Joaquín Vial y altos precios inmobiliarios: "Si esta situación se prolonga, vamos a actuar con otras medidas"

El Banco Central (BC) ha estado en el ojo de la noticia tras venir advirtiendo desde junio sobre la fuerte alza de los precios inmobiliarios y de cómo esa situación no es replicable a mediano plazo. Esta semana, con la entrega de su Informe de Política Monetaria (IPoM), pero sobre todo del Informe de Estabilidad Financiera (IEF), donde se incluye un mayor análisis al respecto, el tema volvió a acaparar los titulares.

Joaquín Vial, el más reciente consejero que se incorporó al instituto emisor en febrero de este año, ahonda en las razones del BC para actuar en la materia y explica que lo que han buscado es "dar una alerta temprana para evitar que se requiera de algún tipo de acción" por parte de la autoridad. No obstante, es claro en señalar que si no hay una moderación de los actores involucrados en el sector, ya se estudian eventuales medidas al alero del Consejo de Estabilidad Financiera.

 ¿Hay un boom inmobiliario o es el riesgo de una burbuja? ¿Son lo mismo o uno antecede al otro?

Esas son definiciones muy arbitrarias. Según nuestras series en torno a 2010 hay un quiebre de tendencia y los precios de viviendas se comienzan a acelerar bastante. Tras  lo ocurrido en 2007 y 2008 en EE.UU. y luego en Europa, las antenas se han puesto más sensibles frente a los temas inmobiliarios. Se ve que hay un riesgo potencial de situaciones que pueden generar efectos en cadena. Y en el actual IEF se observa que, junto con los aumentos reportados en junio, ahora hay más comunas involucradas, acompañadas de un crecimiento fuerte del empleo y de la actividad asociada a la construcción.

Hoy día, entonces, la alerta es mayor que en junio…

Lo que sucede es que del otro lado están los elementos mitigadores y que son importantes. No vemos un crecimiento exorbitante en el crédito inmobiliario, el crédito para vivienda está aumentando algo menos que 10% anual -menos que el de consumo- y tampoco se aprecia el fenómeno que se dio en EE.UU. de que las casas se valorizan, ante lo cual la gente toma una segunda hipoteca para comprarse un auto, irse de vacaciones. Y en el crecimiento de precios, hay que considerar que la oferta en el caso de la vivienda es relativamente lenta en reaccionar. Además, dado el incremento del empleo y del ingreso, la gente se siente con más tranquilidad para comprar una casa. Todo eso influye y pone una presión sobre un sector que está limitado por la disponibilidad de terreno.

Pero, en definitiva, ¿es más urgente hoy que hace seis meses que este mercado se modere?

No es que sea más urgente, pero nos preocupa que la moderación no ocurra y se postergue. Nosotros estamos haciendo una advertencia bien clara y concreta: mucho cuidado con pensar que los precios de las viviendas van a seguir subiendo indefinidamente, porque eso es poco probable, y endeudarse pensando que uno está más rico, cuando a lo mejor el valor de esa vivienda puede que no se sostenga, o hacer grandes proyectos inmobiliarios con mucha deuda tiene riesgos. Ahora, esto es una alerta temprana para evitar que pase a mayores y requiera de algún tipo de medida. Si viéramos que esta situación inmobiliaria se prolonga, vamos a actuar con otras medidas. Lo que hemos hecho es una advertencia, la primera de las medidas, por así decirlo.

En la construcción, sin embargo, se argumenta que el alza tiene justificación en factores reales y de fondo.

Lo que pasa es muy claro: un desarrollador de proyectos inmobiliarios está viendo que está llegando más gente a comprar. Y esa gente tiene mejores ingresos, siente su trabajo más seguro. Pero ¿qué pasa si mañana se cae el precio del cobre, cambia el dólar, baja el poder adquisitivo, el tipo de cambio real aumenta? ¿Van a estar todos en condiciones de pagar estos créditos que están tomando hoy con la expectativa de que sus ingresos van a seguir subiendo? El problema es que, por ejemplo, si se modifica el plan regulador, o si hay un cambio en las condiciones macro, esos mismos fundamentales van a cambiar.

¿Darán a conocer las nuevas comunas donde han detectado alzas importantes de precios?

No queremos entrar en la discusión del detalle, sino tener claro que hay una tendencia. La tendencia era que los precios estaban subiendo bastante más de lo que lo venían haciendo antes y ese fenómeno hoy día es más amplio que hace seis meses. En nuestro primer reporte había comunas fuera de Santiago en esa situación, y ahora hay más comunas fuera de Santiago.

POSIBLES ACCIONES

¿Cuando ustedes hacen esta advertencia, ¿a quién abarca el llamado a autorregularse?

A todos. El inmobiliario que va a hacer un proyecto sobre la base de ciertos supuestos de precios y ventas. El banco, que va a tener que considerar que la garantía que le está dando el inmobiliario para desarrollar el proyecto son terrenos que están con un precio muy alto y que si las cosas se ponen malas es probable que esos terrenos no se puedan vender o sus precios sean más bajos. Al banco y a las personas que deben asegurarse de tener ingresos para pagar el préstamo, y que la relación entre la garantía y el préstamo sea algo razonable.

¿Les están pidiendo cautela y responsabilidad a los bancos e inmobiliarias?

Sí, y ahí hay un tema bien importante. Los reguladores están crecientemente pasándose a mecanismos de supervisión basados en riesgo. Esto, desde el punto de vista de los directores de bancos, inmobiliarias y constructoras, les traspasa una responsabilidad. Ellos no pueden decir hoy que no sabían que había un problema. Ya han sido informados por las comunicaciones del BC que hay un factor de riesgo, por lo que estos directores tienen que ser muy exigentes con sus gerencias sobre cuáles son sus políticas de riesgo, si están siendo suficientemente cuidadosos.

¿Y en el caso de los compradores?

Básicamente, ser prudentes. La persona tiene que tomar la decisión en función de cómo ve su trabajo, qué tan seguros son sus ingresos. A lo mejor en los últimos años, que han sido muy buenos, parte importante de sus ingresos han sido bonos, pero eso puede cambiar. Además, hoy es bastante fácil encontrar trabajo y las cosas se pueden poner un poquito más malas. Históricamente, se pensaba que un dividendo debía ser del orden de un 25% del ingreso, si la persona, además, tiene otras deudas, tiene que tomar eso en cuenta.

¿Este fenómeno se ha dado en conjunto con alguna política más laxa del sistema financiero?

La relación entre el valor del préstamo y el valor de la garantía ha aumentado. Si antes se prestaba más o menos en promedio 70% del valor de la garantía, hoy día se presta algo más del 80% u 85%. Es muy difícil tener un juicio definitivo de si son más laxos o no, porque es probable que en muchos de estos casos se justifique, pero nos preocupa esa tendencia. Lo que quisiéramos ver es justamente que los bancos fueran más conservadores.

Pero el presidente de la Asociación de Bancos ya anunció que buscan elevar ciertas exigencias para clientes hipotecarios e inmobiliarias…

Como primer paso me parece muy positivo, es el tipo de acciones que hay que emprender. Ahora, el señor Awad es un dirigente gremial. Hay que ver cómo se traduce esta petición en las acciones concretas de los bancos. No son los gerentes de riesgos. Hay que ver cómo se manifiesta esto en los datos.

Si la autorregulación no funciona, ¿qué tipo de medidas se van a tomar?

En el Comité de Estabilidad Financiera, donde estamos todas las autoridades, se está analizando esta situación y en ese marco se van a tomar decisiones cuando corresponda, en una acción coordinada. Hay medidas que son atribuciones del Banco Central, otras de la Superintendencia de Bancos. La idea es no duplicarse, pero tampoco dejar espacios.

¿Cuáles pueden ser esas medidas?

Distintas medidas. Desde medidas macro, como un alza en la tasa de interés, o más específicas, asociadas a la banca. Estamos mirando la experiencia internacional en la materia y evaluando un menú de opciones.

¿Son algo inminente?

Es algo que se está evaluando constantemente.

Una medida directa es que la autoridad aumente las reservas que se exigen a los bancos para los créditos hipotecarios.

Efectivamente, la Superintendencia de Bancos tiene esas atribuciones. Se le puede poner límite a la relación de préstamos a garantía. Pero hay que evaluarlo y mirarlo en el conjunto, porque ninguna de estas medidas está exenta de costos. Crean dificultades para el sistema financiero, hay mucha gente que justificadamente quiere acceder a un préstamo y puede que no sea un deudor riesgoso.

¿Y qué puede hacer el BC desde su ámbito?

Hay cosas de carácter general, como los requerimientos de encaje para los depósitos, para restringir el crédito en su conjunto.