¿Cuántas veces uno ha caminado por el centro de una ciudad y se ha preguntado por qué construcciones patrimoniales que llevan años deteriorándose, sin un uso capaz de atraer habitantes a zonas que hoy han perdido atractivo para posibles compradores?

Eso es justamente lo que ocurrirá en calle Bandera, en pleno centro de Santiago, donde una propiedad de más de 110 años se prepara para iniciar su reconstrucción.

Desocupada desde 1988 y con una superficie de 13 mil metros cuadrados, el edificio se volvió viral luego de que Lucas Galán, fundador de Flippeame, publicara un reel anunciando que el lugar donde alguna vez vivieron familias santiaguinas recibirá a una nueva generación. El proyecto contempla cerca de 240 departamentos, además de comercio y espacios comunes.

La diferencia es que esta vez la propiedad llegará al mercado tras una intervención que busca conservar sus molduras, vitrales, pisos de parquet, ascensores y otros elementos originales, mientras renueva por completo sus instalaciones. A este modelo se le conoce como “flipping inmobiliario”.

“Hoy estamos enfocados en edificios más grandes, de más de 4.000 m² y con un promedio de 70 departamentos cada uno”, comenta Galán sobre lo que considera la mayor apuesta de su empresa.

Si bien la reconstrucción de un edificio no soluciona el problema de fondo de la crisis de la vivienda que vive Chile y otros países del mundo, sí aparece como una opción a considerar que aumenta el stock inmobiliario.

Para explicarlo mejor, el flipping es definido por Joaquín Espíldora, CEO de Data Inmobiliaria como “comprar una propiedad bajo su valor de mercado, agregarle valor y revenderla en meses”.

Ese valor, explica Espíldora, puede generarse mediante obras para reparar, remodelar o dividir espacios, así como a través de la gestión para regularizar, sanear títulos o simplemente concretar una buena adquisición. “La ganancia se decide en la compra: el flipper no le gana al mercado, le gana al precio al que entró”, precisa.

A diferencia de una inversión tradicional, en la que una persona adquiere una vivienda para arrendarla y obtener rentabilidad, el flipping apunta a comprar, intervenir y revender en un período breve. El fenómeno lleva años presente en Chile: en 2023, las propiedades revendidas dentro de los 12 meses siguientes a su adquisición representaron el 1,4% de las operaciones habitacionales, según datos de Data Inmobiliaria.

Cómo intervenir un edificio antiguo

Recuperar una propiedad, sobre todo en las condiciones que presenta el caso de calle Bandera, exige una transformación integral y decisiones clave sobre qué conservar y cómo darle un nuevo uso sin borrar aquellos elementos que le otorgaban identidad.

Flippeame desarrolla el proyecto en colaboración con ANONIMA & partners, oficina de arquitectura liderada por Daniel Pastor Arellano, académico de Arquitectura del Campus Creativo de la Universidad Andrés Bello. Junto a su equipo, la construcción será sometida a una rehabilitación adaptativa, que implica “intervenir integralmente un activo que puede llevar décadas construido y adaptarlo a exigencias contemporáneas”.

Para entender el desafío, también hay que dimensionar lo que significa apostar por una estructura abandonada de esta envergadura. Pastor plantea que la dimensión económica “a veces se olvida”, ya que este tipo de inmuebles puede convertirse en una carga tanto para sus propietarios como para la ciudad. Por eso, una de las tareas de su oficina es frenar un deterioro que, con el paso del tiempo, hace cada vez más compleja y costosa su recuperación.

Durante el último tiempo, el equipo ha estudiado la estructura mediante modelación 3D y revisado tanto la normativa original como la vigente, con el objetivo de definir un programa que permita abordar posteriormente la arquitectura, la estructura, las redes sanitarias y eléctricas, la climatización, las telecomunicaciones, los sistemas contra incendios y los ascensores, entre otras especialidades.

“Esta práctica puede alinear el interés privado del propietario -recuperar y rentabilizar un activo que se estaba transformando en un pasivo- con un interés público: recuperar una ciudad consolidada”

Flipping como regeneración urbana

Cuando se intervienen construcciones antiguas aparece una tensión entre preservar su valor patrimonial y hacer rentable el proyecto. ¿Cómo se equilibran ambas dimensiones en el caso de Bandera? Para Lucas Galán, de Flippeame, existe un cambio de paradigma frente a una “mentalidad inmobiliaria tradicional” que habría optado por demoler el inmueble para levantar torres de departamentos.

“Sabemos que existe un público que aprecia la arquitectura de más de 100 años y está dispuesto a valorarla”, reconoce. Añade que realizaron estudios de mercado y que, incluso antes de iniciar la venta formal, ya había más de 3.100 personas inscritas e interesadas.

Por su parte, el académico Daniel Pastor Arellano señala que, al ser Bandera 700 un inmueble de conservación histórica, “el trabajo normativo y de coordinación institucional era especialmente relevante”. A eso se suma que el proyecto ya se encuentra emplazado en un sector consolidado, con acceso a transporte y servicios, lo que permite incorporar nuevos habitantes a una zona donde gran parte de la infraestructura urbana ya está disponible.

“Un edificio aislado no va a recuperar por sí solo el centro de Santiago. Pero cuando muchas operaciones de este tipo ocurren simultáneamente, la reutilización del stock construido puede convertirse en una estrategia real de repoblamiento y regeneración urbana”, plantea.

En ese sentido, el caso que se volvió viral es solo el comienzo de una apuesta de mayor escala. Desde Flippeame comentan que uno de sus objetivos prioritarios es consolidar el triángulo fundacional de Santiago, con especial foco en el eje de calle Bandera.

Galán señala que buscan replicar modelos de desarrollo urbano como el impulsado por la firma Argent en King’s Cross, Londres, donde la adquisición y recuperación de varias propiedades dentro de un mismo sector permitió conformar un polo con viviendas, gastronomía y galerías de arte.

“Nuestro plan contempla intervenir unos 11 edificios en la calle Bandera”, proyecta. La iniciativa se inserta además en un proceso de transformación más amplio del sector, donde conviven la remodelación de la Bolsa de Comercio y el Club de la Unión vinculada a MUT, junto con obras públicas en el Mercado Central y la Estación Mapocho.

La normativa vigente

Si se desarrollara de manera planificada, el flipping inmobiliario, de la mano de la rehabilitación adaptativa, podría convertirse en una herramienta para repoblar centros urbanos, recuperar patrimonio y reactivar barrios. Sin embargo, argumenta el académico UNAB Daniel Pastor Arellano, la normativa vigente “está pensada fundamentalmente para construir edificios nuevos, no para transformar edificios existentes”.

En ese contexto aparecen dificultades asociadas a estacionamientos, anchos de escaleras, vías de evacuación, accesibilidad, Informes de Mitigación de Impacto Vial (IMIV), telecomunicaciones y otras exigencias técnicas que, según explica Arellano, “pueden terminar haciendo inviable su rehabilitación”.

La idea, asegura el arquitecto, no es reducir los estándares alcanzados, sino establecer mecanismos de cumplimiento equivalentes y criterios específicos para construcciones existentes, ya que no siempre resulta posible exigirles las mismas condiciones que a una obra nueva.

Joaquín Espíldora, de Data Inmobiliaria, plantea además una serie de condiciones para que el flipping pueda transformarse en una herramienta de recuperación urbana y aumento de la oferta habitacional, sin quedar reducido a una estrategia especulativa. Entre ellas menciona la regularización obligatoria antes de vender, transparencia en el precio, que el comprador conozca la situación real de la propiedad y acceso a financiamiento bancario para iniciativas de este tipo, como ocurre en Estados Unidos con créditos destinados a adquisición y rehabilitación.

El mercado norteamericano aparece, de hecho, como uno de los principales referentes. En Estados Unidos, esta actividad alcanza un mayor nivel de desarrollo y profesionalización, mientras que en España también existen operadores dedicados a adquirir, intervenir y posteriormente vender activos, especialmente en construcciones antiguas y sectores donde todavía existe margen para recuperar espacios deteriorados.

Para Cristian Senerman, CEO de House and Flats, una de las principales lecciones que dejan estas experiencias es que el negocio no consiste solamente en comprar barato. “La oportunidad está principalmente en comprar bien, agregar valor real al activo y entender muy bien dónde está la demanda”, precisa.

Los casos internacionales también muestran que el fenómeno ha abierto discusiones sobre cómo regular las operaciones de compraventa rápida. En España, por ejemplo, han surgido propuestas para aplicar mayores cargas tributarias a las ventas realizadas poco tiempo después de la adquisición, mientras sus detractores advierten que medidas de este tipo podrían terminar desincentivando la recuperación de construcciones antiguas.

En ambos países, plantea Senerman, la diferencia está en que una operación de flipping puede significar algo más que adquirir un inmueble para revenderlo a un precio mayor. Cuando existe una intervención real, el proceso puede reincorporar a la oferta una propiedad deteriorada, subutilizada o que se encontraba fuera de circulación.

A la espera de que el caso de calle Bandera muestre sus resultados, la iniciativa ya abre una pregunta sobre qué hacer con aquellas construcciones que la ciudad levantó y que, por distintas razones, dejaron de utilizarse. Como plantea Daniel Pastor Arellano, “no deberíamos preguntarnos solamente qué podemos construir en la ciudad, sino qué podemos hacer con todo lo que ya construimos”.