Los Planes Reguladores Comunales son herramientas esenciales para que los distintos municipios definan cómo se construye dentro de sus límites. Aunque la normativa actual señala que deben actualizarse, como máximo, cada 10 años para acoger las distintos cambios demográficos que se han dado en las zonas, muchos permanecen desactualizados.

La segunda edición del Barómetro Normativo de la asesora inmobiliaria AGS da cuenta que, a 2026, el 41% de los Planes Reguladores Comunales(PRC) en el Gran Santiago está desactualizado, es decir, sobrepasan ese límite de 10 años. De hecho, de acuerdo al sondeo, el promedio actual de antigüedad de estos instrumentos comunales es de 21 años.

Otro 41% sí está actualizado. “Igualmente resulta relevante evaluar su nivel de desactualización respecto a la dinámica y procesos urbanos actuales”, afirma AGS.

Todavía existe un 6% de las comunas de la capital que no cuenta con un PRC: Cerrillos, Buin, Lampa, La Pintana, El Bosque, San Ramón y Lo Espejo. Aunque las cuatro primeras están en proceso de formulación de su primer PRC, las tres restantes no han iniciado gestiones.

La primera vez que AGS Visión Inmobiliaria realizó esta medición fue en 2024. A dos años de dicha versión se observan algunos cambios en los estados de los PRC. Antes había 21 comunas que se encontraban realizando modificaciones a sus PRC. Hoy son menos: solo 18, las que corresponden al 46% del total de los municipios del Gran Santiago.

El rango promedio para la promulgación de una actualización de un PRC es de 3 años a 6 años. Actualmente, solo un 10% de las comunas se encuentra en la etapa final de la renovación, una disminución de 14 puntos porcentuales versus 2024.

A raíz de esto, se ve una mayor proporción de PRC que en este momento está sin modificaciones, pasando de 38% a 54%.

Desde AGS destacaron tres casos de comunas que están en proceso de renovación de sus PRC. Uno de ellos es Quilicura. “Hay más de 1.000 hectáreas que se están registrando como áreas verdes. Algunas de ellas corresponden a un numeral urbano que está declarado, pero un gran porcentaje, más de la mitad, son áreas verdes que están registradas en sectores donde se podían desarrollar proyectos inmobiliarios. Es muy probable que este plan regulador termine judicializado, dado que no es congruente inclusive con los permisos que existen vigentes en el territorio”, afirmó Esteban González, socio y director de AGS.

“El caso de La Pintana es un ejemplo, porque era una comuna que no tenía plan regulador, se tomaron cartas en el asunto y ahora se está desarrollando. Se está haciendo un buen trabajo de participación ciudadana y creemos que es destacable”, expresó González.

Y adicionalmente se destacó el caso de Peñalolén, que tiene aspectos que mejorar. “Hay sectores de renovación urbana cercanos a las estaciones de metro que tiene hoy día Peñalolén por Américo Vespucio que no se están densificando, y creemos que es importante que el plan regulador lo recoja”, sostuvo González.

El Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) tiene el mismo problema que los PRC. Tiene más de 30 años de antigüedad y necesita de una renovación. Mauricio Fabry, jefe de la División de Planificación y Desarrollo del Gobierno de Santiago diho que “hay que mejorar el PRMS. Hay que mejorar y acelerar los Planes Regulares Comunales. Cada vez son más caros y cada vez se demoran más”.

Qué dicen los PRC

El sondeo muestra que en las zonas habitacionales del Gran Santiago, más de 55% permite una densidad bruta inferior a los 250 habitantes por hectárea, y cerca de un 90% de menos de 1.200. Esto “evidencia una estructura normativa predominantemente extensiva y de baja intensidad urbana”, planteó el informe.

Solo un 6% posee densidad libre, debido principalmente a que corresponde a comunas que no cuentan con PRC o este se encuentra desactualizado. San Ramón, por ejemplo, tiene toda la superficie de la comuna libre. Otras como El Bosque, Santiago y Cerrillos presentan porcentajes significativos de densidad libre, con un 63%, 57% y 51%, respectivamente.

AGS da cuenta que las comunas con mayor densidad promedio por hectárea son Santiago (1.510), Independencia (1.240), Recoleta (1.039), Providencia (916) y Estación Central (886).

Al revisar las alturas máximas permitidas, se observa que en un 40% de la superficie del Gran Santiago no hay un límite, “aumentando significativamente respecto al escenario identificado en el Barómetro Normativo de 2024. Esta condición se concentra principalmente en comunas periféricas o con instrumentos normativos desactualizados, así como en territorios que actualmente se encuentran en elaboración de su primer PRC”, detalló el informe.

En el 54% de la superficie del Gran Santiago las edificaciones no pueden superar los 7 pisos, “evidenciando una regulación edificatoria de baja intensidad en gran parte del territorio metropolitano”, dijo AGS.

Al hacer un zoom a la planificación urbana en los ejes de la red de Metro de Santiago (consideradas también las extensiones futuras), se aprecia que solo un 22% tiene densidades brutas libres. El 62% de la superficie total alrededor de las estaciones actuales y proyectadas cuentan con una densidad bruta inferior a 1.200 habitantes por hectárea.

“Se observa una falta de integración de los planes reguladores, tanto a nivel comunal como metropolitano, respecto a las áreas de influencia inmediata del Metro de Santiago, lo que ha tendido a minimizar la rentabilidad social de la inversión pública. Tal es el caso de comunas como Puente Alto, Vitacura y Cerro Navia”, sostuvo la firma.