La consolidación inmobiliaria de Machalí después del caso Caval

La comuna de la Región de O’Higgins está viviendo un auge inmobiliario centrado en la adquisición de casas de entre 2.500 a 7.000 UF. Según los consultados, la tendencia ya lleva un par de años, pero se ha potenciado en los meses de pandemia. La mejora de la conectividad y la reactivación en la entrega de permisos de edificación luego del caso Caval, son los factores que han incidido en el crecimiento inmobiliario de la zona.




Machalí se está convirtiendo en una atractiva localidad para escapar de Santiago, adquirir una casa de un buen tamaño y comprarla a un buen precio. La cercanía con la capital y las mejoras en la infraestructura vial, unido al fenómeno del teletrabajo, están abriendo los ojos de los inversionistas hacia la Región de O’Higgins. Es que el valor del terreno “todavía permitiría generar desarrollos atractivos a precios competitivos”, explica Juan Hornauer, gerente del área de Estudios de Colliers Internacional. Lo que ha llevado a que en los últimos años inmobiliarias como Manquehue, Pocuro, Socovesa y Enaco, entre otras, estén trabajando en la localidad.

“La zona Rancagua-Machalí corresponde al primer núcleo urbano de importancia situado al sur del Gran Santiago, a una distancia de tiempo que promedia 1 hora y 20 minutos de recorrido. Por lo que durante los últimos 10 años en la zona se ha experimentado un crecimiento habitacional considerable favorecido por su cercanía y conectividad”, explican en CBRE.

El atractivo no es nuevo. La comuna estuvo en la mira de los inversionistas el año 2015. En febrero de ese año se conoció un negocio inmobiliario que involucraba al hijo de la entonces presidenta Michelle Bachelet, Sebastián Dávalos, y a su nuera -Natalia Compagnon- quien a través de la sociedad Exportadora y de Gestión Caval Limitada, adquirió un terreno en una zona agrícola. La historia ya es conocida: escándalo político y juicios. Mucho ruido para la zona. La comuna vivió el impacto del caso Caval.

Luego del 2015 hubo un estancamiento del crecimiento inmobiliario y cesaron las aprobaciones de permisos de edificación, cuenta Bernardita Pastorino, directora de la oficina de Rancagua de la corredora Engel & Völkers. “Cuando fue el tema de Caval, los ojos estaban puestos en la Municipalidad de Machalí. Ahí se estancó un poco el crecimiento por los mismos permisos, pero ahora empezó a avanzar”, explica.

En la Municipalidad de Machalí reconocen la caída, pero no lo atribuyen al efecto del caso Caval. “Los proyectos han tenido un aumento en los dos últimos años, similar a lo sucedido en el año 2015 después de una disminución notable del año 2018”, dice Karen Peña, asesora urbana de la Secretaría de Planificación de la Municipalidad de Machalí.

Añade que “no hay duda que la comuna fue reconocida a nivel nacional por este caso, sin embargo, la actividad inmobiliaria ya había comenzado y continuó de acuerdo a las etapas de inversiones que ya se habían realizado y la comuna ya representaba la opción de residencia para quienes vivían en Rancagua y sus alrededores”.

De hecho, indica, las inmobiliarias como Manquehue, Pocuro y Galilea “se encuentran hace varios años desarrollando los planes maestros de inversiones ejecutadas por etapas, las que mantienen la actividad”.

En la consultora CBRE explican que debido al alza en los precios generados el año 2018 (los cuales promediaban 3.900 UF), se produjo una baja en la demanda de viviendas, disminuyendo en un 36% la cantidad de ventas en relación con el 2017. “Esta situación se revierte en el año 2019, en donde se vuelve a activar la demanda, alcanzando los niveles de venta del año 2017”, indican en la firma.

Efecto pandemia

El año 2019 fue un muy buen año para la corredora Engel & Völkers y, pese a lo pronosticado, el 2020 no fue tan negativo como esperaban producto de la pandemia. “Tuvimos un déficit, pero no fue tan fuerte como esperábamos”, señala Pastorino, quien recalca que en estos últimos meses ha habido un repunte del interés por la adquisición de casas más que departamentos en la zona. “Claramente, la demanda en departamentos bajó, porque la gente no quiere un lugar cerrado, por eso que la opción de comprar casas es bastante conveniente. Hoy hay mucha demanda y mucha oferta, por eso mismo”, indica.

De acuerdo con datos de CBRE, al año 2020 se observa un aumento de aprobación de permisos y anteproyectos en un 20% respecto al 2018 y en un 30% respecto al 2019. Estos corresponden a proyectos netamente residenciales, destacan en la consultora.

En cuanto a los anteproyectos de edificación con destino habitacional, el 64% de las resoluciones se concentran en 2020, “lo que evidencia un interés en desarrollar futuros proyectos residenciales por parte de las inmobiliarias como soluciones habitacionales”, dicen. Durante los últimos dos años se percibe una gran actividad en la aprobación de proyectos de loteos con destino residencial, el 80% (494 lotes) de estos antecedentes se aprobaron durante el 2020, mientras que 2019 concentra sólo un 20% (102 lotes) del total del periodo.

Para Colliers, la zona se está reactivando de la mano de la búsqueda de mayores espacios para vivir por parte de los inversionistas y clientes que quieren salir del encierro generado por la pandemia. “En general, el mercado de venta de vivienda se ha potenciado por el acceso de las personas a su 10% unido a las bajas tasas de interés disponibles para créditos hipotecarios. En el caso de Machalí no ha sido la excepción.

Este sector brinda una opción atractiva para quienes desean vivir con más espacio y conectados a un entorno natural, ofreciendo precios más accesibles que comunas más cercanas al centro neurálgico de la Región Metropolitana como Colina y Buin, por ejemplo”, explica Juan Hornauer. Hoy en la zona se están comercializando viviendas de 2.500 a 7.400 UF.

En cuanto a las casas, explica que se puede observar una variada oferta con rangos desde los 75 - 170 m2 útiles y con viviendas en el rango de los 2-5 dormitorios con 3-4 baños como mínimo. “Sin embargo, se observa una mayor oferta de proyectos de casas del tipo de 3 dormitorios y 3 baños”, destaca.

Hornauer agrega que tomando como base el primer trimestre de 2017, los precios presentan un aumento del 6,8% en promedio, lo que equivale a un crecimiento anual compuesto promedio del 1,7% a la fecha. “Esto se explica en parte por el aumento del precios de entrada de grandes proyectos como Polo de Machalí y Reserva de Machalí, los cuales se han incrementado sostenidamente en los últimos cuatro años”, dice.

Zonas de interés

Karen Peña explica que en la actualidad la comuna mantiene su atractivo de uso residencial principalmente en el sector próximo a Av. Escrivá de Balaguer, “no obstante en el último tiempo han comenzado a surgir atractivos comerciales desarrollados por el eje de Av. San Juan y el centro de la comuna que permiten al residente disponer de los servicios y equipamientos necesarios con una visión de vida de barrio”, indica la asesora urbana de la municipalidad. “A lo anterior se suma la concreción de una serie de estudios de la infraestructura vial desarrollados desde hace 10 años y que hoy se están comenzando a ejecutar, lo que permitirá mejorar las accesibilidades y la conectividad de la conurbación con Rancagua”, señala.

En Engel & Völkers destacan este punto, pues hace pocos meses se abrió una nueva ruta -Avenida San José- que sirve de alternativa para la llamada ruta del cobre y también une Machalí con Rancagua, mejorando considerablemente los tiempos de viaje.

La mejor conectividad también está beneficiando a Requínoa, donde hoy aún hay mayor disponibilidad de terrenos y se está dando un auge de ventas de parcelas. La zona hoy está en la mira de los inversionistas, quienes están comprando terrenos de unos 5.000 m2 a un valor promedio de 2.800 UF.

“Requínoa no está tan desarrollada como Machalí, pero cumple con los servicios básicos y está a cinco minutos de la Ruta 5 Sur”, explican en Engel & Völkers.

Hasta ahora, los terrenos en cuestión en el caso Caval siguen sin actividad.

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