Bien les fue a los socios de Mersan con el proyecto que anunciaron a mediados de 2011: reconvertir la fracasada iniciativa de trasladar La Vega, Lo Valledor y todas las ferias libres de la capital al paño de 38 hectáreas en Lo Espejo, para operar un gran núcleo de distribución de frutas y hortalizas. Tras elaborar un master plan e invertir unos US$ 35 millones para transformar las instalaciones en un centro de bodegaje, la familia Navarro y Alejandro Boetsch -socios mayoritarios con 47,18% y 37,4% respectivamente, más la familia Cordero y sucesión Fernández Doren y Ruiz Pérez (11,88%) y Víctor Bezanilla (3,54%)- están en pleno desarrollo de su primera ampliación.

El gerente general de Mersan, Rodrigo González, cuenta que como terminaron de colocar los 46.000 m2 reconvertidos a mediados del año pasado entre un centenar de clientes, en febrero iniciaron una primera etapa de ampliación dentro de las 20 hectáreas urbanizadas inicialmente.

Con US$ 10 millones de inversión están construyendo otros 25.000 m2, que proyectan poner en el mercado la primera semana de diciembre. Ya tienen casi 30% comprometido en verde con actuales arrendatarios que requieren más superficie; el resto proyectan colocarlo en del primer trimestre de 2014.

En paralelo, trabajan un borrador para la segunda ampliación por alrededor de 21.000 m2 con una inversión similar. "La idea es definir de aquí a fin de año la constructora e iniciar las obras en mayo, para que estén disponibles en noviembre del próximo año", dice.

Sus instalaciones están pensadas tanto para empresas pequeñas como medianas, con superficies que van desde 100 m2 a 7.000 m2. González enfatiza en que esta es una "ciudadela logística", con barrios para distintos requerimientos, a diferencia de otras empresas que están enfocadas en nichos: "Nuestra propuesta de valor es ofrecer flexibilidad en los espacios, buena ubicación y conectividad, porque somos los únicos que estamos en la intersección de dos autopistas concesionadas (Vespucio Sur Express y la Autopista Central). Y la conectividad es tan valorada como la tarifa en las operaciones logísticas". A futuro, el plan es diversificar la gama de productos.

Descarta que una desaceleración en la actividad económica afecte la demanda por bodegas: "Según los consultores, la tasa de vacancia se ha mantenido en los últimos 15 años, pese a las crisis".

A su juicio, la explicación para este comportamiento viene por dos lados: "Primero, este tipo de bodegaje está muy ligado al crecimiento del retail, porque la mayoría de los usuarios son proveedores de ese sector, que sigue creciendo fuerte. Segundo, el déficit de terrenos para proyectos habitacionales en Santiago ha hecho que antiguos barrios industriales al interior del anillo Américo Vespucio se reconvirtieran a uso habitacional, lo que obliga a muchas empresas a emigrar a centros de bodegaje".Sobre la evolución de las tarifas de arriendo, comenta que en promedio estuvieron estables los últimos 12 a 15 años a pesar que la vacancia estaba bajo el 2%, porque el mercado lo dominaba un operador. "Pero hace unos cinco años empezaron a entrar actores con propuestas de valor distintas, ofreciendo bodegas de alto estándar", acota el ejecutivo.