Precios de vivienda en el Gran Santiago crecieron hasta 44% en la última década

HASTA un 44% se elevó, en 10 años, el valor del metro cuadrado (m2) para viviendas nuevas -departamentos y casas- en el Gran Santiago, según un informe de la consultora Collect Gfk, que consideró las comunas que más han crecido en precios desde inicios de 2002 hasta el tercer trimestre de este año. En el segmento casas, La Florida y La Reina fueron las zonas donde más se encareció la oferta -44% y 43%, respectivamente, en 10 años-, mientras en departamentos, Ñuñoa y Las Condes tuvieron el mayor salto, con 37% y 35% cada una.

Para realizar su estudio, la firma elaboró un promedio de precios basado en la oferta de viviendas nuevas trimestre a trimestre. En esa muestra, las comunas con mayores alzas en precios son Lo Barnechea, Colina, La Reina, Huechuraba y La Florida, en el segmento casas, mientras que en departamentos destacan Las Condes, Ñuñoa, Santiago Centro, Vitacura, La Florida y Lo Barnechea.

Lo anterior está en línea con lo planteado por el Banco Central en su Informe de Estabilidad Financiera del primer semestre de 2012, en que afirmó que "en el sector residencial las comunas de Santiago, Ñuñoa, Las Condes, La Reina, La Florida y Vitacura presentan alzas de precios mayores a las observadas históricamente. Estas alzas podrían explicarse por limitaciones en la disponibilidad de terrenos".

Esta semana, la autoridad insistió en el punto, advirtiendo que se duplicaron las comunas con aumentos de precios superiores a los históricos. Entre 2002 y 2007, el crecimiento de los precios de viviendas en comunas con aumentos significativos fue de 1,6%, pero entre 2009 y el segundo trimestre de 2012 llegó a 8,3%.

Alta demanda y poca oferta

Según explica Javier Varleta, gerente de Estudios de Collect Gfk, la tendencia alcista se puede ver en dos etapas. Hasta 2009, explica, los precios estuvieron bastante estables por mucho tiempo, tanto para casas como para departamentos. "A partir de ese año se comienzan a ver alzas en las viviendas y desde mediados del 2011 se observa un incremento mayor en las comunas mencionadas. El terremoto marca un cambio radical en la composición de los precios. Empezó a haber más demanda por casas", indica.

Las estadísticas de Collect grafican esa diferencia. En varios casos, la mayor parte del alza se produjo en los últimos dos años (ver infografía). En casas, el precio por metro cuadrado subió 20,9% en La Florida desde el tercer trimestre de 2010. En Lo Barnechea subió 22,9%. En departamentos, en Ñuñoa el alza es de 19,7% en dos años y en Vitacura, 18,4%.

La crisis económica de 2008 repercutió en la oferta. "Por efecto de la crisis financiera se generaron muy pocos proyectos. Y hoy la demanda ha estado tan fuerte, que los inmobiliarios se quedaron sin stock de viviendas para entrega en el corto plazo", dice. A ello se une otro factor: la escasez de terrenos se ha acentuado. También influyeron el alza en los costos de la construcción, el término de la devolución parcial del IVA para las constructoras y un mayor estándar de estructuras, condiciones acústicas y térmicas.

Varleta indica que en todos los segmentos, y sobre todo en el alto, "debido a los aumentos en los sueldos, se observa un alza en la demanda y en la disposición a pagar más por las viviendas". En su opinión, no hay una burbuja inmobiliaria. Y desde el punto de vista del financiamiento, "la banca está más restrictiva. Las personas que están solicitando créditos lo hacen por necesidad", sostiene.

Coincide Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. Una burbuja, advierte, "no significa o no es sinónimo de alza de precios". Más bien corresponde a un "proceso armado por especuladores, que generan una demanda falsa, presionan la oferta y hacen subir los precios. Hasta hoy, la mayoría de la demanda habitacional es genuina, corresponde a personas que compran para vivir en las viviendas", asegura.

Panorama por comuna

Comprar un departamento en Las Condes era, al tercer trimestre de 2012, 37%, o 16,6 UF más caro por metro cuadrado, que hace 10 años. Lo mismo en Ñuñoa: la diferencia en esa comuna, en el mismo período, es de 35%, o bien 11,6 UF, según Collect. En ambos casos, un comprador paga 60,9 UF y 44,3 UF por metro cuadrado, respectivamente. En Vitacura, en tanto, el valor ha aumentado 33%, pagando hoy 64,3 UF. Y en Santiago Centro, el alza ha sido de 29%, con una diferencia de 8,1 UF respecto de 2002. Un departamento ahí hoy promedia 36,5 UF el metro cuadrado.

En el segmento casas, en La Florida el metro cuadrado costaba 25,3 UF en 2002 y hoy tiene un valor de 36,4 UF; es decir, 11,1 UF más, equivalente a un incremento de 44%. Destaca también La Reina, donde el metro cuadrado presenta un precio de 63,5 UF, un 43% más alto que hace una década. En Lo Barnechea, en tanto, se aprecia una variación de 38% en una década y una diferencia de 18,8 UF por metro cuadrado.

Hay otras zonas, como Buin, que no fueron consideradas en el estudio, pero donde se advierten alzas. Varleta añade ciudades del norte, como Antofagasta, Iquique, Calama, Copiapó y La Serena, donde los incrementos están asociados al auge minero.