El renacimiento inmobiliario de La Florida

Grúas levantando edificios, camiones con materiales, gigantografías ofreciendo principalmente departamentos. A diferencia de hace algunos años, las calles de La Florida hoy son nuevamente escenario de un intenso desarrollo inmobiliario por las características que ofrece. Límites de altura, acceso a transporte público y conectividad al Metro, viviendas de calidad en un entorno donde persisten áreas verdes. También una amplia oferta de servicios, malls, supermercados, universidades, colegios y servicios de salud son algunas de las ventajas que han alentado el interés de constructoras y eventuales compradores, coinciden autoridades municipales y ejecutivos de la industria.

Ejemplo de ese dinamismo es la apuesta de Socovesa Santiago, que hace un par de meses adquirió un paño en la esquina de Avenida La Florida y Santa Amalia. La compañía, filial de Empresas Socovesa -ligada a la familia Gras- levantará edificios de mediana altura no superiores a 10 pisos y exclusivamente de departamentos, con el objetivo de diversificar su portafolio en números más parejos entre su oferta de viviendas.

El proyecto contempla una inversión de 400.000 UF y la firma espera alcanzar la venta de un millón de UF en 2018. "Son edificios que estarán enfocados a un mercado más familiar, con departamentos de dos a tres dormitorios, con metrajes entre 60 y 100 metros cuadrados (m2)", explica Nicolás Jobet, gerente de Desarrollo de Socovesa Santiago.

La mayor actividad inmobiliaria en La Florida se ha traducido en un aumento de 4% a 7% en la construcción de departamentos y casas en los últimos dos años, indica un informe de Colliers International del segundo trimestre de 2016.

En la consultora agregan que el interés por los prospectos habitacionales en la comuna va en alza, aun cuando la oferta ha ido decreciendo: en el segundo trimestre de este año había 16 proyectos de casas y 33 de departamentos. Un año atrás, la relación era de 18 y 38 iniciativas, respectivamente.

En otro informe de Colliers International se consigna que al segundo trimestre de este año, el 3,7% de la oferta total de viviendas nuevas en el Gran Santiago se encuentra en La Florida. En materia de precios, los datos recogidos por la firma muestran un encarecimiento del valor suelo de la comuna en dos años: en el caso de las casas, aumentó 12%, hasta 47 UF por m2, y en departamentos subió 24%, hasta 52 UF por m2 (ver infografía).

"Hay un desarrollo muy interesante en esta comuna. La tendencia a largo plazo no se ha modificado y se va a mantener una demanda creciente en esa área", dice Reinaldo Gleisner, consultor del área de brokerage de Colliers International, respecto del constante interés de las inmobiliarias.

La Florida es la tercera comuna más populosa del país, después de Puente Alto y Maipú. Según estimaciones del Instituto Nacional de Estadísticas, la comuna tiene 388.805 habitantes y una superficie de 70,2 kilómetros cuadrados.

Consolidación del paradero 14

La llegada de nuevos edificios y servicios comerciales al eje de Avenida Vicuña Mackenna con Avenida Américo Vespucio, intersección que se ubica en el paradero 14 de la comuna, ha alimentado los réditos de lo que también se conoce como "el sector Plaza Vespucio", dado que ahí se emplaza el mall que lleva ese nombre.

Esa zona, caracterizada por un alto flujo vehicular y peatonal, donde además se explayan con relativa cercanía tres estaciones de Metro que generan conectividad hacia la zona sur de la capital, poniente y oriente, es clave para entender el interés por la comuna. Y si además cuenta con un plan regulador permisivo, el desarrollo inmobiliario en dicho eje es uno de los más rentables de la capital, coinciden ejecutivos del sector.

De hecho, Inmobiliaria Paz decidió instalarse a pasos del eje Vicuña Mackenna, con el proyecto Pulso Urbano, que ofrece departamentos de uno, dos y tres dormitorios, con precios que parten en torno a las 2.000 UF. En la firma aclaran que ya vendieron la totalidad de las viviendas del edificio ubicado en Baltazar 7487.

"La Florida presenta un gran atractivo para nosotros como empresa. Es una comuna tradicional y consolidada como polo comercial y residencial, con una excelente conectividad y completa oferta de servicios", comenta la gerenta comercial de Inmobiliaria Paz, Claudia Zapata, sobre las razones para apostar por la comuna. También adelanta que a fin de este mes lanzarán otro proyecto de similares características, ubicado a pasos del Metro Macul.

En opinión de Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil, el sector suroriente de la capital -expresado en comunas como La Florida- es una buena opción para la clase media emergente que busca tener la casa propia, ya que ofrece precios atractivos, entrega una buena conexión vial y una cartelera de servicios en educación (colegios, universidades, institutos) y también buenas clínicas.

"Es una comuna que se prestigió y se volvió apetecida. A muchos lugares les ocurrió lo contrario, entonces, ahí se aprovechó la situación, porque atrae inversión y no en vano es uno de los territorios más poblados del país", afirma el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, quien sostiene que el lugar experimenta un proceso de cambios desde hace algunos años.

Precisa que el buen nivel de ventas en la comuna tiene relación con que prevalece la construcción de departamentos en altura sobre la de casas y eso no ocurría en La Florida desde hace unas décadas.

Nuevos polos

"En la calle Walker Martínez se pueden encontrar más de cinco proyectos inmobiliarios de departamentos", asegura el gerente del área inmobiliaria de TocToc.com, Nicolás Gumucio.

El surgimiento de otras zonas para construir dentro de La Florida también va en ascenso. El director de Obras de la municipalidad, Agustín Pérez, enumera otros sectores que también captan interés de las inmobiliarias.

"Existen otros ejes importantes, cuyo progreso se está dando de forma espontánea. Por ejemplo, Avenida La Florida, Tobalaba, Walker Martínez y Américo Vespucio. Lo ideal es que el Estado invierta bien en conectividad con el Transantiago, aunque eso debe ir acompañado de un plan regulador adecuado", sostiene.

Una dinámica que ejecutivos y expertos del sector atribuyen también al hecho de que la autoridad municipal mantiene y apoya un permisivo plano regulador. El último Informe Mach de la Cámara Chilena de la Construcción, de junio pasado, señala que entre enero y marzo de 2016, cinco comunas concentraron el 85% de los permisos de edificación autorizados para viviendas de 70 m2 a 100 m2: La Florida, Santiago, El Bosque, Macul y Las Condes. Todas tienen buena conectividad y con predominio de la construcción de departamentos, consigna el texto.

Demanda y oferta

El perfil de los residentes y, en especial, de los nuevos habitantes de la comuna es otro punto de atracción para las inmobiliarias: en general, quienes llegan son profesionales que buscan independizarse, matrimonios jóvenes e incluso estudiantes.

Lo que más se vende en las calles floridanas son departamentos de poca extensión y entre las firmas del sector destacan que compite fuerte a comunas como Santiago o Estación Central.

Según Nicolás Izquierdo, subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com, la oferta general es de unidades pequeñas y a precios accesibles. "Es posible encontrar departamentos desde 1.500 UF y la mayoría corresponde a un stock de uno a dos dormitorios, con algunos proyectos ofreciendo hasta tres habitaciones", indica.

Gumucio detalla que los departamentos más demandados -y, por lo mismo, que despiertan el interés de inversionistas- son aquellos de uno y dos dormitorios, con valores que fluctúan entre 1.700 UF y 2.700 UF.