Aconcagua aterriza en Miami junto a Archiplan y Patricio Kreutzberger

Miami se transformó en el primer destino internacional de Inmobiliaria Aconcagua, filial de la constructora Salfa, ligada a las familias Garcés y Salinas, además de Aníbal Montero y el controlador de Sonda, Andrés Navarro. En esta incursión la empresa no irá sola. Para eso, formó hace unos meses un joint venture con Terra Group, Archiplan y el empresario Patricio Kreutzberger, además de otros inversionistas chilenos agrupados en la firma Renta. Juntos partirán con dos complejos de viviendas, cuya proyección de ventas es de US$ 200 millones.

Florida estaba en el radar de la compañía desde hace años, cuenta su gerente general Roberto Gómez. De hecho, en 2007 recibieron una invitación a participar en ese mercado, pero la rechazaron. Recién este año pusieron más atención a las oportunidades que se presentaban, en un contexto en que la crisis ha presionado a la baja los precios. "Estamos mirando este mercado en una fase de exploración. (Miami) está en el borderline y llegamos para aprender, para que cuando empiece a crecer fuerte estemos preparados y podamos agregar valor", indica. A futuro, una posibilidad es ampliarse a otras ciudades, dice.

En lo inmediato, los socios estarán ocupados en los terrenos que adquirieron, en US$ 25 millones, en el distrito de Doral, al oeste del centro de Miami, donde partirán los proyectos Doranda, de 158 casas, y Doral Palm, de 300 unidades. En el primero, las ventas comenzarán en el próximo primer semestre y la construcción partirá en la segunda mitad de 2012. En el segundo caso, las obras empezarán en 2013. En conjunto, se trata de viviendas entre US$ 400 mil y US$ 600 mil, dirigidas al segmento medio.

Aconcagua tiene como premisa no invertir en segmentos maduros. Por eso miró Miami, un mercado que está creciendo y al que en los últimos dos años han llegado con más fuerza inversionistas latinoamericanos, algunos de ellos, como es el caso de los brasileños, "con mucha liquidez", señala.

Otro factor que inclinó la balanza por Florida fue el valor del suelo. Históricamente, subraya Gómez, "no ha tenido precios más bajos que hoy". En general, los paños están en manos de los bancos y las inmobiliarias pueden ejercer opciones de compra a valores atractivos. Por ejemplo, si antes un pie cuadrado valía en torno de US$ 200, hoy se cotiza en US$ 100 e incluso se puede encontrar por US$ 80.

El inventario de tierras y de proyectos terminados, de los cuales los bancos se están deshaciendo, "ha permitido que desarrolladores compren tierra a valores muy bajos -similares a los de 2002, previo a la burbuja inmobiliaria- para proyectos de renta o condominios de casas, con menos riesgo financiero y similares niveles de precios", complementa Raimundo Onetto, gerente general de la inmobiliaria Achiplan en EEUU, quien añade que hay muchas operadoras pequeñas y también grupos de inversión chilenos, argentinos y brasileños mirando.

Archiplan llegó a Miami en 2001 y hoy está impulsando nuevos proyectos, con una inversión cercana a US$ 100 millones. Se trata de los primeros que emprende poscrisis y son dos conjuntos, uno de 160 viviendas -que se entregará en 2012, de manera paulatina- y otro de 250 unidades, ya colocado. Antes, Anchiplan emprendió cuatro iniciativas -un total de 1.700 departamentos-, con una inversión de US$ 186 millones. "Cerramos un ciclo donde logramos vender desde 2009 cerca de 400 departamentos que habíamos alcanzado a construir. A eso nos dedicamos estos últimos dos años", precisa.

A nivel de mercado, Onetto explica que en este segundo semestre se están empezando a desarrollar nuevos proyectos -"no más de 10", precisa-, cada uno con una inversión de entre US$ 100 millones y US$ 200 millones. Sin embargo, la industria está lejos de los niveles pre crisis. "Durante el boom había más de 100 iniciativas en el área de downtown de Miami", contrasta.

Junto con Archiplan, en la década pasada llegaron a ese mercado firmas como Empresas Guzmán & Larraín -ligada al ex presidente de la CPC, José Antonio Guzmán- y el grupo Penta.

Más tarde, y a raíz de la crisis económica, algunas inmobiliarias chilenas frenaron el ritmo de sus inversiones en el exterior. Pero el panorama está cambiando. "Se aprecia un creciente interés, aunque moderado. El sector ha iniciado su recuperación y los precios de los activos también", señala Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, quien advierte que esta nueva etapa es a tasas moderadas. Coincide Onetto, quien añade que en Miami, donde un 90% son compradores extranjeros, "hay 100% de reactivación desde 2009".

Gómez explica que EEUU ha llegado a los puntos más bajos de su quiebre inmobiliario y constructor. Pero en el tercer trimestre el PIB de Estados Unidos creció 2,5%. "Se ha sentido mucho el mayor empleo en Miami y Florida", grafica. "El mercado inmobiliario debiera estar despegando". Otro antecedente es que había una gran sobreoferta en departamentos y el inventario bajó bastante.

Domínguez añade que el segmento que más dinamismo exhibe es el de vivienda, que antes fue el motor del crecimiento, y servicios. A futuro, explica, las perspectivas "son muy buenas", porque Florida tiene "demasiados atributos. Saliendo del estancamiento crecerá rápidamente".