Sector inmobiliario se recuperó en la mitad del tiempo que en terremoto de 1985

LA construcción en altura está de regreso en el Gran Santiago. Aunque en 2010 el mercado de los departamentos sufrió el impacto del terremoto, evidenciando un descenso en sus ventas y la postergación de nuevos proyectos, las réplicas del sismo se sintieron por menos tiempo que lo previsto por los propios operadores inmobiliarios. Para sorpresa de muchos, el mercado de edificios -que incluye la puesta en marcha de obras y la colocación de nuevas unidades- se recuperó en la mitad del tiempo que le tomó a la industria levantar cabeza luego del sismo de marzo de 1985.

"Para ese terremoto, el sector demoró un año en recuperarse. En cambio ahora, ese proceso se dio de manera más rápida, aunque con una curva de crecimiento más lenta, más contenida, pero constante a la vez", afirma Javier Varleta, gerente del área inmobiliaria de Collect GFK.

La menor actividad, calcula el experto, se extendió por cinco meses a partir del 27 de febrero del año pasado y el punto de inflexión se produjo en julio. Si antes del terremoto la velocidad de ventas, por ejemplo, era de 21 meses para agotar stock, tras la catástrofe llegó a 25 meses, reduciéndose a 19,8 meses al cierre de 2010.

"Al inicio del segundo semestre, la venta de departamentos mostró un desempeño positivo, tendencia que se evidenció al cierre de septiembre y se consolidó, aunque con mayor moderación, en el último tramo del año pasado", explica el ejecutivo.

¿La razón del rápido repunte? Tres factores se conjugaron. Las promociones que hicieron las inmobiliarias para captar a los clientes que habían postergado su decisión de compra, un nivel de tasas de interés todavía atractivas para adquirir viviendas y el dinamismo que está teniendo el tramo más caro de departamentos.

"El mercado posterremoto que hoy está empujando las ventas es el del segmento sobre las 5.000 UF, que representa el 30% de las ventas totales. Es un segmento que está muy líquido, que no tiene problemas de financiamiento con la banca y que no se mueve por la estacionalidad. También es un sector más informado y que siguió confiando en las inmobiliarias", señala Varleta.

El sismo, agrega, produjo un fuerte efecto en la construcción en altura, debido a que hubo algunas obras que enfrentaron problemas. Eso, agrega, generó dos efectos en los clientes: cambió la decisión de compra desde departamento a casa, o bien, postergó la adquisición de nuevos inmuebles.

Pero eso cambió a mitad de 2010. "Desde julio en adelante, la gente le perdió el miedo a vivir en altura. Todavía queda algo de preocupación para los pisos más altos, pero claramente hoy la realidad es otra. Incluso, inmediatamente después del terremoto se modificaron algunos proyectos, reduciendo la altura, pero eso duró muy poco", comenta Varleta.

El segundo trimestre de 2010 fue el período que concentró el impacto del terremoto. En esos meses, la venta de departamentos registró el punto más bajo del año y retrocedió 11% respecto del primer trimestre.

Pero la curva decreciente fue transitoria y se interrumpió en los tres meses siguientes, cuando hubo un importante avance en la comercialización de ese tipo de viviendas, con un alza de 22% en relación con el registro previo. La tendencia se mantuvo en el último período del año, aunque se moderó el aumento: la colocación de departamentos subió 2,7%, con 5.385 unidades vendidas entre octubre y diciembre, la cifra más alta desde diciembre de 2009.

El buen desempeño de las ventas convenció a las inmobiliarias a retomar sus postergados proyectos. En el último trimestre de 2010 se incorporaron 45 proyectos nuevos, que sumaron 6.337 unidades a la oferta. Ambas cifras son las más altas registradas desde el tercer trimestre de 2008. En total, la oferta de departamentos al cierre de 2010 alcanzó las 30.234 unidades, el mayor stock desde el tercer trimestre de 2009. De esa manera, si 2010 se inició con 411 proyectos de edificios, a diciembre de ese año la cifra se elevó a 460 iniciativas.

"Las inmobiliarias están retomando el ritmo de proyectos y reponiendo el stock de productos, ante la mayor demanda. Hay una incorporación importante de nuevos proyectos", indica Varleta.

Junto con la incorporación de nuevos edificios, el tiempo para agotar inventarios se redujo respecto de hace un año, debido a la mayor velocidad de venta.

En 2011, calcula el experto, debiera continuar la trayectoria positiva que mostró el cierre del ejercicio pasado. "Al mercado le queda espacio para seguir creciendo y 2011 debiera ser un año muy dinámico. Debiéramos esperar cifras mejores que en 2010", señala Varleta. Sin embargo, aclara, se están encendiendo algunas luces que podrían ralentizar la expansión del mercado: inflación, alza de tasas y aumento del valor del suelo por escasez de terrenos.

Santiago Centro, Ñuñoa, Las Condes y San Miguel lideraron el mercado en el último trimestre de 2010. Así, Santiago vendió 1.852 unidades; Ñuñoa, 605; Las Condes, 534, y San Miguel, un total de 317. Más atrás se ubicaron La Florida, con 238 unidades, y Macul, con 215.