Oficinas premium salen del plano negativo: logran absorción positiva por primera vez en dos años

El primer trimestre de 2020 fue la última vez que el arriendo de oficinas clase A fue mayor a los metros cuadrados que se desocuparon en el período. De ahí en adelante, la pandemia activó sólo descensos, hasta ahora. Entre julio y septiembre de este año -según datos de CBRE-, la absorción fue positiva en más de 4.000 m2. El impulso vino dado por Nuevas Las Condes. Ello, pese a que la vacancia, de todas formas, no dio tregua y sigue en récord.


El primer trimestre de 2020, el mercado de oficinas comenzó a caer. Dejó atrás las cifras positivas para embarcarse en una seguidilla de datos negativos que -en líneas generales- se gatillaban por la incapacidad del sector de arrendar lo que se iba desocupando en el trimestre. La pandemia del Covid-19, las cuarentenas y el consiguiente teletrabajo hicieron lo suyo.

Saltamos de una absorción positiva de más de 21.900 metros cuadrados de oficinas clase A en los últimos tres mes de 2019, a una caída de más de 2.200 m2, y así comenzó el descenso. El segundo trimestre de 2021, marcó el piso: la relación entre lo que se desocupaba para renta y los metros que se arrendaban fue negativo en 31.261 metros cuadrados, según datos de CBRE.

Pero finalmente, tras diez trimestres completos en terreno rojo, la industria de oficinas premium volvió a los números azules. Así, este tercer trimestre la absorción fue positiva nuevamente; un terreno que las oficinas clase B ya habían pisado durante los primeros tres meses de este año.

De acuerdo a cifras de CBRE, empresa de servicios inmobiliarios, entre julio y septiembre la absorción de este tipo de inmuebles clase A fue positiva en 4.078 m2, un nivel levemente inferior a lo que mostraba el primer trimestre de 2019 (ver infografía). Explican que ello respondió a la constante toma de superficie, sobre todo en Las Condes, donde por sí sola se ocuparon 9.319 m2. En El Golf, en tanto, se absorbieron más de 7.300 m2. El promedio lo empujan hacia abajo el eje Apoquindo y el centro de Santiago, que siguieron en área negativa con -2.390 m2 y -6.597 m2, respectivamente.

“En el eje Apoquindo es negativa porque se desocuparon algunas oficinas, y como ese es un submercado relativamente pequeño, ese tipo de cambios por pequeños que sean se notan en los números agregados”, dicen en CBRE.

La realidad de Santiago Centro ya es bastante conocida. En general -explican en la compañía-, los usuarios del sector privado han salido del centro por los efectos de los desórdenes y el uso irregular de su espacio público. Todo eso ha ido en desmedro del mercado de oficinas, y si se suma el hecho de que ahora hay disponibilidad de oficinas en los submercados de Las Condes a un precio atractivo, la decisión de cambiarse se hace más lógica. “Si volvemos a 2019, prácticamente no había disponibilidad, lo que hacía que empresas que se querían mudar no podían. Hoy el mercado sí tiene esa opción. El tema relevante es por cuánto tiempo más; la demanda se ha mostrado activa, concentrada en espacios más pequeños, pero la actividad ha sido constante”, añaden.

La demanda, dicen en CBRE, se mantiene concentrada en arriendos de espacios pequeños, que bordean los 500 m2.

Vacancia sigue en récord

Pero lo uno no quita lo otro. En CBRE explican que el empalme entre absorción y vacancia no es lineal. De hecho, las oficinas premium volvieron a terreno positivo, pero la disponibilidad está nuevamente en récord.

Lo anterior responde básicamente al ingreso de un proyecto de gran envergadura en Nueva Las Condes. Se trata de Nueva Córdova, edificio levantado por Sencorp y que a mediados del año pasado fue vendido a Sura. El desarrollo está en proceso de colocación -tiene un 98% de disponibilidad-, que aporta más de 20.000 m2 a la oferta, impulsando la vacancia total de la Región Metropolitana a un 11,83%, 71 puntos más que el trimestre anterior, y 1,69 puntos porcentuales más que hace un año. El dato equivale a 232.221 m2. Sólo en Nueva Las Condes, la disponibilidad pasa de 8,37% a 11,99% en tres meses. “De todos modos, el alza es contenida por un permanente flujo de demanda, que logra contrapesar tanto el nuevo proyecto como las desocupaciones o reducciones de espacio que siguen estando presentes en el mercado”, aseguran en CBRE. Tal es así, que en El Golf y Providencia la vacancia baja más de 90 puntos en el período. Al revés, en Santiago Centro salta de 11,98% a 13,72% en un trimestre. Hace un año, ese dato era de en torno a 9%.

“La absorción es un indicador que muestra cuántos metros cuadrados se arriendan por periodo. No es tan lineal. Es decir, que haya absorción positiva no siempre hace que la vacancia baje. Para este caso, el alza en la tasa de vacancia responde más que nada a que entró un edificio nuevo con 20.000 m2. Como ejemplo, si hubiéramos tenido absorción positiva de más de 20.000 m2, la vacancia empezaría a bajar”, subrayan.

oficinas santiago

Dado ello, las proyecciones no cambian mayormente. En la consultora estiman que la vacancia seguirá al alza, dado el ingreso de nuevos proyectos. Se espera que al llamado mercado clase A se sumen unos 42.000 m2 adicionales. Hoy en construcción hay 149.015 m2 de oficinas de alta gama.

Con todo, y como ya ha sido la tónica en los últimos meses, los precios han seguido cayendo, a excepción de Nueva Las Condes que -explican- ha experimentado un alza, debido al ingreso justamente del nuevo proyecto antes mencionado, que cuenta con especificaciones técnicas de alto estándar, empujando al alza el indicador. Así, si el precio de lista de las oficinas Clase A era de 0,501 UF el metro cuadrado hace un trimestre, ahora está en 0,497. En La zona de Las Condes, en tanto, saltó de 0,542 a 0,552 UF.

“El mercado Clase A total acumula una caída anual de un 4,86% en los precios, y 0,88% trimestral, siendo Santiago el submercado que mayor incide en la baja”, dicen en CBRE. Los precios en el centro bajaron de 0,394 UF a 0,364 Uf en un año, un 7,5% menos.

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