La ciudadela de bodegas que planean Navarro y Boetsch al sur de Santiago

UNA creciente demanda por bodegas en la Región Metropolitana y escasez de terrenos para estos desarrollos. Con ambos datos en mente, la familia Navarro, dueña de Sonda y AFP Modelo, junto al empresario Alejandro Boetsch, decidieron relanzar Mersan, proyecto en el que están juntos hace más de 15 años y que ahora pretenden convertir en una ciudadela de almacenamiento industrial y logístico al sur de Santiago, donde poseen 38 hectáreas.

A ese mismo terreno, en Lo Espejo, los socios quisieron trasladar en 2002 La Vega, Lo Valledor y todas las ferias libres de la capital, para operar un gran núcleo de distribución de frutas y hortalizas. Pero el plan no prosperó. No hubo incentivos para que los comerciantes se movieran de donde están, según recuerdan. Con el tiempo, el sitio se dedicó a otros fines e incluso se utilizó como explanada para hacer carreras de autos.

Ahora los Navarro y Boetsch, controladores de la firma, aterrizan con una nueva idea. A partir de los 46 mil metros cuadrados construidos de bodegas, además de patios de maniobras pavimentados y zonas de acopio de materiales -que se levantaron como parte de un proyecto original orientado al retail-, quieren abordar el mercado industrial.

No por nada están justo en uno de los grandes ejes empresariales de la capital, en el cruce de la Ruta 5 Sur (Autopista Central) con Vespucio Sur Express. El terreno, de acuerdo con la consultora CB Richard Ellis, es el cuarto más grande entre los centros de bodegaje para arriendo en la Región Metropolitana, después de los dos que posee Bodegas San Francisco en La Farfana y Puerto Madero, y Logistics Park, de Abertis.

¿Qué tienen en mente? Negocios inmobiliarios para empresas y proyectos "llave en mano" para compañías que requieran instalaciones especiales y estén dispuestas a arrendar a largo plazo, cuentan Pablo Navarro y Alejandro Boetsch.

Hasta ahora han invertido más de US$ 35 millones y si bien el proyecto dependerá de la demanda, a futuro desembolsarán al menos US$ 10 millones adicionales, precisan. "Es muy importante impulsar este nuevo modelo, ser capaces de aprovechar las condiciones naturales de Mersan y las oportunidades que ofrece el sector de bodegas industriales", adelantan.

Espacio para crecer tienen. Actualmente cuentan con 190.000 metros cuadrados utilizados y disponen de 19 hectáreas libres para desarrollar infraestructura logística. "Hace tiempo venimos trabajando ideas para el desarrollo de la superficie aún disponible de Mersan", explican. La estrategia apunta a copar cerca de 7% de la demanda, muy por arriba del 3% que hoy cubren en Santiago y del 17% que poseen del mercado de la zona sur de la capital.

El de las bodegas es un mercado en alza. En la Región Metropolitana hay cerca de 1,7 millón de metros cuadrados que se arriendan a un promedio de 0,11 UF/m2 mensual. Es un sector que genera, anualmente, ingresos por unos US$ 130 millones, estima Rodrigo González, gerente general de Mersan.

El principal operador es BSF (Bodegas San Francisco), con el 50% del mercado. A lo largo del tiempo la oferta ha crecido, pero la vacancia se mantiene en niveles bajos. Según CB Richard Ellis, en el primer semestre de 2011 se incorporaron 133.423 metros cuadrados de nuevos centros de bodegajes y ampliaciones, lo que significó un alza de 148% respecto del mismo período el año pasado.

Pese a ello, a junio la tasa de vacancia promedio -o espacios disponibles- fue 1,4%, uno de los porcentajes más bajos desde 2006. "Los rubros que impulsan mayormente la demanda tienen relación con el retail", dice Paula Rodríguez, marketing and research manager de advisory group, de CB Richard Ellis, quien advierte que la disponibilidad de terrenos para el desarrollo de este tipo de negocios es escasa.

El relanzamiento de Mersan tendrá un impacto en el mercado. Rubén Rioseco, broker industrial de CB Richard Ellis, explica que la zona sur de Santiago siempre ha exhibido escasez de oferta, ya que la mayor parte de los proyectos se ha emplazado en la zona norte. "Mersan dispone de una importante reserva de suelo y la capacidad para desarrollar proyectos a la medida en plazos relativamente breves", dice.