Los ajetreados días de Santiago Downtown

A mediados de la década de los 90 era un sitio baldío donde cada tanto funcionaba, entre otras cosas, el popular circo de Tony Caluga. Pero en 2011, la esquina de Amunátegui con Alameda se transformó en un ícono del revival que experimentó la comuna de Santiago Centro, cuando se perfiló como un nuevo polo de oficinas premium en la capital.

Hoy alberga a varias reparticiones públicas, como ministerios económicos, superintendencias y empresas de diversos rubros, que se mudaron a la zona por su ubicación, accesos y metros cuadrados disponibles.

Es el megaproyecto Santiago Downtown, desarrollado por Inmobiliaria Alameda 2001 S.A. a un costado de la Torre Entel, donde se han levantado siete edificios de oficinas, residenciales y comercio, unidos por un paseo peatonal, que con sus fachadas espejadas le dio un aire más ejecutivo a ese cuadrante de la vereda norte de la Alameda.

Con una inversión total de US$ 200 millones, su construcción tiene larga data y consideró cuatro etapas: la primera, entre julio de 1999 y noviembre de 2007 (edificios 1, 2 y 3); la segunda, entre septiembre de 2004 y abril de 2006 (edificio 6), y entre febrero de 2008 y enero de 2010 la tercera (edificio 5). La última etapa, que corresponde a los edificios 4 y 7, pese a que está terminada, aún no está entregada, porque no cuenta con la recepción municipal.

Pero los problemas no terminan allí. En los últimos meses, el proyecto ha dado que hablar a raíz de un flanco de polémica que abrió la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA), que el año pasado exigió a Inmobiliaria Alameda 2001 S.A. ingresar su proyecto Santiago Downtown al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (Seia), tras acusar anomalías. ¿Como cuáles? La torre 5 del complejo tenía 309 departamentos y no 299, como indicaba el certificado de recepción emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Santiago. No sólo eso. La solicitud de la superintendencia estipulaba que mientras el megaproyecto no ingresara al Seia, las torres 4 y 7 no podrán ser recepcionadas por el municipio y, por ende, no podrán ser ocupadas.

Pero en octubre de 2013, la empresa interpuso un recurso de reclamación ante el Segundo Tribunal Ambiental, que debió zanjar el conflicto entre las partes. El 22 de mayo de 2014, en una sentencia unánime, éste dejó sin efecto la resolución mediante la cual la SMA instruía a la empresa a ingresar su proyecto al Seia. A la vez, ordenó a la SMA "iniciar un proceso administrativo sancionador (una investigación) para determinar si Inmobiliaria Alameda 2001 S.A. debió o no ingresar su proyecto Santiago Downtown al Seia, conforme a lo dispuesto en el artículo 47 de la Losma (Ley Orgánica de la Superintendencia del Medio Ambiente)".

Un dato de la causa es que la inmobiliaria es dueña de la cuarta y última etapa del proyecto, esto es, dos torres de oficinas, un zócalo comercial y cinco niveles de estacionamientos subterráneos. En total, 65 mil m2. Y ya tiene contratos de compraventa "con Proyección Inmobiliaria, una sociedad del grupo Cimenta; con Walmart, para un nuevo supermercado Lider; y teníamos al Ministerio de Transportes hasta con decreto de compra", cuenta Roberto Balmaceda, gerente general de Inmobiliaria Alameda 2001 S.A. En el caso de Transportes, "las nuevas autoridades van a decidir con la recepción en la mano", agrega el ejecutivo.

Justamente, la relevancia del tema radica también en que en las torres de Santiago Downtown residen importantes oficinas de gobierno. En el edificio 1, por ejemplo, están la Defensoría Penal Pública, la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) y la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS). Esta última ocupa los pisos 1, 8, 9, 10, 11 y 12, de los cuales es propietaria. También ocupa el segundo piso de la torre 2, para lo cual tiene un leasing con un banco. En total, "posee 7.800 m2 para uso de oficinas", detallan en la SVS.

En la misma torre 2 reside el Ministerio de Economía, que se trasladó en mayo de 2009 desde Teatinos 120. Las oficinas de las dependencias del ministerio se distribuyen entre los pisos 10 al 12, con aproximadamente 6.000 m2. "Dichas oficinas fueron adquiridas mediante el sistema de leasing con un banco, con opción de compra a 20 años plazo", informan en el Ministerio de Economía.

En el espejado edificio están además las oficinas del Ministerio de Energía, en los pisos 13 y 14. "Las dependencias del Ministerio de Energía cuentan con 2.966,98 m2 de superficie, los cuales incluyen 150 m2 de bodegas y cinco estacionamientos", precisan en Energía.

Otro de los residentes en la torre 2 es la vicepresidencia de proyectos de Codelco, responsable del estudio, diseño y construcción de los grandes proyectos de Codelco. Es arrendataria de dos pisos y medio -pisos 8, 9 y la mitad del 7- desde 2008. "Fue elegido por su cercanía con la Casa Matriz de Codelco", cuentan en la estatal.

Finalmente, en la torre 2 están la Superintendencia de Salud y la Superintendencia de Pensiones, mientras que en el edificio 3 reside el Ejército de Chile.

La estrategia de la empresa

La decisión del Segundo Tribunal Ambiental fue bien recibida en la inmobiliaria. Dicen estar contentos, "porque se va a abrir un proceso de investigación de verdad, donde podremos hacer ver la realidad del proyecto", señala Balmaceda. "Pedimos que haya un debido proceso. Al menos habría esperado de la superintendencia nos preguntara cuál es el origen del proyecto y cómo se compraron los terrenos. Producto de eso se comenten errores en su investigación", asegura el gerente.

La inmobiliaria impugnó la decisión de la SMA y para ello echó mano a varios argumentos. Uno de ellos es que el organismo considera, erróneamente, que los edificios de Santiago Downtown conforman un solo proyecto. "Esa es la interpretación que tratan de hacer, pero el proyecto total no existe. Acá hay cuatro proyectos, o cuatro etapas, que están coordinados y desarrollados arquitectónicamente para que funcionen entre sí", asevera Balmaceda. Para fundamentar eso, explica que no tienen el mismo permiso de edificación ni están en el mismo terreno. "Se hicieron en distintas etapas del tiempo, de acuerdo a la disponibilidad de terreno que teníamos en cada momento".

La idea de que se trata de cuatro proyectos, que se fueron haciendo en el tiempo, es el argumento que defenderá la inmobiliaria de cara al proceso sancionatorio que realizará la SMA. Lo que sucederá hacia adelante está por verse. En el supuesto escenario de que la Super ordene que el proyecto completo tiene que ser sometido a evaluación ambiental, el gerente adelanta que deberán hacerlo. En ese caso, explica, una opción es que "nos pidan ingresar al sistema con una parte del proyecto, aquella que crea que pasó los umbrales requeridos en la época que correspondía", sostiene Balmaceda, quien advierte a la vez que la autoridad tendrá que tomar en cuenta la reglamentación vigente en esas épocas. Una segunda opción podría ser apelar nuevamente al Segundo Tribunal Ambiental. Ello "dependerá de cómo venga. Si no estamos de acuerdo con los argumentos, existe la posibilidad", señala el gerente.

En paralelo, la estrategia de la empresa contempla obtener la recepción de obras de la Municipalidad de Santiago y cerrar las ventas con los clientes.

En cualquier caso, si la SMA solicita que el proyecto completo o parte de él sea sometido a evaluación ambiental, esto impedirá la recepción de los edificios 4 y 7, explican en la Municipalidad de Santiago.

En la inmobiliaria dicen estar abiertos al diálogo. "Queremos hablar con la superintendencia. Lo único que queremos es que esto se termine", asegura el ejecutivo.

La postura del municipio

La Municipalidad de Santiago es otro de los actores en esta historia. Daniela Cañas, jefa de la dirección jurídica del municipio, sostiene que la actual administración se ha sujetado, y "así lo seguiremos haciendo", a lo que los tribunales han dispuesto. Explica que en este momento es la SMA quien debe analizar los hechos y "acataremos lo que ésta disponga".

En el pasado, sin embargo, el municipio no estuvo exento de polémica. En 2013, a partir de un requerimiento de Mauricio Espínola -el mismo que presentó la denuncia ante la SMA-, Contraloría abrió un sumario. ¿La razón? Los permisos otorgados en el pasado, por la dirección de obras, respecto de la altura de edificaciones que estén cerca de un inmueble de valor histórico, como es el caso de Santiago Downtown. Este proceso sigue su curso de investigación.

Hoy la municipalidad tiene un rol clave, debido a que un tema pendiente es la recepción de los edificios 4 y 7. Cañas señala que la dirección de obras no ha otorgado la recepción final ni el certificado que acoge la obra a copropiedad inmobiliaria, debido a que existen acciones judiciales y administrativas pendientes, y están a la espera de lo que resuelva la SMA. "La necesidad de una evaluación de impacto ambiental del proyecto fue revisada primero por la Corte de Apelaciones de Santiago, luego por la Corte Suprema, el Segundo Tribunal Ambiental y hoy la SMA. Esta administración ha sido siempre respetuosa de los fallos y no vamos a otorgar la recepción final hasta que, en este caso, la SMA determine las diligencias que le parezcan necesarias y se pronuncie sobre la investigación en curso".