“Caso fortuito o fuerza mayor”: Cobros agudizan quiebre entre locatarios y centros comerciales

A cuatro meses de la cuarentena total del Gran Santiago, el pasado domingo el gobierno anunció el plan para pasar a la fase de desconfinamiento y reactivar el comercio. La estrategia es una buena noticia para locatarios de centros comerciales que han debido volcar sus ventas al e-commerce, pero también traerá consigo un nuevo periodo de renegociación de contratos.

A la fecha, gran parte de los 70 centros comerciales de la Región Metropolitana se han mantenido abiertos parcialmente para prestar servicios esenciales a los consumidores en este periodo de crisis. Muchos están operando supermercados, centros de atención médica, bancos, farmacias, tiendas de materiales de construcción y delivery de comida. A nivel nacional, 111 centros comerciales están operando parcialmente, cumpliendo el protocolo sanitario dispuesto por las autoridades.

Hace unas semanas, la Asociación de Marcas de Retail recibió un informe de parte del abogado y socio del estudio Puga-Ortiz, Francisco Vergara en la que abordó los conflictos por el pago de la renta de arrendamiento y gastos comunes que a la fecha persisten a raíz del cierre obligatorio de los centros comerciales. En el documento -al que tuvo acceso La Tercera PM-, se “augura una judicialización de esta materia, a concretarse, probablemente, en el último trimestre del presente año, principios del próximo”.

El informe sirve de sustento entre los asociados al gremio que por estos días buscan renegociar nuevas condiciones comerciales con los malls; no solo por el prolongado cierre de sus tiendas, sino porque una vez que comience el plan de reapertura, cada local tendrá limitado su aforo y con ello nuevamente verá disminuidos sus ingresos. Según plantean locatarios, Pasmar, Mallplaza, Marina Arauco y VivoCorp reconocen descuentos que van de un 9% a un 20% del total del gasto, lo que ha provocado la molestia de sus operadores. A la fecha, “sólo Parque Arauco ha realizado descuentos significativos cobrando menos de un 30% de sus gastos habituales”, acotó un ejecutivo de tiendas de vestuario.

Según detallan locatarios, los cobros de gastos comunes cambian de acuerdo al poder de negociación de los operarios. En efecto, un operario con 100 locales por ejemplo paga en promedio 0,3 UF /m2 a VivoCorp; 0,5 UF /m2 a Marina Arauco; 0,4 UF /m2 a Mallplaza y Cencosud. Mientras en el caso de Pasmar este cobro puede llegar a 0,5 UF /m2.

Bajo el contexto de pandemia, para el asesor legal de la Asociación de Marcas del Retail “no procede el cobro de renta de arrendamiento ni gastos comunes”. Mientras, -dijo- “más discutible y complejo” es exigir el término de un contrato de arrendamiento, pues habría que demostrar un incumplimiento del arrendador. Lo anterior -añadió- se ve complejizado, pues bajo una cuarentena la orden de autoridad es un eximente de responsabilidad.

“Y aunque no existiera esta orden de autoridad, solo un cierre voluntario -pero en un contexto de pandemia Covid-19-, ciertamente se discutirá si ésta, en sí misma, es un caso fortuito o fuerza mayor que ampara y justifica la decisión de cerrar, eximiendo de responsabilidad al arrendador”, remató.

La opinión legal del abogado de Puga Ortiz no es la única que está en conocimiento del directorio del gremio que naciera luego del 18 de octubre y que ha tenido un exponencial crecimiento. La agrupación que reúne a 70 empresas, 200 marcas y 1.500 locales encomendó en enero de este año al abogado José Miguel Gana -socio de Gana & Gálvez- evaluar si es que existe un desequilibrio en la relación con los centros comerciales. El estudio identificó “conductas que podrían circunscribirse dentro de la figura jurídica de abuso de posición dominante desplegada por los centros comerciales arrendadores y respecto de los locatarios” y hace unas semanas sus socios aprobaron por unanimidad iniciar acciones legales. El gremio presentará una consulta durante el mes de agosto al Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC).

El presidente de la Asociación Chilena de Gastronomía de Chile (Achiga), Máximo Picallo -dueño también del conocido restaurant Elkika Ilmenau, de Tobalaba- relató que en los próximos días la agrupación emitirá una declaración conjunta con la Asociación de Marcas de Retail en la que solicitarán a los centros comerciales abrir una mesa para negociar nuevas condiciones comerciales debido a las restricciones de aforo que tendrán los centros comerciales, una vez que comience el desconfinamiento.

“Nadie puede pretender cobrar los mismos cánones que traíamos, porque es imposible. No tendremos la misma cantidad de aforo ni los malls tendrán la misma cantidad de clientes”, sostuvo el presidente de Achiga. Más aún, dijo que si bien la mayoría de los centros comerciales no está cobrando arriendo de sus locales, sí están efectuando cobros por gastos comunes. “En algunos casos son bastante altos”, acotó.

“Nosotros vamos a pedir que los malls vuelvan a sentarse con los restaurantes para acordar las nuevas condiciones comerciales cuando se abran, porque algunos de los malls ya habían determinado condiciones comerciales para los meses de julio, agosto y septiembre con rebajas graduales, pero el horizonte de tiempo propuesto es muy poco, si consideramos que algunos locales deberán seguir cerrados”, remató. A su parecer, las nuevas condiciones comerciales deben ser fijadas a 2021 y 2022.

Al igual que el gremio del retail, Achiga coincide en que “no es muy transparente” el cobro de gastos comunes que efectúan los centros comerciales. “Queremos definir nuevas condiciones comerciales”, concluyó.

Pero el cobro de los gastos comunes no es el único tope que separa las posiciones entre los malls y los locatarios. Las contribuciones también han sido motivo de discordia en la industria del retail. Se trata de un impuesto que se aplica en base al avalúo fiscal de una propiedad, los cuales deben pagarse obligatoriamente al Estado de Chile de acuerdo con la Ley sobre Impuesto Territorial. De hecho, el Servicio de Impuestos Internos (SII) calcula el pago de contribuciones de bienes raíces considerando el avalúo afecto a impuesto, una tasa anual y una sobretasa, dependiendo de la ubicación de la propiedad.

Los locatarios explican que algunos centros comerciales incluyen el pago de contribuciones dentro de los gastos comunes y alegan que no se trata de un gasto de funcionamiento. De hecho, sobre los gastos de contribuciones, algunos de estos centros aplican una “tasa de administración” de un 5%, añaden las mismas fuentes consultadas. Ejemplo de ello es el caso de Parque Arauco, que entre los gastos comunes que se le cobran a los arrendatarios se incluyen diferente ítems que son conocidos y uno de esos son las contribuciones.

Otros ítemes que añaden los locatarios son el Fondo de Promoción y los “referidos a los gastos por revisión de proyectos iniciales y de remodelación como los Gastos de Arquitectura”, consignó el mismo documento.

Cencosud al igual que VivoCorp declinaron efectuar comentarios sobre este artículo. Mientras que Parque Arauco explicó que “desde un comienzo de la pandemia tomamos medidas para apoyar la gestión operacional de nuestros operadores. En esa línea, establecimos condiciones comerciales especiales en el cobro de arriendos, que son aplicadas caso a caso, y que ya hemos hecho efectivas durante estos meses”.

Parque Arauco explicó que al día de hoy están abiertos Arauco Chillán, Arauco Premium Outlet San Pedro, Arauco Coronel y Arauco Premium Outlet Coquimbo, además de sus strip centers. En el caso de Cencosud, el conglomerado mantiene plenamente operativos solo cuatro de sus centros comerciales, como Portal Talcahuano, Osorno, Valdivia y Temuco. Mientras que 8 portales más el Alto Las Condes y Costanera Center solo operan con servicios esenciales: supermercados, Easy y farmacias.

Mientras, Mallplaza sostuvo que el cobro del gasto común ha disminuido un 20% aproximadamente, incluyendo todas las partidas.

“Hemos buscado mantener una relación de largo plazo con nuestros socios comerciales, es así que tanto en octubre como ahora se han adoptado medidas para alivianar su carga financiera. No se ha cobrado arriendo ni fondo de promoción desde el 18 de marzo a los locales que han permanecido cerrados,  se han optimizado los ahorros en cuanto a la operación, lo que ha permitido una optimización del orden  del 20%  del gasto común, se ha otorgado flexibilidad en los plazos de pago, se han suspendido los requerimientos de remodelación y se ha dado flexibilidad de horario y modalidad de apertura a todas las tiendas, junto comunicar reducciones en las rentas para el período julio- septiembre, que fluctuaran  entre el 80% al 40%”, acotó Mallplaza.

Por su parte, Katia Trusich, presidenta de la Cámara de Centros Comerciales explicó que “los centros comerciales y sus locatarios son socios que necesitan trabajar en conjunto para recuperarse de una crisis que nos está afectando a todos. Respetando la diversidad de locatarios, creo que cada empresa está buscando las mejores soluciones para lograr reaperturas seguras y sostenibles. En las relaciones contractuales entre privados, los gremios no pueden intervenir. Cada centro comercial tiene un vínculo individual con sus locatarios que respetamos porque, además, así lo establecen las normas sobre libre competencia. Es de público conocimiento que actualmente existen conversaciones entre los centros comerciales y sus locatarios. Muchos no están cobrando las rentas de arriendo, han flexibilizado sus gastos comunes e incluso han prestado ayuda directa a sus locatarios”.

“Tal como hemos indicado, cada situación es distinta y la Cámara de Centros Comerciales, como gremio, no puede pronunciarse sobre temas comerciales específicos o individuales de nuestros asociados. Esta ha sido una crisis compleja, en la que cada centro comercial y sus locatarios trabajarán en conjunto para la recuperación. Cuando las condiciones sanitarias lo permitan, comenzará un proceso de reapertura gradual y segura, que requiere, hoy más que nunca, trabajar en conjunto”, concluyó.