Los mercados de la vivienda en todo el mundo, desde el Reino Unido hasta China y Australia, están perdiendo fuerza, frenando las perspectivas de la economía mundial que el año pasado creció a su ritmo más lento desde la crisis financiera.

En 23 países, un índice de precios de la vivienda ajustados a la inflación compilado por el Banco de la Reserva Federal de Dallas creció 1,8% en el tercer trimestre de 2019 respecto al año anterior, por debajo de un pico reciente de 4,3% en 2016, según Oxford Economics análisis. En 18 grandes economías, la inversión residencial en todo el mundo cayó año tras año durante cuatro trimestres consecutivos hasta septiembre, el tramo más largo de caídas desde la crisis de 2008-09, según el análisis de cuentas nacionales de Oxford Economics.

Un catalizador clave es la desaceleración global en los últimos dos años que mantuvo un control sobre la demanda de vivienda y el aumento de los precios de la vivienda. En las grandes ciudades, las restricciones de asequibilidad están disuadiendo a muchos posibles compradores, y el apetito de los extranjeros por propiedades fuera de su país se ha enfriado. La mayor incertidumbre, por ejemplo sobre la guerra comercial de Estados Unidos con China, el Brexit y las protestas en Hong Kong, siguen pesando sobre el sentimiento de los compradores de viviendas.

"Importa porque ... el mercado de la vivienda es un gran mercado de activos que tiene un impacto potencial bastante grande en el gasto del consumidor", dijo Adam Slater, economista de Oxford Economics. "Tiende a ser un sector que cuando florece, florece; y que cuando se revienta, se revienta".

La desaceleración no muestra signos de convertirse en un quiebre. Eso depende en gran medida del crecimiento global y la incertidumbre. El 20 de enero, el Fondo Monetario Internacional proyectó que el crecimiento global mejoraría de 2,9% el año pasado a 3,3% este año y 3,4% el próximo, aunque todavía está por debajo del promedio posterior a la crisis.

Aunque las casas no son comercializables, como la soya o las piezas de automóviles, los precios de las viviendas en todo el mundo se han sincronizado cada vez más. Esto refleja una variedad de factores, según el FMI, incluida la tendencia creciente de expansión económica y tasas de interés a moverse en paralelo entre las naciones.

Para ciudades globales como Nueva York, Londres y Vancouver, Canadá, otro factor está en juego, según el FMI. En el período de bajas tasas de interés después de la crisis financiera mundial, los inversionistas ricos en la búsqueda de mejores rendimientos se apresuraron a comprar propiedades en los principales centros financieros. En efecto, los precios residenciales en esas ciudades se han sincronizado a nivel mundial tanto como las acciones y los bonos.

Ahora, los precios de las viviendas en las grandes ciudades están retrocediendo, según un índice de mercados de alta gama en 45 ciudades mantenido por Knight Frank, una firma de consultoría inmobiliaria con sede en Londres. El índice creció 1,1% en el tercer trimestre de 2019 respecto al año anterior, por debajo del 3,4% en el mismo período en 2018 y 4,2% en 2017.

La menor inversión en vivienda resta directamente del crecimiento del producto interno bruto. Oxford Economics estima que la desaceleración de la vivienda redujo el crecimiento en las economías avanzadas en 0,3 puntos porcentuales entre 2017 y 2019.

Las viviendas, como las acciones, son parte de la riqueza general de los consumidores, lo que significa que la desaceleración de la vivienda, a su vez, podría reducir aún más el crecimiento global si los propietarios se sienten menos acomodados y reducen sus gastos. Esto parece haberse materializado en algunas naciones. El crecimiento del gasto en Canadá y Suecia se desaceleró en más de 1 punto porcentual en 2018 a medida que los precios de la vivienda disminuyeron, dijo el Banco de Pagos Internacionales en su informe anual de 2019.

Un aluvión de regulaciones del mercado inmobiliario es otro factor que congela las ganancias de los precios de la vivienda. Vancouver introdujo un impuesto al comprador extranjero del 15% en 2016 y lo aumentó al 20% en 2018. Seúl endureció las regulaciones hipotecarias y anunció un límite de precio para las residencias. Nueva Zelanda prohibió a los inversionistas extranjeros comprar casas existentes en 2018.

El enfriamiento de los precios de las viviendas podría tener un efecto positivo: los mercados caros podrían volverse más asequibles y hacer menos probable un colapso en el mercado inmobiliario.

La desaceleración actual se ve diferente del período previo a la crisis de 2008-09, cuando un auge del crédito global se desplomó y los precios reales de las viviendas disminuyeron hasta un 6,6% en las principales economías del mundo, según Oxford Economics. Los encargados de formular políticas están más atentos a los riesgos de las burbujas inmobiliarias, y los bancos han dificultado el acceso a las hipotecas. Aunque el aumento de la deuda de los hogares presenta riesgos en algunos países, BIS dijo que en muchas naciones en el centro de la crisis, las relaciones deuda / PIB de los hogares están por debajo de los niveles previos a la crisis.

Los precios de las viviendas están superando las ganancias en muchos países, pero no tanto como en los años anteriores a la crisis, dijo Enrique Martínez-García, economista de la Reserva Federal de Dallas. "El mercado inmobiliario no nos está dando señales rojas de peligro como ya lo ha hecho", afirmó Martínez-García.

En caso de que la desaceleración se convierta en una caída más seria, le daría la razón a los bancos centrales, muchos de los cuales redujeron las tasas de interés el año pasado para amortiguar sus economías. En teoría, los recortes en las tasas de interés deberían estimular la demanda de viviendas al abaratar las hipotecas. Eso parece haber sucedido, hasta cierto punto, en EEUU desde que la Reserva Federal redujo las tasas de interés el verano pasado, la compra de viviendas en EEUU ha aumentado. Pero, las tasas de interés en todo el mundo están cerca de mínimos históricos. Martínez-García expresó que hay un punto en el que bajar las tasas de interés a largo plazo ya no puede apuntalar efectivamente la inversión residencial. "Podríamos estar llegando a ese punto", dijo.

Y las tasas de interés más bajas pueden ser menos efectivas dadas las restricciones a largo plazo en la vivienda, como el crecimiento global más lento esperado en los próximos años, las regulaciones de propiedad y la disminución de las tasas de fertilidad. La oferta está limitada en muchas ciudades donde los trabajadores quieren vivir. Estos factores son comunes en muchos países, otra razón por la cual el mercado inmobiliario está ahora sincronizado globalmente.