Los chilennials buscan casa

Hasta hace poco más de un año, el contador Juan Andrés Herrera y la periodista Noa Michelow vivían en un departamento en el barrio El Golf que una tarde de febrero fue noticia nacional después de una aparatosa explosión de gas. "Ahí decidimos comprar y salimos a buscar", cuenta Michelow. Querían un departamento nuevo con dos dormitorios y dos baños. Partieron viendo en Las Condes, pero rápido se dieron cuenta de que no, ahí su presupuesto de 100 millones no alcanzaba. En Ñuñoa tampoco, ¿Providencia? Menos. A mediados de año encontraron uno en Metro Ñuble con ese precio y características, pero se toparon con un nuevo problema: el banco no los financiaba sumando rentas, porque no están casados ni tienen hijos. "Si es tan difícil cambiémonos a un lugar donde podamos ahorrar lo máximo posible", cuenta Michelow que pensaron.

Hoy viven en un estudio de 24 m2 que arriendan desde noviembre, en Irarrázaval, por la mitad de lo que les costaba el lugar en El Golf, mientras hacen fuerza para comprar algo en Ñuñoa el próximo año. "Miro los precios de los departamentos y me da como rabia pagarlos, porque siento que son ridículos, tienen dos dormitorios y cuestan 130 millones, es ridículo", repite la periodista.

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Noa Michelow y Juan Andrés Herrera, en el estudio de 24m2 donde viven.[/caption]

Esa frustración atraviesa a la generación de profesionales millennials -los nacidos entre principios de los 80 y mediados de los 90-, sobre todo a los mayores, que ya se han independizado y/o están emparejados, teniendo sus primeros hijos. A juzgar por los datos, pareciera que hoy es más difícil encontrar y comprar una vivienda. Fabián García, director de consultoría de Tinsa, empresa dedicada a la tasación de propiedades, explica que cuando partió el boom en el precio de las propiedades, a inicios de 2014, el valor promedio de una nueva en Santiago estaba entre los 80 y 90 millones de pesos y que cuando empezaron a estabilizarse los precios, a principios de 2016, la media ya estaba en torno a los 105 millones. "Hablamos de un incremento de un 30 por ciento en términos de viviendas nuevas, y si esto lo acotamos al sector oriente es mayor el aumento", dice el analista.

Mientras tanto, de acuerdo a la información recolectada por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en el primer trimestre de 2009 casi dos tercios de los departamentos a la venta costaba menos de dos mil UF (aproximadamente 42 millones de pesos de la época), mientras que para el primer trimestre del año pasado los departamentos por ese monto o menos (que hoy ronda los 52 millones) eran el 39 por ciento de la oferta.

Estos datos reflejan el golpe de realidad que este grupo etario, que hoy representa en Chile a más de cuatro millones de personas, experimenta cuando busca techo. Si querían comprar, terminan arrendando. Y si finalmente acceden a una compra, los dos dormitorios acaban siendo uno. Con las ubicaciones pasa lo mismo: los que soñaban en Las Condes o Providencia, termina estando en Ñuñoa o Santiago centro. O en San Miguel o Recoleta. De casas mejor ni hablar, las opciones son en las zonas periféricas: Buin, Las Vizcachas, Colina. Así se "aterrizan" realidades y entre tanta búsqueda los nuevos y jóvenes habitantes están haciendo surgir o dándoles un segundo aire a algunos barrios.

Se arrienda

El actual escenario ha hecho que este grupo cambie lo que era una vieja aspiración nacional: el sueño de la casa propia. Rodrigo Mascayano, broker de RE/MAX Capital, dice que la mayoría de los jóvenes que atiende llegan buscando arriendos y en lugares con la mayor cantidad de servicios posibles, comunas céntricas donde puedan moverse en bicicleta y tener acceso al Metro.

Un ejemplo de esto son Vladimir Villegas (24), Eduardo Farías (24) y Gonzalo Olivares (25), ex compañeros de Ingeniería Comercial en la UDP que hace dos meses arriendan un departamento en calle Arzobispo González, prácticamente en Cumming con Catedral, a pasos del Metro. Son 120 m2 de hormigón armado, con tres dormitorios, dos baños y un living que hace las veces de oficina de takona.cl, la start-up de insumos para tatuajes que quieren lanzar. "En este barrio todo está cerca. Estamos al lado del Metro y también nos podemos mover en bicicleta. Era lo que buscábamos: un lugar con conectividad para las reuniones con proveedores o clientes. Con notarías y bancos cerca", explica Villegas.

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Vladimir Villegas, Eduardo Farías y Gonzalo Olivares, en su comedor.[/caption]

Marcos Camsen, del comité inmobiliario de la CChC, explica que han surgido edificios donde todos los departamentos se arriendan apuntando a este grupo joven que aún no tiene la capacidad de comprar. "Cada vez hemos visto cómo se están generando más construcciones con este foco", opina Mascayano sobre un concepto que se segmenta en grupos más pequeños, como los edificios sólo para estudiantes, que también ya hay. Camsen agrega que junto con eso se viene el co-living, construcciones con dormitorios por un lado y zonas comunes, como la cocina, por otro.

Más llamativa es la aparición de propiedades dos en uno, en ciertos sectores como el centro. Departamentos que tienen dos entradas, dos cocinas, dos baños, dos habitaciones, dos puertas y dos timbres, todo independiente, pero con una puerta al centro que los conecta. "Puede servir como un dos dormitorios y también para que un joven arriende a otro", cuenta Mascayano.

Nicolás Izquierdo, subgerente de estudios de Portalinmobiliario.com, dice que en ese portal ocho de cada 10 millennials interesados en comprar busca departamento, algo que tiene que ver con la diferencia de precios con las casas. "Si bien el valor por m2 de los departamentos es más alto, el mayor metraje de las casas hace que sean más caras", explica el analista. Para hacerse una idea, la mediana (el valor que está justo en la mitad) de los montos publicados en el sitio para casas en Las Condes es 395 millones de pesos. Es decir, la mitad de las propiedades se ofrecen por más de ese monto y la otra mitad, por menos. En el caso de los departamentos en esa comuna, esa misma medida es de casi 220 millones, un 80 por ciento menos.

¿Qué les queda a los más jóvenes? Buscar algo más o menos céntrico con un presupuesto muy -pero muy- acotado para lo que es el mercado actual.

Se vende

Joan Arenas (30, traductora intérprete) y Jonathan Vivanco (32, diseñador) viven en un departamento en calle San Francisco con Eleuterio Ramírez, lo compraron nuevo en 2013 a poco más de 40 millones, al valor de la UF en la época, y dicen que hoy cuesta casi 30 millones más. "Compramos justo antes de que empezaran a subir los precios, 'la hicimos'", reconoce Vivanco sobre la propiedad de dos piezas, dos baños, cocina americana y una pequeña terraza en un edificio con sala de eventos, quincho, gimnasio y lavadoras comunes. El mismo esquema que desde 2010 se ha multiplicado por Santiago Centro.

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Jonathan Vivanco dentro de la cocina de su departamento.[/caption]

Este tipo de propiedad -en términos de ubicación, precio y características- es la preferida por los jóvenes que están comprando. Esto mostró un análisis hecho por la consultora Colliers Internacional para La Tercera, que comparó los datos de más de 30 mil transacciones nuevas y usadas, hechas por personas naturales entre noviembre de 2015 y octubre de 2016, en nueve comunas de la Región Metropolitana: Santiago, Ñuñoa, Las Condes, La Florida, Providencia, Vitacura, Maipú, La Reina y Peñalolén.

Luego observaron los comportamientos de los distintos grupos etarios y se dieron cuenta de que Santiago Centro es por lejos el principal lugar de compra para los millennials. Se trata básicamente de departamentos, tipo de propiedad donde después aparecen Ñuñoa, Las Condes, La Florida y Providencia. En el caso de las casas es Maipú la opción favorita, casi duplicando a La Florida, la segunda en este ítem. Estas dos comunas son las únicas donde la cantidad de casas supera a la de departamentos vendidos.

Teresa Campos, directora de la división de consultoría en Colliers, explica que el presupuesto del millennial promedio que aspira a comprar está entre los 90 y 105 millones de pesos para encontrar una propiedad en el Gran Santiago. Una tarea difícil, pero no imposible. "En ese rango comunas como Providencia, Las Condes y Vitacura, que van muy de la mano en precios, escapan un poco. En cambio, Ñuñoa y el centro son accesibles para ellos y las inmobiliarias lo han sabido leer muy bien", comenta Campos. Francisca León, gerenta de research de Almagro y Socovesa, agrega un dato no menor: según sus estudios, este segmento representa hoy dos tercios de las personas que buscan viviendas nuevas.

Según el análisis de Colliers, este grupo gasta en promedio 60 millones de pesos por una propiedad en Santiago Centro, 138 millones en Providencia, 61 millones en La Florida, 96 millones en Peñalolén y 49 millones en Maipú. ¿Otro dato? En las nueve comunas analizadas este grupo representa el 31 por ciento de las propiedades compradas, incluso más que el 30 por ciento de la fuerza laboral que encarnan en el país. "Hemos hecho estudios y descubrimos que después de que entran a trabajar, a los cuatro o cinco años, se deciden a comprar un departamento", comenta Campos.

Fabián García, de consultora Tinsa, dice que los altos precios en Providencia han hecho que los millennials miren a Ñuñoa, donde sectores como Plaza Ñuñoa, Plaza Egaña, avenida Italia y San Eugenio ofrecen casi lo mismo -conectividad, áreas verdes, vida de barrio, una buena red educacional y comercio cercano- a menores precios, transformándose en una buena alternativa para "hacer familia". "Un departamento nuevo de tres dormitorio y dos baños en Providencia cuesta unos 227 millones de pesos aproximadamente, y en Ñuñoa están en cerca de los 158 millones. Es una diferencia bien grande y con entornos que tienen muy pocas diferencias", dice el analista.

En Santiago Centro, Tinsa identifica como polo millennial el cuadrante entre 10 de Julio al norte, Alameda al sur, Vicuña Mackenna al oriente y Santa Rosa al poniente. Un sector con universidades para los interesados en posgrados, actividad cultural con el GAM, áreas verdes con el cerro Santa Lucía y recreación con barrios como Bellas Artes y Lastarria muy cerca. Se trata de un barrio especial para solteros o parejas sin hijos, con departamentos nuevos en un promedio de 66 millones de pesos.

Otro punto millennial es el barrio Yungay, que con una propuesta ligada a la actividad cultural de Matucana y Quinta Normal, ofrece las únicas casas nuevas que hay actualmente en venta en esa comuna. "Son proyectos pequeños, remodelaciones de fachadas antiguas que buscan tener un look que apunta a gente más vinculada al mundo del diseño y las artes y que disfruta de estar cerca de este polo cultural", comenta García sobre estas casas, con un promedio de 90 m2 y un valor de 132 millones de pesos.

Los últimos dos enclaves millennials que identifica son más novedosos: avenida Perú, en Recoleta, un acotado sector de esa comuna con las facultades de Medicina y Odontología de la Universidad de Chile a pocas cuadras, la oferta de Bellavista a mano y departamentos de 60 m2 a un promedio de 100 millones de pesos aproximadamente. "Tiene un bandejón central verde, hay varios restoranes, un colegio en Santos Dumont y harta actividad cultural en avenida La Paz con algunas cosas relacionadas al cementerio. Es un programa más destinado a jóvenes que a lo mejor quieren 'hacer familia' y las características urbanas del entorno son de primera categoría, es como un oasis dentro de Recoleta", comenta García.

El último sector es El Llano, en San Miguel, el que en los últimos tres años ha tenido un gran crecimiento. El barrio destaca por su oferta educacional, buena conectividad con las estaciones de Metro San Miguel y El Llano, la cercanía del Hospital Barros Luco, una nutrida red de comercio con mucho cafecito gourmet y excelentes áreas verdes, como el mismo Parque El Llano Subercaseaux o la Plaza del Cómic, con su popular estatua de Condorito. "Acá hay unidades residenciales súper grandes y bien equipadas, además de supermercados y hospitales. Hablamos de un entorno de buen desarrollo urbano", comenta el analista de Tinsa sobre este sector, donde se encuentran departamentos con un precio promedio de 80 millones de pesos.

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El parque del Cómic, en el cotizado sector de El Llano, en San Miguel.[/caption]

La irrupción de estas zonas menos "tradicionales" ha sido detectada por la industria. "El precio de las viviendas probablemente frenó la decisión de compra de varios que buscaban en comunas 'más tradicionales y céntricas', sin embargo, esto generó que eligieran otras zonas, generando nuevos desarrollos", explica León.

En el caso de los pocos millennials que creen realistamente que pueden aspirar a una casa, García destaca los proyectos inmobiliarios que hay en Buin, Las Vizcachas, en Puente Alto o en el sector de Lo Cañas, en La Florida. "Las casas hoy están alejadas de los centros tradicionales, pero la periferia entrega esa oferta. Si uno se va alejando de la ciudad lo puede encontrar. La opción existe", agrega Nicolás Izquierdo, de Portalinmobiliario.com.

Lo podemos lograr

Según los especialistas, hoy es un buen momento para comprar por la sensación de desaceleración económica en el país, el período de ajuste que está viviendo el mercado inmobiliario y las menores tasas de los créditos hipotecarios. "Adquirir una vivienda hoy es súper ventajoso en relación a otros momentos, debido a que los bancos ofrecen tasas súper convenientes por las medidas tomadas por el Banco Central para la estimulación de la economía", explica García.

Otro factor positivo es que hay menos demanda que en períodos anteriores y cuesta más vender. "Hasta el año pasado el que quería comprar, si lo pensaba mucho y se demoraba un par de semanas, perdía. Hoy hay menos demanda y las propiedades duran más a la venta", dice Mascayano. Según García esto no debería verse reflejado en una baja en los precios, sino más bien en que por primera vez desde 2010 estos se estabilicen con leves descensos en tramos del sector oriente.

En este escenario, Mascayano recomienda a quienes quieran comprar ir primero al banco, averiguar cuánto les prestan y con qué condiciones y así tener un presupuesto definido. Sólo después de eso empezar a buscar propiedades entre un cinco y un siete por ciento más caras de lo que esperan gastar. Ese porcentaje parece ser la cifra mágica. "A quienes les vendemos la propiedad les decimos que van a recibir ofertas y que tienen que esperar entre un cinco y un siete por ciento menos de lo que piden. Dentro de esos límites a una oferta le va bien", explica.

Dos que ya no tendrán esta preocupación son la ingeniera comercial Elisa Villalobos y el periodista Francisco Ormazábal, los dos de 32 años, a quienes les entregan en una semana el departamento que compraron en San Miguel. Llevaban dos años cotizando en este orden: Providencia ("sabía que Las Condes era imposible", dice Ormazábal), Ñuñoa, Macul y La Florida, hasta llegar a San Miguel, comuna de la que él era reacio originalmente. "Ahora me gusta. De noche se ve como si fuera Providencia y eso igual es bonito, porque sientes que vives en un lugar que no tiene que ver con la fama que tiene, yo le digo San Miguel a mi mamá y me mira con la cara con que en los 80 miraban a Jorge González, eso piensa la gente", admite Francisco.

Mientras prepara todo para mudarse a "sus 70 m2", los que se ajustaban al presupuesto de casi 100 millones de pesos con que iniciaron la búsqueda, dice que "buscar casa es súper difícil, la única manera de que no lo sea es tener mucha plata".