Aumento de viviendas para arriendo podría generar riesgos para la industria financiera en el futuro

Acotado aún, pero el incremento de inversionistas que compran con una segunda vivienda para inversión con deuda hipotecaria podrían generar vulnerabilidades para el sistema financiero. Eso se desprende del Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del primer trimestre del año, publicado hoy por la mañana por el Banco Central.

Según el IEF, los inversionistas que compran una segunda vivienda con el propósito de arrendarla u obtener ganancias son dueños de poco más de 20% de las propiedades a nivel nacional, y "según datos del SII, 12% del total de bienes inmuebles pertenecerían a inversionistas minoristas con alguna deuda hipotecaria", dice el informe.

"En términos de deuda, los deudores con más de un crédito hipotecario mantienen cerca de 30% de la cartera de vivienda bancaria, mientras aquellos que tienen dos o más propiedades en la misma región representan 20%", dice el IEF.

Pero ello, asegura el Banco Central, tiene matices. Poco más de 50% de las propiedades de la Región Metropolitana que se utilizan como inversión, por parte de inversionistas minoritas, están asociadas a propietarios pertenecientes a los dos deciles de mayor ingreso, "sin embargo, 30% de los IM pertenecen a los deciles 6 a 8, y un poco menos del 20% reportan ingresos menores a la mediana".

Ello, argumenta la entidad, "los hace relativamente más vulnerables a shocks que afecten su ingreso; en particular, el ingreso por arriendo".

Así, "si bien los hogares de mayores ingresos tienen mayor capacidad de renegociar sus deudas hipotecarias frente a eventos inesperados, esta flexibilidad financiera estaría menos disponible para las familias de menor ingreso y presumiblemente también para aquellos hogares que mantienen deudas hipotecarias dentro y fuera del sistema bancario".

Según su Análisis de Vulnerabilidad y Riesgos Financieros de los Hogares, existe un riesgo relevante por "shocks que generen caídas de precios de vivienda o aumentos en la tasa de vacancia de las viviendas arrendadas", pues "dichos eventos afectarían de forma importante a los hogares que manejan propiedades con motivos de inversión, sobre todo aquellos apalancados con deuda hipotecaria y que tienen una carga financiera mayor y/o que dependen más de los ingresos por arriendo".

Por último, si bien señaló que ello no representa hoy una vulnerabilidades para el sector financiero pues " es un fenómeno relativamente reciente y acotado aún", la experiencia de otros países, dice el IEF, "apunta a que, si las tendencias de crecimiento se mantienen y se profundiza el endeudamiento por parte de hogares de menores ingresos y con mayor carga financiera, apoyado por desarrollos de mercado e innovaciones que faciliten la inversión apalancada, este sector podría eventualmente representar una fuente de vulnerabilidad ante escenarios de tensión del mercado inmobiliario".