó a la empresa estadounidense Viracon, la misma que hizo el muro cortina del nuevo One World Trade Center en Nueva York. El impasse no encareció el proyecto, pero sí retrasó esa obra.

Las otras partes costosas son climatización y sistemas eléctricos, dice un conocedor del proyecto. La provisión de esos servicios hoy se está licitando.

El alcalde de Providencia, Cristián Labbé, señala que le llamaron la atención "los deflactores de viento que permiten construir arriba", para lo cual la Dirección de Obras tuvo que dar permisos de instalación. "Eran cosas que no teníamos cómo enfrentarlas (...). Lo mismo pasó con la planta de áridos que se tenía que instalar adentro y la pregunta era cómo se bombea hasta los últimos pisos", señala el edil, quien añade que el municipio supervisa los impactos que el proyecto generará en el comercio vitrina y en la congestión del tránsito.

Otro costo proviene del acuerdo con el MOP, que obligará a Cencosud a financiar sobre US$ 30 millones del viaducto bajo Andrés Bello. Originalmente, el grupo preveía un gasto de US$ 7 millones.

A fines de año o comienzos del próximo, los arrendatarios de los 330 locales que contempla la iniciativa deberán comenzar a ocupar sus metros cuadrados. Cencosud entrega el mall con espacios comunes construidos y cada retailer debe exhibir un proyecto de interiores que debe ser aprobado por el mall.

Para la apertura de esta etapa, Cencosud deberá tener resueltos: la construcción de un puente sobre el río Mapocho a la altura de Nueva Tajamar, que está pronto a entregarse; la Avenida Nueva Tobalaba, que operará como ensanche de Nueva Tajamar; el ensanchamiento de Vitacura y el mejoramiento de General Holley/Los Leones. Con ello, el mall podrá habilitar hasta 3.000 estacionamientos.

La apertura modular del proyecto permitirá, según fuentes ligadas a la iniciativa, activar una especie de marcha blanca para realizar futuros ajustes al complejo.

Cada nivel tendrá un estilo definido. El -1 reunirá a Easy, Santa Isabel, automotoras de marcas, servicios y bancos. El nivel 1 tendrá el Jumbo y regalos, los niveles 2 y 3 serán para moda Unisex (el tercero tendrá, además, niños), el 4 concentrará deportes, decoración y tecnología, y en el 5 estarán el patio de comidas y restaurantes del mundo, además del Aventura Center. En el nivel 6 habrá un complejo de 14 salas Movieland y un gimnasio. Para este último, Cencosud ha conversado con Balthus.

La superficie superior del mall considera un área de 20 mil metros cuadrados de áreas verdes, con control de riego, piscinas y senderos que podrán utilizar los huéspedes de los hoteles de cuatro y cinco estrellas de las torres 4 y 1, respectivamente (ver infografía). Uno de los operadores sería la firma francesa Accor.

Bajo los jardines, Cencosud tendrá una red de generación eléctrica propia que servirá de respaldo en caso de emergencias. Ocho equipos electrógenos a diésel son capaces de producir los 20 MW que requiere el complejo, equivalente a todo el consumo del casco antiguo de Valparaíso o casi 10% de lo que recibe el Metro de Santiago. Fuentes del sector eléctrico dicen que Chilectra tiene un contrato firmado, de largo plazo, para suministrar energía a Costanera Center, un cliente libre, dado su alto consumo.

Tiendas como Gap, Banana Republic, Brooks Brothers, Kipling, Quick Silver y Roxy están cerrando contrato con Costanera Center, mientras Zara, Hugo Boss, Armani y las multitiendas Falabella y Ripley -que tendrá la mayor tienda del complejo, con 15.573 metros cuadrados-, ya lo hicieron. La Fête, Ermenegildo Zegna, Kosiuko, entre otras, también se ubicarán en el centro comercial.

Cencosud espera 3,6 millones de visitas al mes. Un operador cree que el complejo tendrá un flujo parejo: en la semana provendrá de la población flotante de las oficinas y el fin de semana capturará público de las comunas de Ñuñoa y Providencia, principalmente. "Es el proyecto más grande de Latinoamérica, trabajarán 45 mil personas al día, está hecho con una estructura circular fácil de recorrer", dice un retailer.

La torre más alta de Chile tendrá 64 pisos, cada uno de los cuales superará levemente los cuatro metros. En total, tendrá 107 mil metros cuadrados. Estará íntegramente dedicada a oficinas y se abrirá en abril de 2013. El grupo ya comenzó la promoción de espacios para arriendo, pero aún no se ha colocado ningún metro cuadrado. Probablemente, dicen en la industria, es prematuro hacerlo y resulta más conveniente esperar la evolución del mercado. En una gestora de oficinas en Santiago advierten que para grandes usuarios -que demanden sobre 10 mil metros- no es prematuro, ya que son decisiones que se toman con tiempo. En cambio, para usuarios más pequeños puede ser más conveniente esperar el funcionamiento de la demanda. Otro gestor de oficinas cuenta que Cencosud "está recibiendo ofertas para arriendo sobre 1 UF/m2 para los pisos más altos". El promedio en la zona, añade, es 0,65 UF/m2. La empresa no ha divulgado aún las tarifas previstas, dice un gestor.

La torre 2, diseñada por Pelli Clarke Pelli Arquitects junto a sus pares de Alemparte Barreda & Asociados, considera que sobre el piso 63 se ubique una estructura de 40 metros que también irá rodeada de cristales. El rascacielos ya llegó a ese nivel y está en su fase final de construcción.

En esas alturas, las mayores de Santiago, podría haber otra novedad. Entre los asesores del proyecto se ha discutido una idea que en varios rascacielos emblemáticos del primer mundo, como el Empire State, ya existe: instalar un mirador público, pagado, desde el cual observar toda la ciudad. La idea gusta, pero aún no convence del todo a Horst Paulmann, el presidente de Cencosud, que está al tanto de cada detalle del mayor complejo comercial del país.