El desalojo de Maricarmen Abascal, tras siete décadas en su departamento de Madrid, aceleró la respuesta del gobierno español a la crisis de vivienda. Pero ¿pueden medidas destinadas a proteger terminar reduciendo las posibilidades de acceder a una vivienda?

España perdió capacidad de construir después de 2008, mientras aumentaba la formación de hogares. El problema exige una oferta capaz de responder a necesidades que cambian. El paquete de Pedro Sánchez, que el congreso rechazó, incluye protección frente a desalojos de personas vulnerables hasta 2030, prórrogas de contratos, regulación de arriendos temporales, beneficios tributarios y préstamos para la primera vivienda. También incentiva la vivienda protegida. Pero aliviar una urgencia no equivale a resolver la escasez.

El Banco de España ha advertido riesgos para la oferta. Prolongar contratos y restringir la recuperación de una vivienda puede dar estabilidad al inquilino, pero también reducir la capacidad del propietario para adaptarse a cambios económicos. Si además debe asumir los costos de la protección social sin compensación efectiva, arrendar se vuelve menos atractivo. Algunos pueden retirar sus viviendas del mercado; otros, exigir mayores garantías para aceptar nuevos inquilinos. Pero rigidizar la oferta no es la única opción: el Ônus excessivo brasilero busca apoyar la demanda cuando el arriendo supera el 30% de los ingresos familiares.

La rigidez afecta también a la inversión. Un desarrollador que evalúa construir para arrendar necesita estimar ingresos, costos y riesgos durante años. Si las reglas cambian de manera imprevisible o trasladan nuevas obligaciones sin financiamiento, puede postergar el proyecto. El resultado posible es menos vivienda futura.

Para quienes buscan comprar, el problema aparece cuando las trabas para desarrollar nuevos proyectos impiden que la oferta responda a la demanda. La incertidumbre regulatoria, los costos y los permisos lentos pueden frenar la construcción de viviendas para la venta. Si se construye menos donde más se necesita, las familias encuentran menos alternativas y aumenta la presión sobre los precios.

Por otra parte, los préstamos y beneficios para comprar pueden facilitar operaciones y estimular proyectos. Pero si la oferta permanece rígida, más capacidad de pago puede incorporarse al precio. Financiar la demanda sin remover las barreras que impiden construir puede encarecer aquello que se buscaba hacer accesible.

Chile debiera tomar nota: necesitamos protección social financiada, reglas estables, suelo habilitado y permisos oportunos, sin rebajar estándares. Construir y rehabilitar cerca del transporte y los servicios permite ampliar alternativas de compra y arriendo. La vivienda asequible requiere inversión pública y privada capaz de responder a distintas necesidades.

La lección de Maricarmen es proteger sin paralizar. Una política puede asegurar la permanencia de quien ya tiene un contrato y, sin proponérselo, cerrar la puerta a quien todavía busca uno.

Por Ricardo Abuauad, decano Campus Creativo UNAB y profesor UC