La huida de los hoteleros: más de 50 inmuebles están a la venta

El reconocido Castillo Rojo Hotel Boutique en Bellavista abrió sus puertas en 2013. Instalado en una casa patrimonial de 1923, en la plaza Camilo Mori, se inauguró como un inmueble de 19 habitaciones orientada al extranjero. “Nos pareció un sitio ideal porque está en medio de un barrio turístico”, decía en ese momento uno de sus dueños, Álvaro Jaime. Ahora está en venta. Según el registro de la firma de gestión inmobiliaria Property Partners, su valor es de 176.390 UF (unos $5.900 millones) por sus 1.053 metros cuadrados. “Que un hotel boutique de este tipo esté disponible responde a los efectos que tuvo la pandemia y estallido social tanto en el comercio como en el rubro hotelera”, interpreta el director de Property Partners, Ferencz Delarze.

El tradicional Torremayor, de Ricardo Lyon, que cuenta con unas 91 habitaciones, está publicado en Colliers por 370.000 UF ($ 12.400 millones), al igual que el Radisson de Curicó, o el Ultramar de Valparaíso, que aparece a 18.000 UF en Sotheby’s Propiedades... y así suma y sigue. En la Asociación de Hoteleros de Chile calculan que existen a los menos 53 hoteles en igual situación a nivel nacional, un dato inédito. Fuentes de la industria aseguran que el número queda corto... serían más de 100.

“Hicieron todo lo humanamente posible para sobrevivir, pero la situación sigue complicada, entonces los dueños han decidido salir a vender”, señala el presidente de los hoteleros y controlador del NOI, Alberto Pirola.

Han sido uno de los rubros más golpeados por la pandemia. Acusan que la principal problemática ha sido la falta de turistas extranjeros, dada las restricciones que aún continúan como la homologación de vacunas. Hoy -estiman- las llegadas de foráneos bordean el 23%, cuando tradicionalmente eran más del 60% de los ocupantes.

“Aportábamos el 3,7% del PIB, hoy día yo creo que no llegamos ni al 1%”, enfatiza Pirola. Y clama: “Ayúdennos, por favor, que nos estamos ahogando”.

El socio director de Engel & Völkers Commercial, Felipe Weil, cuenta que desde 2010 empezaron a surgir una serie de hoteles boutique, sobre todo en las comunas de Santiago y Providencia. Coincidían con empresarios o familias -señala- que querían tener un hobby y replicar instalaciones que habían visto en Europa o EE.UU. “Generalmente tomaban propiedades patrimoniales o propiedades destacadas”, subraya. Todos, altamente dependientes del volumen. El estallido social implicó cerrar las puertas de varios, a la espera de que cediera la crisis social. Cuando en el verano de 2020 comenzaron a repuntar, vino la pandemia. Algunos se reconvirtiendo a residencias sanitarias, lo que les ayudó a pagar los costos, pero tras ello el ingreso volvió a descender. “Si ya costaba sacarles rentabilidad antes de la pandemia, con esto se hizo insostenible”, cuenta Weil. “Ahora prefieren vender”.

Si tradicionalmente Engel & Völkers tenía del orden de 2 a 3 hoteles en venta, hoy superan los diez. En Property Partners tienen una cartera de 30 disponibles.

Si bien el turismo interno ha sostenido la demanda, es el extranjero el que ‘mueve la aguja’, dicen en el sector. El director ejecutivo de Fitzroy, Hernán Passalacqua, lo calcula así: si antes de la pandemia los extranjeros que llegaban eran del orden de 400.000 promedio al mes y gastaban más de US$1.000 cada uno, en estos ocho meses ha sido una media de 90.000; más de 300.000 turistas menos y, por ende, una merma de más de US$300 millones al mes.

Fitzroy hoy mantiene a la venta el The Aubrey Boutique Hotel, en calle Constitución, Providencia. Passalacqua reconoce que ha habido interesados, pero subraya “nadie va a hacer nada hasta el plebiscito”. Tras ello debería venir un mayor movimiento: “El 2022-2023 va a ser un año de transacciones. Mucha gente está cansada, hay agotamiento, entonces creo que va a haber cambios de mano y consolidación de la industria”, pronostica.

Hoy, lugares como el Hotel Windsor, en Victoria Subercaseux, e incluso -dicen fuentes del sector- el reconocido Luciano K, en el Barrio Lastarria, que antaño fuera el rascacielos más alto del país, buscan compradores... ahora, siguen operando porque -coinciden los hoteleros- el gasto que significa mantenerlos cerrados en cuanto a mantención es aún mayor que tenerlos abiertos.

El director de la empresa de asesorías hoteleras, Horetur, Pedro Lewin calcula que los hoteleros empiezan a ganar cuando la ocupación es superior al 60%. Y hoy se está lejos de eso.

Según se lee en el balance de A3 Property Investments -operadores de las marcas Pullman, Novotel, Mercure-, al primer trimestre, la ocupación del sector en Santiago alcanzó el 51% versus 31% de hace un año. La tarifa está 10% más baja que previo a la pandemia.

Los hoteles administrados por el Fondo de Inversión Inversiones Hoteleras de LarrainVial -Sheraton, Ritz-Carlton Santiago, Intercontinental Santiago, Crowne Plaza- tienen una ocupación promedio del 40%. Desde abril de 2021 que el hotel Ritz está en venta.

Pirola asegura que a la baja ocupación se suman los crecientes costos. Solo las contribuciones han subido 30%. Ejemplifica que hay hoteles, por ejemplo, en San Pedro de Atacama, que pagaban $6 millones al mes en energía, hoy la cuenta es de $22 millones. “Hay imposiciones que están declaradas, pero no las han podido pagar porque no tienen el flujo para ponerse al día”, destaca.

Hace dos semanas, el gobierno anunció un subsidio de hasta $4 millones por empresa para ir en ayuda de pymes del sector. Luego, la Asociación de Hoteleros se reunió con la subsecretaria de Turismo, Verónica Kunze. “Le dije que el nivel de deuda y gasto es mucho más grande y que, en realidad, la mejor ayuda que le puede llegar a este rubro es la liberación de la homologación, porque hay interés en venir; abrimos las fronteras y las reservas empiezan a crecer rápidamente”, dice Pirola, quien compara: en EE.UU., sin restricciones, la demanda ya es más alta que en la prepandemia.

El dueño del NOI se ha juntado con dos bancos que han querido entender qué está pasando con el sector. Ello, porque -reconoce- ya hay hoteles atrasados con el pago de las cuotas del Fogape para el Covid-19, programa de garantía estatal otorgada en la pandemia para facilitar el acceso a créditos. “Hay cuotas vencidas que no se han podido cancelar y ya hay un número considerable de hoteleros con ese tema”, subraya.

Passalacqua precisa que el sector financiero ha dado facilidades. Pedro Lewin recuerda que hace poco un hotel en Puerto Montt quebró y el banco finalmente se lo quitó... pero después de tres años. “El mismo banco decía ¿si te lo quito, qué hago con él? Entonces, muchas veces han optado por llegar a un acuerdo: te lo dejo y no te cobro por un tiempo”. “Para los bancos es un problema hacer válida la garantía y adjudicarse la propiedad. Mejor quedarse con un almacén que con un hotel”, complementa Pirola.

En el sector reconocen que pese a todo el movimiento, es un momento complejo para vender, dada la situación del rubro. De hecho, Ferencz Delarze, de Property Partners, explica que ellos llevan más de un año con el hotel Castillo Rojo a la venta. “Esperamos terminar con éxito el proceso de venta durante este año”, subraya. Pero dado que el sector ha estado golpeado, lo han ofrecido a inversionistas inmobiliarios para renta residencial, instituciones de educación superior e incluso lo sondearon con asesores políticos para que fuera la residencial presidencial, lo que no resultó. El Presidente Boric se quedó con el exhotel Damero B&B, en el Barrio Yungay.

En el rubro cuentan que ya no se vende el derecho a llave para operar el hotel, sino que el activo como edificio. Felipe Weil, de Engel & Völkers, precisa que tradicionalmente el precio de un hotel se calculaba poniéndole un valor por habitación: hoy esa fórmula, en general, no se aplica, es solo UF por metro cuadrado. “Ya no hay un valor agregado que son los derechos a llave. Lo que se está vendiendo es solo inmueble y, dependiendo de la zona, puede tener un mayor nivel de descuento; en la zona cero el valor puede caer 20% o 25%”, dice. De hecho, en los portales inmobiliarias los hoteles se ofrecen como dependencias multifamily o residenciales.

Este escenario ha hecho que varios operadores opten por reconvertir inmuebles o arrendarlos. “Hay un hotel en pleno Providencia que está arrendado entero a una empresa minera para la gente que manda para acá”, confidencia Pedro Lewin. El inmueble es administrado por la compañía. El director de Horetur tiene otros dos pedidos en la misma línea: uno de una cadena grande de hotel que está buscando dos o tres inmuebles para arrendar, y otro, de una firma que está también en la búsqueda de un inmueble.

El problema es que no siempre quieren en los sectores donde existe la mayor oferta. “Lastarria es un barrio en el que no se quiere estar, está en la lista negra de los inversionistas. Los tengo a la venta y cuando la gente ve el lugar, me dicen ‘no, no, yo quiero algo en Vitacura, Las Condes, no quiero que me molesten’”, dice.

La otra alternativa es reconvertir el hotel. Inicialmente, lo que ya se ha hecho es que operadores de apart hotel los han convertido en departamentos de larga estadía, ya que ocupan la misma estructura... sin mayores modificaciones. O en espacios de coliving, donde se arriendan las piezas por largas estadías y se comparten los espacios comunes. Ese es el caso del hotel boutique Su Merced, en el centro.

Casos más aislados son aquellos que han solicitado un permiso a la Dirección de Obras respectiva para introducirle cocina a los pisos, juntar habitaciones y habilitarlos como departamentos. “Hay dos hoteles que están en el sector de Plaza Italia que están evaluando la posibilidad de convertirse a departamentos de larga estadía, así como multifamily”, subraya Lewin.

Hoy está el ejemplo de Andes Hostel, en Monjitas, que será reconvertido para renta residencial.

Alberto Pirola asegura que necesitan recién dos años buenos para que el sector recupere todas las pérdidas. “Calculamos que va a ser a mediados del 2025. Quedan dos años y medio y ya ha sido el mismo tiempo mal. Es agotador estar cinco años trabajando para sobrevivir”, destaca.