Ante la pérdida del poder adquisitivo, la inflación acumulada y una menor disposición al gasto prescindible, los hogares chilenos no han dejado de consumir marcas aspiracionales en categorías como moda, calzado, tecnología o artículos para el hogar.

Si bien parece una tesis arriesgada , lo cierto es que reiteradas mediciones de la Cámara Nacional de Comercio ha demostrado que los chilenos mantienen su preferencia por las marcas y dedican más tiempo a encontrar esos mismos productos y calidades pero a un mejor precio.

En este contexto, los outlets se convirtieron en la válvula de escape perfecta para liquidar inventarios excedentes sin deteriorar el margen ni la percepción de marca de sus tiendas principales en centros comerciales tradicionales. Así lo explica Mauricio Ortiz, director ejecutivo de MO Global Advisors, firma especializada en proyectos de centros comerciales y retail, quien asegura que “Chile cuenta con 20 outlets operativos y 5 proyectos en construcción o anunciados, lo que evidencia que los operadores privados siguen apostando por el formato”.

De acuerdo con un catastro desarrollado por la firma especializada, ocho de los veinte outlets operativos se encuentran en la Región Metropolitana, es decir el 40% del total. Luego, le siguen las regiones de Valparaíso, Coquimbo y Araucanía, con dos malls de descuentos cada una.

“La contracción de la actividad económica hace que este tipo de formatos proliferen, puesto que los hogares buscan mejores alternativas de precios. En el caso de los outlets en Chile, se ha probado su condición contracíclica y han aumentado en el último tiempo con una expansión a regiones”, detalla Quentin Dubar, socio de FD Advisors, compañía de servicios inmobiliarios y broker especializado en inmuebles de retail, oficina e industria.

El reporte de MO Global Advisor detalla que existen cinco proyectos de outlets ya anunciados o en fase de construcción. Es decir, en el corto plazo la cantidad de activos de este tipo crecería un 25%. En la Región Metropolitana, Parque Arauco construye un outlet en Buin y Cencosud prepara en Maipú el primer mall de este tipo de todo su portafolio. En tanto, Patio está levantando el outlet de La Calera en la Región de Valparaíso y Vivo anunció uno en Quilpué y otro en Osorno, en las regiones de Valparaíso y Los Lagos respectivamente.

“El espacio de crecimiento existe, pero ya no es el mismo de hace cinco años: se trata de un crecimiento más selectivo, enfocado en regiones con menor penetración del formato, y con propuestas de valor más completas que integren gastronomía, entretención y experiencia, más allá del descuento puro”, puntualiza Mauricio Ortiz.

Según Ortiz, quien lideró el negocio inmobiliario del holding Falabella y luego trabajó en MallPlaza, este año se evidenció una contracción en la llegada de turistas argentinos producto de la paridad actual entre el peso argentino y el peso chileno. Si bien el turismo de compra trasandino tiene una incidencia en los resultados de los outlets, asegura que hoy las empresas de este tipo deben “enfocarse hacia el consumidor local, lo que implica reforzar programas de fidelización, campañas de descuentos escalonados para chilenos, alianzas con medios de pago locales y una oferta gastronómica y de entretención que convierta la visita al outlet en una experiencia de fin de semana”.

Patio Outlets lidera el negocio con 70 mil metros cuadrados de superficie arrendable (GLA, por su sigla en inglés), distribuidos en sus cinco outlets operativos y el que tiene en construcción. Luego, Parque Arauco con su formato Arauco Premium Outlet opera cinco activos y sumará uno, totalizando 65 mil metros cuadrados de GLA. En tercer lugar, aparece Vivo con dos activos en funcionamiento y otros dos anunciados. Tras estos actores aparecen otros como Easton Outlet, Espacio Urbano, la familia Dib con sus activos Viña Outlet Park y Rancagua Outlet Mall, Cencosud con su primer mall de descuento en terrenos de la ex Fisa, Mallplaza Premium Outlets Concepción que será su primer activos de este tipo en la historia de la firma de centros comerciales, entre otros.

Otros formatos

Las tiendas hard discount reflotaron en 2024 con la llegada de la empresa peruana Mass -holding Intercorp- que compró Erbi, pero el formato tomó particular relevancia con el anuncio de Don Salva por parte de Cencosud.

Desde FD Advisors explican que el hard discount tiene una historia previa en nuestro país. ”Existieron previamente algunos experimentos en este formato como Ekono que nació en los años 90´s de la mano de D&S, fue mutando y desapareció una vez que la empresa fue adquirida por Walmart. También estuvo Erbi que mantuvo esta premisa de precios bajos apalancados en bajos costos operacionales. Otro caso fue la cadena colombiana Justo & Bueno que ingresó al mercado nacional en 2020, pero no prosperó”, recuerda Quentin Dubar, socio de la firma.

Hoy el formato hard discount tiene a Mass con una presencia extendida con más de 50 locales en la Región Metropolitana y algunos en la Región de Valparaíso. En tanto, Don Salva de Cencosud ya tiene locales en operación en Santiago, Providencia y Peñalolén.

Este formato se enfoca en abarrotes básicos, perecibles y, sobre todo en el caso de Don Salva, las marcas propias de Cencosud toman gran relevancia. No obstante, la expansión del negocio tiene dos factores clave, según explica Dubar. “Conseguir ubicaciones adecuadas y mantener una fluida relación con los proveedores para sostener un surtido acotado de productos, pero con alta rotación. Para esto es necesario que el operador pueda contar con un número relevante de locales, que permitan las economías de escala que se requieren en este segmento para dar buenos precios”, detalla.

De acuerdo con FD Advisors, los operadores de hard discount buscan activamente espacios entre 150 y 250 m², en primeros pisos, ubicados en esquinas o en placas comerciales que estén sobre calles principales de barrios residenciales o cerca de nodos de transporte como serían las estaciones de Metro. “Dadas las ubicaciones de estos locales estarían apostando a competir por la compra de reposición diaria de los habitantes de esas comunas. Cencosud también aprovecha las sinergias que logra con el otro formato para Spid, en donde no sería raro que en una misma posición cambien de un concepto a otro”, comenta Dubar sobre la apuesta del holding dueño de Jumbo, Santa Isabel, Easy y Paris.

El experto inmobiliario proyecta que Don Salva se expanda rápidamente a regiones y asegura que esto puede darse tanto en tiendas a la calle o stand alone como parte de strip centers.