Contratos con Lider fueron clave en compra de Espacio Urbano

Los contratos a 30 años con los supermercados Lider fueron la clave para la compra de los malls Espacio Urbano por parte de la compañía de seguros Confuturo, revela su gerente general, Christian Abello. Hace dos semanas, la firma controlada por ILC, el brazo inversor de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), finiquitó en US$ 646 millones la adquisición de los 10 centros comerciales, situándose ahora como cuarto operador del sector.

El tamaño que logró el grupo, en todo caso, es un tema de segunda importancia para el ejecutivo. "No estamos preocupados de ser el primer, segundo o tercer operador de malls del país, porque nuestro negocio es generar inversiones que generen flujos de largo plazo. Lo que nos importaba eran los flujos de arriendo y eso fue lo que valoramos", comenta. Es más: los malls serán manejados por Soluciones de Renta Inmobiliaria (SRI).

Los 10 centros comerciales -cinco en Santiago y el resto en Antofagasta, Viña del Mar, Los Andes, Linares y Punta Arenas- implican una superficie arrendable equivalente a 250.000 metros cuadrados, los que suman a los 165.000 metros cuadrados que la empresa ya tenía. En total, 415.000 metros cuadrados que dejan a la firma cerca de Parque Arauco, cuya superficie suma 418.000 metros cuadrados. Los dos primeros operadores son Falabella y Cencosud.

Confuturo fue uno de los 10 postulantes a quedarse con los malls Espacio Urbano, negocio enmarcado en el plan de venta de activos prescindibles de Walmart y seguido con interés por el mercado inmobiliario. "Pocas veces hay ofertas como esa", asegura Abello.

La operación, liderada por CBRE y JPMorgan, comenzó en octubre de 2015 y tardó casi ocho meses. Primero, Walmart llamó a presentar las propuestas. Tras cinco meses, elaboró una lista corta con los interesados que más se amoldaban a su objetivo y los invitó a recorrer los recintos. A los tres meses, Confuturo había pasado ambas etapas, quedándose con los 10 centros comerciales que al año visitan 70 millones de personas y tienen una tasa de ocupación sobre 95%.

"Para nosotros era muy importante esta inversión; es muy difícil que una transacción de este tipo se repita en el futuro. Además, el acuerdo consideraba el contrato de arriendo a 30 años con los supermercados Lider, un arrendatario de primer nivel", sostiene el ejecutivo.

Según el contrato, la aseguradora renegociará los arriendos de los centros comerciales con los otros inquilinos, entre los que están Falabella, Cencosud y cadenas de cines. "En los 10 malls hay un supermercado. La licitación no implicaba sólo la compra de los malls, más la sesión de los contratos de arriendo. Para nosotros era muy importante, porque el 30% de los ingresos del mall provienen de Walmart", comenta.

Explica que un contrato a tan largo plazo permite respaldar el pago de rentas vitalicias, modalidad de pensión que es uno de los principales negocios de la aseguradora, "por lo que buscábamos una inversión rentable, con flujos estables y de larga duración".

Confuturo también tiene los malls Piedra Roja, Melipilla y Machalí, además de varios strip centers en el país. Su cartera inmobiliaria total suma US$ 2.000 millones y se divide en términos generales en dos tipos: financiamiento inmobiliario por US$ 1.000 millones y activos para renta por otros US$ 1.000 millones

¿Walmart será el inquilino más importante de la aseguradora?

Esta adquisición duplica la superficie arrendable que teníamos como inversión inmobiliaria. Entonces, de alguna manera pasamos a tener una suerte de alianza estratégica con Walmart.

Sin el contrato de arriendo a Walmart, ¿el precio hubiese sido otro?

Nos interesa tener contratos de arriendo al más largo plazo posible. Hay arrendatarios grandes, tiendas ancla y una serie de tiendas más pequeñas, pero siempre vamos a tener un portafolio de arrendatarios a diferentes plazos.

No les interesa el tamaño, pero con esta operación la aseguradora se convierte en una de las principales inmobiliarias de Chile.

Esto tiene dos impactos. Primero, hay un objetivo que se logró: teníamos una estrategia de inversiones que definía el portafolio ideal a tener de aquí a cinco años y con esta transacción el objetivo se adelanta en cinco años. Pero, a la vez, esto hace que la empresa se acerque a alcanzar el máximo de inversión en el sector inmobiliario. El directorio, además, nos mandató crecer en el exterior. Y a esas dos áreas se suma una tercera, que es la inversión directa en infraestructura contemplada en la ley de productividad del gobierno.N