Transparentar los procesos de venta, mejorar el funcionamiento del mercado y entregar herramientas que permitan capturar en mayor medida la plusvalía generada a partir de cambios en la planificación urbana. Esos son los objetivos del proyecto de ley de transparencia del mercado del suelo (también conocido como ley Caval), que recientemente pasó de la Cámara de Diputados al Senado. Sin embrago, expertos rechazan la normativa.

La iniciativa legal surgió por recomendación del Consejo Asesor Presidencial Contra los Conflictos de Interés, el Tráfico de Influencias y la Corrupción, y por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), como consecuencia de las repercusiones del Caso Caval y también de la creciente demanda de suelo construible.

“Mejora la eficiencia, oportunidad y justicia con que se captura el incremento de valor asociado al cambio en el uso de suelos por la vía del impuesto territorial. Para ello se plantean modificaciones que permitirán facilitar su actualización cuando ocurren cambios en los instrumentos de planificación territorial, asegurando su aplicación ante aumentos importantes en el valor de los bienes raíces”, afirma la ministra de Vivienda y Urbanismo, Paulina Saball.

Esto se lograría a través de un impuesto que permitiría capturar parte del incremento de valor asociado a las modificaciones de los planes reguladores que incluyan una ampliación del límite urbano, gravando ese incremento con un impuesto de 10% del alza, que se cobrará al momento de la enajenación del inmueble, siempre que el precio de venta exceda las UF5.000.

Desde la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios advierten que la iniciativa representa un gravamen adicional que impactaría directamente en los costos de los proyectos. “El tema tributario en materia de viviendas no resiste gravámenes adicionales a los que ha tenido en el último tiempo, tales como el IVA y los aportes al espacio público. Si ello ocurre, en especial en espacios pequeños de tiempo, aleja a sectores importantes del anhelo de la vivienda propia”, advierte Vicente Domínguez, director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. “Podemos avanzar en construir una mejor ciudad, si fuere ello lo que se propone, pero a través de otros medios, como una adecuada política de incentivos y desincentivos para mejorar los espacios públicos por ejemplo”, sostiene.

Desde la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) critican la iniciativa de este cobro adicional. “Cuando los planos reguladores están desactualizados, se genera especulación en los sectores que se prevé que vayan a tener modificaciones. Entonces, más que poner un nuevo impuesto, lo más razonable es planificar con tiempo las necesidades de suelo futuras”, dice Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la CChC.

Transparencia

Pese a las críticas, los expertos destacan los dos primeros capítulos del proyecto, que hablan de medidas para favorecer la transparencia en el mercado del suelo, algo fundamental a la hora de planificar el crecimiento de la ciudad.

“La sección del proyecto que tiene que ver con transparencia del mercado de suelo nos parece muy favorable porque precisamente va a transparentar el mercado y el trámite de los planos reguladores”, manifiesta Álvarez.

Desde el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano sostienen que lo más valorable de este proyecto es que busca perfeccionar el funcionamiento del mercado de suelo. “Por esencia, el mercado del suelo tiende a ser opaco, poco competitivo y especulativo. Por lo tanto, hay aspectos de ese funcionamiento que son imposibles de corregir por completo, sin embargo, lo que es altamente valorable de este proyecto es que tiende a perfeccionar su funcionamiento dado que crea instrumentos que lo hacen más transparente respecto del acceso de información, transacciones y normativa”, sostiene Luis Eduardo Bresciani, Presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano.