SERÁN las oficinas más altas de Sudamérica. El rascacielos de Horst Paulmann, de 300 metros de altura, tiene 62 pisos, de los cuales 52 son para oficinas. Una vez que esté abierta a público, subir desde la planta baja hasta la cima de la Torre Costanera tomará apenas 40 segundos.

Hace algunas semanas, el holding comercial y financiero Cencosud, dueño del complejo inmobiliario que también alberga al mall Costanera Center y -por ahora- a una segunda torre de oficinas, dio el vamos definitivo al arriendo de 15 mil metros cuadrados.

Ese total considera espacios tanto en el rascacielos como en la otra torre del mismo proyecto, que es donde se ubicará el hotel Marriot.

Aunque en Cencosud declinaron revelar detalles de sus potenciales "inquilinos", debido a los acuerdos de confidencialidad suscritos, aseguran que "la comercialización ya partió" y que el proyecto "ha generado interés en muchos segmentos que buscan arrendar oficinas". ¿Quiénes?: "Una amplia gama, que va desde bancos de inversión hasta estudios de abogados", sostienen en la compañía.

Si bien la expectación es alta, el debut del rascacielos y de parte del otro edificio -llamado Torre 4- sucederá en medio de un escenario complejo, marcado por cifras a la baja. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explica que ante un aumento en la oferta y una demanda más lenta, "la vacancia -o disponibilidad- ha aumentado. Cuando hay alzas en la tasas de vacancia los precios empiezan a bajar", sostiene.

Domínguez admite que la comercialización de las oficinas se dará en un escenario difícil, pero añade que "todo dependerá de lo que quiera hacer el propietario y cuán dispuesto esté a sacrificar los precios".

"Da la impresión que está siendo respaldado por el mercado. Pero cuando entran oficinas es un mundo nuevo. Una cosa es el centro comercial, que funciona bastante bien, y otra son las oficinas. Habrá un test respecto de eso y vamos a ver cómo le va en la colocación de los arriendos", indica el ejecutivo.

Según sus cálculos, en las zonas los precios de arriendo fluctúan entre 0,55 UF y 0,60 UF el metro cuadrado.

Pero en Cencosud hay confianza. "La Torre Costanera es un espacio único en la ciudad, con características que no tienen otros edificios. Es parte de un complejo muy potente (...). Por ello, pese al contexto de mercado, estamos confiados en que captaremos el interés de la demanda disponible. No podemos revelar las compañías con las que estamos negociando, pero tenemos señales positivas", aseguran desde el retailer.

Oficinas disponibles

La consultora internacional en bienes raíces JLL (Jones Lang LaSalle), tiene a su cargo la comercialización de las oficinas de Costanera Center. Jorge Araos, consultor de la firma, señala que actualmente la tasa de vacancia del mercado de oficinas en Santiago se encuentra cercana al 10%, aumentando en 0,5% desde fines de 2014. "En igual período del año anterior se encontraba cercana al 6%, lo que confirma la tendencia alcista exhibida durante los últimos ocho trimestres. De esta forma, submercados como Santiago Centro, Providencia y Huechuraba presentan niveles de vacancia promedio por sobre el 20%. Por otra parte, submercados como Las Condes y Vitacura presentan niveles de vacancia bajo el 10%".

Araos indica que si bien la vacancia fue más baja en el segmento de edificios clase AB (9,9%) que en los de clase A (10,7%), "los valores se encuentran muy cercanos unos de otros".

En Providencia, por ejemplo, la disponibilidad de edificios top pasó de 17,6% a fines de 2014, a 35,9% a marzo de este año. Pero "esto se explica exclusivamente por la postergación en la firma de un contrato de arriendo de 16.000 m2 en un solo edificio", afirma Araos. La cifra no considera las torres de oficinas de Costanera Center.

Debido a factores como el aumento de la vacancia y el moderado crecimiento económico del país, existe más distancia entre los precios pedidos por el propietario y los precios de cierre. "Los valores de renta pedida promedio para clase A se sitúan alrededor de 0,62 UF/m2", explica.

Pero Araos ve matices: los niveles de vacancia históricos, en promedio, han estado por debajo del 2,5%, lo que, a su juicio, "no ha permitido una sana negociación entre propietarios y arrendatarios, estando el mercado fuera de un equilibrio, por lo que los propietarios tenían menor riesgo en sus inversiones. Actualmente, la vacancia se encuentra en un rango cercano al 10%, lo cual se considera como un rango de equilibrio del mercado".

Pero desde Cencosud advierten que "este es un proyecto que tiene un período de maduración más largo, tal como los grandes edificios del mundo. Sin embargo, por la calidad de las instalaciones, creemos que el mercado reaccionará bien".

Siguiendo esas mismas tendencias globales, Cencosud no venderá ningún metro de sus torres. Sólo las alquilará y por plazos medianos o largos. Cada contrato y negociación se está haciendo caso a caso.

Respecto de los precios, la compañía tampoco se pronuncia, pero agentes del mercado señalan que actualmente el precio de lista de arriendo está en 0,64 UF/m2, similar al promedio del sector El Bosque-El Golf para oficinas A+ (0,61 UF/m2).

En el mercado, algunos operadores advierten que los problemas de tráfico que existen en el entorno de Costanera podrían ser un problema, pero Vicente Domínguez opina que la Torre 2 es un "proyecto grande que ingresa en el mercado y que va a competir con otros que ya existen. Si efectivamente los acuerdos a los que se llegaron permiten ir ayudando a solucionar accesos, va a tener un mejor precio", dice.

Recepción municipal

Debido a la magnitud del proyecto, Cencosud acordó con Providencia, Las Condes y el gobierno dividir la entrega de las obras de mitigación para su recepción municipal.

Los 15 mil metros cuadrados que están saliendo ahora al mercado corresponden a una de esas fases. "Estamos listos desde el punto de vista de las obras", dicen en la firma, y detallan que las mitigaciones exigidas por la autoridad para disminuir el impacto del complejo, como un tercio del paseo peatonal de Luis Thayer Ojeda, se están realizando según lo programado. Y que ya se entregaron al municipio los estudios de tráfico e ingeniería que estaban contemplados.

Uno de estos es el diseño conceptual del Par Vial Tobalaba-Sánchez Fontecilla, a ambos lados del canal San Carlos, y una "microsimulación de tráfico del entorno" una vez que estén todas las medidas de mitigación construidas. También era requisito un tercer informe relacionado con el proyecto de ingeniería de la siguiente etapa, cuentan en la Municipalidad de Providencia.

"Se está por iniciar el proceso de recepción de los primeros 15 mil m2, los que se irán utilizando de acuerdo al comportamiento de la demanda. No están asignados a ninguna zona específica del proyecto", aseguran en la empresa.

Pero Luis Felipe Aguila, subdirector de la Secretaría Comunal de Planificación (Secpla) de la Municipalidad de Providencia, advierte que "la recepción final se hará cuando Costanera Center presente todos los documentos que certifiquen cada una de las medidas de mitigación de la etapa 3A, lo que todavía no ocurre. No hay plazos para ello, depende del titular del proyecto."

La etapa 3A corresponde a los 15.000 m2 de oficinas y contempla 300 estacionamientos para estas dependencias, adicionales a los 3.000 ya habilitados para el centro comercial. Esta fase corresponde a la primera parte de la llamada "etapa 3", que una vez concluida permitirá habilitar todas las torres. Cencosud dividió las medidas de mitigación de la etapa 3 en tres subetapas (A, B y C), con autorización de la Seremi de Transportes.

Aguila detalla que quedan certificaciones correspondientes a "semáforos, obras, la recepción conforme de los informes, todas ellas por los organismos centrales competentes pertenecientes al Ministerio de Transportes". Agrega que la etapa 3A, a la fecha, "sólo cuenta con toda la documentación pertinente a las obras asociadas a estacionamientos de bicicletas -que están sobre Andrés Bello y Vitacura-, que es una de las medidas de mitigación. El resto de las medidas tienen aspectos formales pendientes".

Una vez que ingresen los documentos a la municipalidad y el titular presente la solicitud de recepción de obras, "el proceso tardará cerca de un mes si no hay observaciones de la Dirección de Obras del municipio".

El subdirector de Secpla dice que si los distintos organismos que deben certificar no tienen observaciones, "sería sólo administrativo". Pero aclara que "no tenemos certeza de ello y debemos esperar que Cencosud ingrese la documentación pertinente a la Dirección de Tránsito".

Las torres pendientes

Costanera Center es el proyecto que "más ha invertido en obras de mitigación vial en Chile", aseguran en Cencosud. Y explican que aún quedan trabajos pendientes para las siguientes etapas, entre las que se encuentra el desarrollo del Par Tobalaba.

"Creemos que con estas obras la situación mejorará mucho, tal y como sucedió con las obras que se hicieron para inaugurar el centro comercial", sostienen en la firma. Puntualmente, han desembolsado alrededor de US$ 40 millones.

¿Qué sucederá con la Torre 1 y la 3 que originalmente contemplaba el proyecto cuando se anunció en 2006? "No hay una decisión de la compañía de avanzar con dichos proyectos", adelantan en Cencosud. Por ahora, esperan colocar los primeros 15.000 m2 de los edificios ya levantados.