En un año para el olvido en términos de rentabilidad de las acciones, el sector inmobiliario ha subido 29% en lo que va de 2019 versus el 0,6% de avance registrado por el IPSA. El sector en cuestión ha sido influenciado positivamente por recortes en las tasas impulsadas por el Banco Central desde junio de 2019, y que nuestros economistas esperan que se sigan registrando con ajustes adicionales de 25pb en lo que resta del ejercicio.
Paralelamente, en el Chile Day realizado en septiembre pasado en Londres, el superintendente de Pensiones, Osvaldo Macías, entregó dentro de sus propuestas una que, de ser aprobada, podría seguir moviendo al sector de real estate.
A la fecha, de acuerdo a los parámetros de las AFP, la inversión en infraestructura y real estate doméstico computa como renta fija (estos sectores, pese a ser renta variable, se comportan como un bono, por entregar flujos más estables), mientras que la inversión en infraestructura y real estate extranjero califica como renta variable.
La propuesta del superintendente sería que tanto la inversión en infraestructura/real estate doméstica como internacional computen como renta fija.
¿Qué impacto podríamos esperar para el sector? Inicialmente se daría una mayor competencia, al verse incrementada la muestra de activos de inversión, una vez que se incorporen infraestructura y real estate extranjero.
De esta forma, las AFP comenzarían a comparar los cap rates o tasa de capitalización entre los activos locales e internacionales. ¿A qué se refiere esta tasa? Es el múltiplo al cual se valúan los proyectos, es decir, cómo el mercado valoriza un activo.
Dicho esto, ¿cómo se comparan las tasas de capitalización de Chile con las principales capitales de Latam? Mientras Santiago registra valores de 5,5%-7,0%, Perú (Lima) anota 8,0%-11,0%. En tanto, Argentina (Buenos Aires) llega a 6,0-9,0%; Brasil (São Paulo) a 5,5%-8,5%; Colombia (Bogotá) a 7,5%-9,5%, y México (Ciudad de México) a 6,5%-8,0%. Lo anterior implicaría valuaciones relativamente más altas para Chile vs. el resto de los países de la región, según el informe elaborado por JLL "Latin America office market overview (cap rates LatAm)".
Con esta fotografía sobre la mesa, las perspectivas son positivas para el sector y, sin lugar a dudas, la posibilidad de recortes adicionales en la TPM (dependiendo de cómo evolucione el escenario externo y su impacto en la economía local) podrían seguir impulsándolo. Con todo, hay que ir con cautela. En nuestra opinión, el upside potencial se vería acotado por (i) valuaciones más altas (tras sólido performance YTD) y (ii) una competencia más ardua proveniente de mayores posibilidades de inversión de activos extranjeros, si es que finalmente la propuesta del regulador de Pensiones es aprobada.