Burbuja inmobiliaria. La expresión surgió tras la advertencia que hizo el presidente del BC, Rodrigo Vergara, hace unas semanas. El titular del Central alertó sobre los riesgos de los altos costos de las propiedades y dijo que de persistir los elevados precios, especialmente en Santiago, Ñuñoa, Las Condes, La Reina, La Florida y Vitacura, esta área podría verse afectada si la crisis global lleva los valores a la baja.

Los tasadores, actores clave para determinar el valor comercial de una propiedad, descartan un alza injustificada de precios. "El mercado está bastante equilibrado. No vemos una demanda artificial, ni una sobrevaloración generalizada de las propiedades", dice Roberto Aguilar, gerente de tasaciones de ServiActiva, empresa que realiza entre 300 y 500 evaluaciones al mes.

En Chile, cualquier profesional puede tasar una propiedad, porque no existe una regulación para las casi 1.000 personas que se dedican a esta actividad (arquitectos, ingenieros, agrónomos, constructores y corredores de propiedades). La falta de una norma de valuación, afirman en el rubro, genera espacios para la discrecionalidad al determinar el valor de mercado de una propiedad. "No hay una terminología predefinida ni una metodología que garantice que las valoraciones han sido realizadas por profesionales competentes que se someten a rigurosas normas de ética. Acá cada uno usa su sistema y los criterios no son uniformes", dice Fernando Merino, ex presidente de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile.

No obstante la carencia de una ordenanza, Merino asegura que el valor de las propiedades responde, en su mayoría, a fundamentos de mercado. "Chile vive un ciclo económico dinámico, con una demanda rezagada y tasas de interés bajas que permiten mayor acceso a financiamiento hipotecario", dice. Esa ecuación, indica, ha empujado los precios al alza.

Acomodo del mercado

Según Santiago Lineros, director del área de tasaciones de Real Data, no hay registros de alzas como las verificadas en los últimos años. "Han subido entre 7% y 10% anual, en comunas como Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea", indica. En esas alzas, comenta, están interviniendo varios factores. Uno de ellos es una corrección de precios poscrisis y posterremoto. "Entre 2008 y 2010 se produjo un estancamiento del mercado, por lo que el período 2011 y 2012 ha sido de recuperación de valor", señala Lineros. Reconoce que "en alguna medida, aunque no en la generalidad, ha habido criterios de holgura por parte de tasadores".

En ServiActiva estiman que el alza de precios de viviendas usadas -principalmente en la zona oriente- fluctúa entre 20% y 30% respecto de 2010. En Ñuñoa, creen, se da un fenómeno especulativo. "La construcción de la futura Línea 4 del Metro ha revalorizado propiedades, en algunos casos en 40% y hasta 50%", subraya Aguilar.

Otro factor que ha sido relevante, creen en Tinsa, es la escasez de suelo urbano. "Si bien los planes reguladores en los últimos años han adoptado algunas ampliaciones de sus radios urbanos, el crecimiento de la demanda ha sido mayor y, en consecuencia, el suelo urbano hoy es un bien más escaso", apunta Felipe García, director de tasaciones de Tinsa. Según el ejecutivo, el mercado no está en presencia de una inflación de precios. "Aumentos en las expectativas de los promotores inmobiliarios o de la oferta en general es una situación que ha existido siempre y seguirá ocurriendo, es parte del funcionamiento inherente del mercado inmobiliario", señala.

Para el Instituto de Tasaciones de Chile, el aumento de los insumos de la construcción y la escasez de mano de obra especializada también han favorecido el alza de precios. "El valor de un inmueble está definido por la sumatoria del valor del suelo, de la edificación, el valor de los elementos complementarios, el valor agregado de los equipamientos del sector y el stock disponible. Todos estos elementos no han variado más allá de lo normal", afirma Roger Debarbieri, presidente de la entidad.

En la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios añaden otros factores. "Las mayores exigencias en las especificaciones de construcción de viviendas y el cambio del régimen de IVA para las propiedades sobre las UF 4.500 han influido en los mayores precios", indica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la entidad.

¿Seguirán las alzas? Santiago Lineros, de Real Data, cree que no. "Los precios deberían tender a moderarse, considerando el contexto internacional", señala.