Oportunidades de inversión inmobiliaria crecen ante el desconfinamiento

Se ha configurado un cuadro atractivo para las compras de inmuebles, ya sea para primera o segunda vivienda. Aún bajas tasas de interés para créditos, un incremento en el efectivo disponible gracias al retiro del 10% de las AFP y el inicio de la reapertura de la actividad.




Para algunas personas, el retiro del 10% de los fondos de pensiones se tradujo en una atractiva oportunidad de inversión en tiempos de pandemia. Y en medio del incierto dinamismo de la economía local, junto con la volatilidad de los activos financieros, el mercado inmobiliario tomó un fuerte impulso, que se ha acelerado con el inicio del desconfinamiento, y que se reforzó con los recursos provenientes del 10% de las AFP que quedaron disponibles.

“Hace tres semanas esto explotó. Nos faltan manos para atender a toda la gente que nos contacta”, dice el CEO de Capitalizarme, Gabriel Cid.

El CEO de Sotheby’s International Realty (SIR) Chile, Luis Novoa, indica que las principales consultas corresponden a departamentos en torno a 3.000 UF a modo de inversión.

Los retornos que se podrían alcanzar en inversiones inmobiliarias tras el impacto de la pandemia

El apetito por invertir en bienes raíces se explica por su calidad de activos refugio, pues los inmuebles no sufren mayores devaluaciones, además de contar con el beneficio de la plusvalía. El mercado se torna aún más atractivo a causa de las tasas de créditos hipotecarios que se mantienen en niveles bajos, pese al repunte desde los mínimos, y la inyección de capital tras el retiro del 10% de las pensiones.

“Este es un muy buen momento para comprar, no así para vender. Cuando una propiedad tiene un valor de venta inferior a los niveles usuales, en poco tiempo puede lograr rentabilidades superiores a las de otros activos financieros. Se suman las plusvalías urbanas, que en promedio se sitúan sobre el 6% anual a nivel nacional, tomando una ventana de tiempo 5 años o más”, explica el presidente de la Asociación de Arquitectos Tasa¿dores de Chile, Teodosio Cayo.

Viviendas con el 10%

El aumento en las personas que buscan propiedades para invertir se debe a que el monto máximo que puede retirar un afiliado corresponde a $4.300.000, lo cual supone un monto atractivo para entregar un pie.

“Efectivamente hemos visto un alza en el número de consultas de personas que están buscando propiedades para invertir. La mayoría de quienes aprovechan este ingreso adicional para la compra de viviendas ha sido gente mayor de 50 años. Hay que considerar que entre dos personas pueden bordear los $9 millones por concepto del retiro del 10%, lo que es un pie interesante”, explica el gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, Víctor Danús.

A su vez, las mismas inmobiliarias pusieron sus fichas en el retiro del 10% para así disminuir los niveles de stock y aumentar los niveles de liquidez. Esto implica ventas con descuentos que no se consideraban previo a la pandemia. “El bien inmobiliario siempre ha sido catalogado como un refugio ante la crisis, un refugio para que el dinero no se devalúe y aumente. Por este motivo es que creció en forma significativa la cantidad de cotizaciones y de personas interesadas en bienes inmuebles, lo que se suma a las fuertes campañas comunicacionales desarrolladas por las inmobiliarias para bajar los niveles de stock disponibles y captar, a través de promociones atractivas, el uso de ese dinero disponible”, agrega el cofundador de Capitalizarme.com, Francisco Ackermann.

Financiamiento: ¿Es momento de aprovechar las tasas de interés en el sector inmobiliario?

“Eso sí, es importante aclarar que producto del 10% también se ha activado un segmento que más que inversión, busca propiedades para vivir. Hay muchos profesionales jóvenes que están pensando en comprar su primera vivienda, y que con este aporte del 10% han podido acceder a una propiedad más cara o bien acceder a un mejor pie”, detalla Luis Novoa.

¿Casa o departamento?

Una vez tomada la decisión de dar el paso de la adquisición, se debe escoger o analizar la alternativa de departamento o casa. Teodosio Cayo destaca los beneficios de cada opción. En el caso de un departamento, el inversionista obtiene mayores rentabilidades con mejores costos de mantención frente a lo que implica una casa. Sin embargo, el punto a favor de la compra de una casa es el alza en la plusvalía.

Explica que los valores de las casas -incluidas las que están en condominios- tienen mayor plusvalía, porque están asociados a un terreno único, en cambio los departamentos si bien tienen rentabilidad más alta por tener menos gastos, se deterioran más y el suelo se divide entre más personas.

En Colliers International se inclinan por los departamentos y puntualizan en la ubicación y en inmuebles de bajas superficies. Además, aconsejan optar por viviendas bajo los 50 metros cuadrados en comunas con buena conectividad e implementación de servicios.

“Los departamentos se arriendan más rápidamente y se obtiene un mayor canon de arriendo relativo en comparación con el precio de compra. Además, los costos de mantención y administración en que debe incurrir el propietario son mayores cuando se trata de una casa”, explica Reinaldo Gleisner, consultor del área de brokerage de Colliers International.

Costa Central y otras ciudades

Además de la Región Metropolitana, Colliers destaca el creciente interés de los inversionistas en regiones y ciudades de mayor tamaño.

Rodrigo Makuc, director de finanzas corporativas de Colliers International, explica que el atractivo se focaliza en Antofagasta, La Serena, Viña del Mar, Concepción, Temuco y Puerto Montt.

“Lo anterior, por cuanto en estas ciudades se observa una mayor demanda relativa de arrendatarios para los distintos tipos de propiedades, lo cual aumenta las probabilidades de colocación de dichos espacios para quienes compran una segunda vivienda con la intención de disfrutarla en el verano y arrendarla durante el año”, indica Makuc

Teodosio Cayo estima que para apartamentos en la costa central se pueden combinar varios factores interesantes, “por un lado esta la posibilidad de arriendo para personas que viven en la zona y también para personas de paso o durante la época estival, asegurando de ser manera el arriendo”.

Para tener en cuenta

Decisión

Hay que estar atentos a las oportunidades. Inmobiliarias están con ofertas para complementar el pie u otras facilidades. Pero se deben considerar factores como el costo del financiamiento, y no solo las tasas de interés, sino también en los costos de seguros y los operacionales.

Ubicación

Conectividad. Todos coinciden en que es la variable clave a la hora de escoger un departamento para inversión. Ello, porque la ubicación y cercanía a servicios y transporte determinan la facilidad que tenga la propiedad para ser arrendada, coinciden los expertos.

Financiamiento

Tasas de interés bajas, pero podrían estar algo más bajas hacia fin de año, afirma Sergio Tricio, de Ruvix. Por ello resulta atractivo poner un pie en estos momentos o reservar para concretar el financiamiento hacia fines de año, una vez que las condiciones sean mejores.

Rentabilidades esperadas

Los arriendos más complejos de viviendas alcanzan cerca de 3% a 3,5%, aunque históricamente se han presentado valores cercanos al 5,5% o más. En promedio, en la Región Metropolitana la rentabilidad de la inversión fluctúa entre 3,5% y 4,5%.

Viviendas más caras

Si bien en general los precios de las viviendas no han tenido grandes caídas en lo que va de la crisis, existen inversionistas que están a la espera de descuentos relevantes, en torno a 25%, de viviendas de mayor valor, sobre las 25 mil UF.

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