Un sondeo de la agencia inmobiliaria Newmark buscó analizar el valor de los precios de venta de las bodegas desde la pandemia a la fecha. Los datos muestran que el mercado de bodegas del norte y poniente de Santiago salió de la pandemia con precios más altos, y el alza se concentró en el suelo de uso industrial exclusivo.

El informe de Newmark, que consideró más de 165 mil inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces entre 2015 y abril del 2026, muestra que entre 2015-2019 y 2022-2026, las bodegas en esas zonas subieron 71% (de 13,6 a 23,2 UF por metro cuadrado) y el suelo industrial exclusivo 15% (de 4,8 a 5,5 UF por emtro cuadrado), mientras el resto del mercado industrial quedó plano.

Por otro lado, se observa que las bodegas flex, que tienen en promedio 280 metros cuadrados, se transan en 35,7 UF por metro cuadrado. En tanto, las bodegas industriales que superan los 1.800 metros cuadrados, se transan en 20,6 UF por metro cuadrado.

“La razón es doble: opera la lógica de escala del rubro —a mayor superficie, menor precio unitario— y, sobre ella, el galpón flex incorpora terminaciones de mayor valor (oficina, showroom, formato “3 en 1”). Medido dentro de cada tipo, ambos se revalorizaron: la logística +52% y el flex +35% entre el trienio previo a la pandemia y el posterior, dejando fuera los años de crisis sanitaria (2020-2021)“, sostiene el informe.

El análisis explica que el mayor valor de las bodegas flex también se explica porque “la gran nave logística casi no sale al mercado: los operadores la desarrollan y la mantienen para arrendar. Por eso las compraventas quedan estructuralmente dominadas por la bodega flex, la que sí se compra y se vende, cuya participación pasó del 48% al 63% de las operaciones tras la pandemia”.

Suelo industrial exclusivo escaso

Las bodegas pueden desarrollarse tanto en suelo industrial exclusivo, como en lo catalogado como uso mixto, Sin embargo, en este último, al combinarse con viviendas el precio usualmente se termina por fijar por lo residencial. “Sobre el suelo genuinamente industrial la señal es nítida: se revalorizó +15% al comparar la prepandemia con el periodo posterior, de 4,8 a 5,5 UF por metro cuadrado. Es la evidencia más directa de que la vocación normativa del paño manda tanto como su ubicación: esa oferta rígida, enfrentada a la demanda logística, se traduce en precio“, explica el informe.

De acuerdo a Newmark, Pudahuel y Maipú son las comunas con las mejores localizaciones. En Maipú el valor se ha incrementaron un 72%, hasta 6,6 UF por metro cuadrado. “Colina y Lampa (que junto a Pudahuel concentran cerca del 90% del suelo industrial disponible de la capital) todavía ofrecen metros comparativamente baratos (del orden de 3 a 3,6 UF por metro cuadrado), pero con alzas de dos dígitos”, precisa.

“La escasez de suelo habilitado (que las mediciones del mercado estiman ha empujado la oferta de terrenos cerca de 80% en seis años) no es solo un fenómeno de mercado: responde también a la planificación urbana y a la retención de grandes paños, y termina encareciendo la logística de última milla”, añade el escrito.

Newmark enfatiza en que el suelo industrial se agotará en algún momento, de forma en que las bodegas logísticas deberán avanzar hacia zonas de uso mixto o condicionado.

“La planificación metropolitana ya ensayó esa vía, con figuras como el PRMS 100 y sus zonas urbanizables condicionadas (ZUC), que incorporaron suelo periférico con paños de actividades productivas en Maipú y Pudahuel. El problema es que esas zonas, igual que las mixtas, tienden a admitir solo industria inofensiva, no la de mayor intensidad. Y ahí aparece una fricción decisiva: en Chile la calificación de una actividad como inofensiva o molesta la resuelve la autoridad sanitaria de manera discrecional y caso a caso, de modo que un megaproyecto logístico rara vez apostará su inversión a ese juicio y preferirá la certeza jurídica del suelo industrial exclusivo, donde el uso ya está garantizado“, advierten.

Como alternativa, la asesora inmobiliaria apunta a que los municipios formalicen suelo industrial de mayor intensidad, como fue el caso de Pudahuel que lo delimitó en torno al sector del aeropuerto y al eje de Américo Vespucio. “No es casualidad que la comuna que ordenó su suelo productivo sea la que hoy lidera el precio de la bodega”, recalca Newmark.