Los retornos que se podrían alcanzar en inversiones inmobiliarias tras el impacto de la pandemia

Santiago Centro, Estación Central y San Miguel son las comunas más atractivas para invertir en inmuebles. La rentabilidad es relevante, pero ahora lo está siendo también la plusvalía.




Uno de los primeros análisis que se debe hacer a la hora de tomar la decisión de invertir corresponde a la rentabilidad que se podría alcanzar, y los riesgos a los que están sujetos esos activos. En ese sentido, la industria inmobiliaria hace cálculos considerando factores como el financiamiento, la comuna de la vivienda y una propiedad en torno a las 3.000 UF.

Los datos de Arenas y Cayo muestran que actualmente los arriendos más complejos de viviendas alcanzan cerca de 3% a 3,5%, sin embargo, históricamente se han presentado valores cercanos al 5,5% o más.

En la misma línea, Juan Pablo Amenábar, gerente del Área de Multifamily de Colliers International, indica que la rentabilidad promedio actual, para la compra de un departamento para arriendo en la Región Metropolitana está en un rango de 3,5% a 4,5% anual.

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Según explica Amenábar, dicho cálculo considera únicamente los flujos percibidos mensualmente vía arriendo, dejando fuera los factores como la plusvalía y el financiamiento.

El CEO de Sotheby’s International Realty (SIR) Chile, Luis Novoa, afirma que el retorno de las propiedades se mueve entre UF+6 y UF+8. “Sin embargo, actualmente el inversionista está apostando fuerte a la plusvalía, porque quieren comprar a buenos precios”.

Los sectores

Analizado por comunas, Amenábar agrega que los lugares céntricos de Santiago obtienen las mejores rentabilidades, pues la relación entre precio de compra del departamento y arriendo esperado, presenta un coeficiente mayor.

“Lo anterior, viene de la mano con la existencia de una normativa que permite la construcción de edificios en altura, con altas densidades. De esta forma, comunas tales como Santiago Centro, Estación Central y San Miguel, es donde se observan rentabilidades en torno a 5,5%”, explica Amenábar.

Más abajo se ubica un “anillo secundario”, que corresponde a las comunas pericéntricas, como La Cisterna, La Florida e Independencia, donde se observan rentabilidades en torno a 5,0%, según Colliers.

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Fondos inmobiliarios

Según comenta Colliers, existe un porcentaje de clientes que no tienen suficiente capital ahorrado más allá de su 10% retirado de las AFP, o bien no están interesados en comprar una vivienda.

En esos casos, comprar cuotas de fondos inmobiliarios resulta una atractiva oportunidad para captar retornos de la industria.

“Las cuotas de fondos inmobiliarios son instrumentos de renta variable que representan una fracción del patrimonio de un fondo de inversión, es decir, el comprador de una cuota pasa a ser propietario de una parte de ese fondo, el cual a su vez es dueño o administra ciertos activos inmobiliarios, con lo cual el poseedor de esas cuotas recibe los ingresos derivados de la explotación del negocio inmobiliario (…) Por otra parte, brinda rentabilidades atractivas para el nivel de seguridad implícito. Si analizamos el comportamiento de los fondos públicos durante 2019 observamos que fue de 7,6%, es decir, una persona que invirtió $4 millones a principios del 2019, aumentó su patrimonio en torno a $300.000”, explica el director de Finanzas Corporativas de Colliers International Rodrigo Makuc.

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