La economía rusa tiene un problema sorprendente: una burbuja inmobiliaria

Para aplacar a una población cansada de la guerra, Rusia ha repartido miles de millones de dólares en préstamos baratos para que sus ciudadanos compren casas nuevas.

Ese dinero está creando ahora un quebradero de cabeza económico que pocos predijeron: una burbuja inmobiliaria en rápida expansión.

El aumento del precio de la vivienda impulsado por el endeudamiento, junto con el rápido incremento de la inflación, ha puesto de manifiesto las profundas divisiones entre los dirigentes rusos, incluso mientras prosigue la batalla en Ucrania. Por un lado está el Banco Central, cuya misión es mantener la estabilidad financiera. Por otro, el Kremlin, que trata de apuntalar el apoyo popular de cara a las elecciones presidenciales de 2024.

Por su parte, la gobernadora del Banco Central de Rusia, Elvira Nabiullina, abogó por suprimir parte de los programas de hipotecas subvencionadas y advirtió de que estaban socavando los esfuerzos del Banco Central por enfriar la demanda y la inflación. La semana antepasada, el Banco Central elevó su tasa de interés oficial al 16%, más del doble de su nivel de junio.

“Si el gobierno no hace que [los programas de hipotecas subvencionadas] sean limitados y selectivos... el efecto de la tasa de interés básica sobre la economía se debilitará notablemente y, en consecuencia, podríamos tener que mantener el tipo más alto durante más tiempo”, dijo.

El Banco Central y el Ministerio de Hacienda no hicieron comentarios.

Los rusos llevan mucho tiempo mostrándose escépticos ante las hipotecas, denominadas coloquialmente “servidumbre por deudas” en ruso, y prefieren la propiedad absoluta. Eso empezó a cambiar en 2020, cuando el gobierno ofreció hipotecas subvencionadas para comprar viviendas de nueva construcción como medida de apoyo a la pandemia.

El interés por el programa se ha disparado desde que Rusia invadió Ucrania. Después de un colapso inicial en los préstamos hipotecarios tras la invasión, los bancos comenzaron a relajar los estándares de préstamo, el gobierno aumentó los pagos a los ciudadanos y las sanciones dejaron a los rusos más ricos con pocos lugares donde poner su dinero.

El volumen de hipotecas rusas se ha disparado un 72% este año, hasta casi US$ 70.000 millones, y ya ha establecido un nuevo récord anual, según datos del Banco Central ruso hasta octubre. La mayoría de ellas se ha ofrecido a tasas de interés muy inferiores a las del mercado, gracias al apoyo del gobierno.

La popularidad de las hipotecas baratas ha ayudado a los hogares a adquirir viviendas más grandes y modernas, y la construcción resultante ha contribuido a impulsar la actividad económica.

Rusia ha resistido a las sanciones mejor de lo que muchos occidentales creían posible, y se espera que crezca este año. La actividad económica se mantiene a flote gracias a los sólidos ingresos procedentes de la venta de petróleo, el enorme aumento del gasto militar y las ayudas a los ciudadanos de a pie en forma de pensiones y préstamos baratos. El programa hipotecario es una pieza clave de ese apoyo.

Sin embargo, los economistas advierten de que el gasto y los préstamos han dado lugar a alarmantes signos de recalentamiento.

“Para una gran parte de la población rusa, una hipoteca ha estado fuera de su alcance... así que esto es algo de lo que al gobierno le gusta presumir”, indicó Liam Peach, economista senior de mercados emergentes de Capital Economics. “Pero mantiene la economía demasiado caliente. Aumenta los riesgos para la estabilidad”, advirtió.

El gobierno también se enfrenta a los crecientes costos del programa. El gobierno reembolsa a los bancos la diferencia entre el tipo de mercado para una hipoteca - que empieza en el 16% en el mayor banco de Rusia, Sberbank - y el tipo preferencial del 6% o el 8%.

El gobierno prevé que el costo del programa hipotecario casi se cuadruplicará el año que viene, hasta 454.000 millones de rublos, equivalentes a unos US$ 5.000 millones, según el periódico ruso Vedomosti. En un reconocimiento de los riesgos creados por el programa, el gobierno aumentó la semana pasada el pago inicial obligatorio hasta el 30%, desde el 20% actual.

Para muchos rusos, la inversión inmobiliaria es uno de los pocos lugares donde colocar el exceso de efectivo y protegerse de la elevada inflación que ha perseguido a Rusia durante décadas. Las sanciones han ahogado el mercado de valores, y los controles de divisas y las sanciones occidentales dificultan el movimiento de dinero al extranjero.

Las fáciles condiciones de financiamiento han inflado los costos de la vivienda nueva. El precio promedio de un departamento de nueva construcción en Rusia es un 40% más alto que el de los apartamentos que se revenden. Esa diferencia era inferior al 10% antes del inicio del programa. La divergencia significa que las personas que han comprado apartamentos nuevos podrían perder dinero si intentan revenderlos.

“Los ahorros de la gente gracias a los tipos hipotecarios subvencionados se están esfumando”, afirma Olga Bychkova, economista de Moody’s Analytics.

Hasta ahora, los impagos siguen siendo bajos, con un 0,4% de morosos, según datos del Banco Central. Pero los economistas temen que la tensión financiera se esté gestando bajo la superficie. De acuerdo a Bychkova, cerca de la mitad de los nuevos prestatarios dedican el 80% de sus ingresos o más al servicio de la deuda, casi el doble que dos años antes.

Según Alexandra Prokopenko, antigua funcionaria del Banco Central ruso que ahora trabaja como becaria no residente en el Centro Carnegie Rusia-Eurasia, con sede en Berlín, un grupo clave que participa en el boom son las familias de los soldados muertos y heridos.

Las familias de los soldados muertos en Ucrania pueden recibir del gobierno 5 millones de rublos, equivalentes a unos US$ 56.000, y millones más en ayudas de las autoridades regionales, pensiones y seguros. Muchos lo han utilizado para comprar propiedades, sostuvo Prokopenko.

“La gente se siente más rica”, aseguró Prokopenko. “Este es un factor político muy importante, que la gente tenga signos visibles de que vive mejor”, agregó.

Prokopenko afirmó que podría producirse una crisis inmobiliaria si el gobierno detuviera o redujera sus generosas ayudas a los hogares. Esto provocaría que los hogares se retrasaran en el pago de sus hipotecas, cargando a los bancos con deudas incobrables.

“Estos pagos del gobierno no son permanentes. Es un riesgo enorme”, alertó. “No está claro cómo hará frente la gente a estos préstamos dentro de tres o cinco años”, manifestó.

Rusia también utiliza programas de hipotecas baratas como incentivo para alistarse en el ejército y trabajar en determinadas industrias, como la informática, o para trasladarse a zonas que quiere desarrollar, como el remoto extremo oriental del país y el Ártico. Estos programas suelen complementarse con dinero en efectivo.

La iniciativa gubernamental “Tu casa en el Ártico”, ofrece a los compradores de viviendas en las regiones septentrionales hasta 1,5 millones de rublos, unos US$ 17.000.

Evgeniya, una contable de 43 años que vive en Kola, en la región septentrional de Múrmansk, fronteriza con Finlandia, consiguió 1 millón de rublos con su marido para construirse una casa. Eso significaba que, sumando sus propios ahorros, no tenían que hipotecarse.

El sector inmobiliario es “una de las formas más comprensibles y conservadoras de invertir o ahorrar dinero”, señaló Evgeniya. “Como la construcción individual no está muy desarrollada en la región, esto es un incentivo adicional para que los residentes lo hagan”, planteó. “Un millón no viene mal”, complementó.

Gran parte del crecimiento hipotecario ha sido impulsado por grandes ciudades como Moscú y San Petersburgo. Pero otras áreas también están viendo una actividad frenética.

Crimea, la península ucraniana anexionada por Rusia en 2014 que ahora es un foco de los contraataques de Ucrania, ha visto los volúmenes de hipotecas duplicarse este año, según datos del Banco Central hasta octubre. Tuva, una región aislada en Siberia, ha experimentado un aumento del 233% en los volúmenes, aunque desde una base baja.

Ante la proximidad de las elecciones de marzo -a las que Putin confirmó en diciembre que se presentaría-, los economistas no esperan que el gobierno apriete las tuercas en breve.

Los subsidios hipotecarios siguen siendo “bastante populares, por lo que no espero grandes cambios antes de las elecciones, incluso con los efectos secundarios no deseados”, declaró Vasily Astrov, economista del Instituto de Estudios Económicos Internacionales de Viena.