¿POR QUÉ ES NECESARIO UN CRÉDITO HIPOTECARIO?

La gran mayoría de las personas no pueden comprar una casa en una sola cuota, por eso hay que recurrir a un crédito hipotecario, el cual es un préstamo a mediano o largo plazo que otorgan las instituciones financieras -bancos, mutuarias y cajas de compensación- para la compra de una vivienda. Dependiendo del elegido, cubre parte o el total del valor de la propiedad. Este tipo de crédito toma como garantía a la vivienda. Es decir, si no se cumplen las condiciones acordadas, la entidad financiera pasa a ser el dueño del inmueble.

¿CUÁL ELEGIR?

Existen tres tipos de créditos hipotecarios. El más requerido por los clientes y entregado por los bancos es el mutuo hipotecario no endosable, ya que la deuda es financiada por la misma entidad financiera y no se producen diferencias entre el monto pactado al comienzo del contrato y lo que finalmente se debe pagar, como puede suceder con las letras hipotecarias. Igualmente te mostramos todas las posibilidades existentes:

1. Mutuo Hipotecario Endosable:  Préstamo en pesos o en UF financiado por el banco con recursos propios. Permite a quien otorga el crédito, ceder mediante endoso, dicho mutuo a una institución financiera autorizada.

2. Mutuo Hipotecario No Endosable: Es igual al anterior, con la diferencia de que no puede ser transferido mediante endoso.

3. Crédito Hipotecario con Letras de Crédito: Este crédito ya no se usa tanto como hace algunos años. La deuda se financia con un instrumento que emite el banco, llamado "letras hipotecarias" o "letras de crédito". Éstas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por éste o un tercero, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor. El precio de las letras de crédito puede variar debido a las condiciones del mercado.

Los créditos además se diferencian por el tipo de tasa:

- Tasa Fija: Es la más común y da un dividendo fijo en UF a lo largo de todo el crédito.

- Tasa Variable: Desde el inicio del crédito hasta su fin, el porcentaje varía según la TAB (Tasa Activa Bancaria), la cual se fija anualmente y determina la tasa mínima que pueden prestar los bancos sin perder dinero.

- Tasa Mixta: Tasa fija los primeros años y luego  variable hasta el fin del periodo.

PIE Y PLAZO

Según Marcelo Hiriart, subgerente de Negocios Hipotecarios de BancoEstado, "el cliente puede determinar el plazo en que pagará su crédito, aunque entre mayor sea el lapso de tiempo, mayores serán los intereses. Además, la evaluación del cliente debe ajustarse a ese plazo, lo que depende bastante de la renta". Hoy, los bancos entregan créditos hasta con 30 años de plazo.

Con respecto al pie, también depende del sueldo del cliente, aunque generalmente los bancos financian hasta el 90% del valor de la vivienda. Sin embargo, según Hiriart, existen maneras de complementar ese porcentaje. "En este último tiempo, las inmobiliarias tienen muchas ofertas. Algunas de ellas apoyan con el 10% de la vivienda o tienen rebajas en las propiedades. Por otro lado existen los créditos con subsidios, en que los bancos financian un porcentaje y el resto es costeado por el Gobierno mediante los subsidios estatales".

¿QUÉ NECESITAS PARA OBTENER UN CREDITO?

Para optar a un crédito necesitas tener una renta compatible con el dividendo que vas a pagar, el cual no debe superar el 25% de tu sueldo líquido mensual, tener una capacidad de endeudamiento compatible con el crédito y no estar en Dicom.

Si eres trabajador independiente:
1. Debes llevar al menos dos años en el mismo rubro y tres años de antigüedad laboral.
2. Presentar declaración de renta.
3. Boletas de honorarios y pagos provisionales mensuales del último año.

Si eres trabajador dependiente, debes presentar los siguientes documentos para acreditar tus ingresos:
1. Tres últimas liquidaciones de sueldo.
2. Certificado del empleador que incluya tu cargo y renta.
3. Antecedentes laborales de los últimos cinco años.

Según el subgerente de Negocios Hipotecarios del BancoEstado, lo básico para optar a un crédito es tener una renta formal, llevar más de un año de antigüedad en el empleo y tener buenos informes comerciales. Además, es posible acceder a los créditos desde los 18 hasta los 65 años, aunque esto último depende del plazo, básicamente por las expectativas de vida. Pero pueden haber excepciones.

¿QUÉ ELEMENTOS DEBES CONSIDERAR A LA HORA DE TOMAR UN CRÉDITO?

Al pedir un crédito, tienes que fijarte principalmente en la tasa de interés y en el monto del seguro de desgravamen y de incendio. Según el presidente de ACOP, muchas veces la tasa es baja pero los seguros son altos, por lo que hay que fijarse en el valor total de la cuota mensual.

GASTOS

Cuando se pide un crédito, hay gastos adicionales que se deben contemplar. Los valores pueden variar en relación con el precio de la propiedad. Según el presidente de la ACOP, los costos son más o menos los siguientes:

- Estudio de título: entre 3 y 5 UF. Esto debe ser realizado por un abogado. Los bancos generalmente tienen este servicio.

- Tasación: 3 UF aprox. Esto es realizado por la institución financiera que entrega un crédito, una corredora de propiedades o una empresa especializada en tasaciones inmobiliarias tales como TINSA o TASAR.

- Notaría: 4 a 5 UF.

- Inscripción al conservador de bienes raíces: $ 2 por cada $ 1.000 del monto del préstamo ($ 256.000 máximo + base de $ 3.300).

¿CUÁNTO TIEMPO DEBES ESPERAR?

Entre 60 y 90 días es el tiempo razonable para tener el crédito en tus manos. Según Francisco Montalva, los plazos debieran ser más o menos los siguientes:

- Entre 24 a 48 horas tienes que esperar desde que pides el crédito hasta obtener la aprobación. Si eres considerado sujeto de crédito, debes empezar todas las operaciones y recolectar la documentación necesaria. 
- 10 días después de entregar tus antecedentes, el banco debería tener revisada toda la parte legal.
- 30 días después de ser aprobada la parte legal, es el tiempo considerable para que los ejecutivos revisen tus rentas y aprueben el crédito comercial.
- 15 días aproximadamente demora la obtención de la escritura en la notaría.
- 15 días se tarda la inscripción de la propiedad en el conservador de bienes raíces.

UNA OPCIÓN APARTE DE LOS CRÉDITOS

Además de los créditos, los subsidios son otra manera para optar a la casa propia. Estos son entregados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y son una ayuda directa del Estado para quienes no pueden financiar la totalidad de su primera casa.

Antes de optar a ellos, debes tener en cuenta que para postular debes ser mayor de edad, no tener una vivienda propia ni haber obtenido un subsidio con anterioridad.

Existen seis subsidios, los cuales son:
1. Fondo Solidario de Vivienda I
2. Fondo Solidario de Vivienda II
3. D.S. N° 40
4. Subsidio de Interés Territorial
5. Subsidio de Rehabilitación Patrimonial
6. Programa Extraordinario de Vivienda

Los dos primeros están destinados a las clases más vulnerables y pretenden costear el valor total de la vivienda. Los restantes deben ir acompañados por un crédito hipotecario.

El D.S. N° 40 es para comprar una vivienda económica que no supere las 1.000 UF.

El Fondo de Interés Territorial es para la adquisición de viviendas nuevas en zonas de renovación urbana -barrios antiguos ubicados dentro de las ciudades- y en zonas de desarrollo prioritario donde el Minvu quiere impulsar el desarrollo.

El Subsidio de Rehabilitación Patrimonial permite comprar una vivienda económica de hasta 2.000 UF que esté ubicada en una zona de conservación histórica.

El Programa Extraordinario de Vivienda fue anunciado en enero de este año como una medida para enfrentar la crisis económica y tiene como objetivo principal generar más de 200 mil puestos de trabajo en el sector vivienda, además de facilitar el acceso a la casa propia a miles de familias. Para más información, entra a www.minvu.cl

DICCIONARIO HIPOTECARIO

1. Amortización: Pago total o parcial de una deuda o préstamo.

2. Aval: Tercera persona que actúa como garantía para el pago del préstamo, en caso de que el prestatario no tenga cómo pagarlo.

3. Endoso: Firma estampada en el reverso de un documento (cheque, pagaré o letra) por el que se transfiere su propiedad a otra persona, se entrega en cobro o se constituye en prenda.Todo endoso debe ser firmado por la persona que lo extiende.

4. Capital nominal: Valores expresados en moneda nacional.

5. DFL 2: Decreto ley que determina el tipo de construcción que produce un tratamiento tributario distinto del normal. El comprador obtiene un beneficio tributario al adquirir una vivienda de hasta 140 metros cuadrados.

6. Financiamiento directo: Cuando una inmobiliaria o un particular otorga un crédito al vender su propiedad, sin bancos ni instituciones financieras de por medio.

7. Impuesto al mutuo: Impuesto que se paga sobre el valor del crédito. El costo de éste depende del tipo de vivienda. Durante todo este año, gracias a la Ley 20.323, el impuesto se rebajó a 0%. A partir del 1 de enero de 2010, el impuesto subirá a un 0,6% y desde el 1 de julio del mismo año se retomará la tasa normal, que es de 1,2% del crédito solicitado.

8. Inflación: Aumento sostenido y generalizado del nivel de precios de bienes y servicios

9. Garantía hipotecaria: Es el bien inmueble que constituye el respaldo para el pago del préstamo ya que la propiedad es ofrecida como fuente de pago en caso de que el prestatario tenga incapacidad de pagar su deuda.

10. Gastos operacionales: Son los que se derivan de la inscripción de los trámites previos a la obtención del crédito hipotecario. Contemplan el estudio de título, tasación de la propiedad, gastos notariales, impuesto al mutuo e inscripción en el conservador de bienes raíces.

11. Leasing: Contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

12. Pie: Monto variable que se debe cancelar mediante recursos propios.

13. Prestatario: Persona titular de un préstamo.

14. Seguro de desgravamen: Tiene como objetivo pagar saldos pendientes en caso de fallecimiento del prestatario, para que ésta no se haga extensiva a sus herederos.

15. TAE: Tasa Anual Equivalente. Índice utilizado para medir la rentabilidad de los ahorros o el costo de un crédito.

16. Tasa: Cantidad o porcentaje que debe aplicarse a la base imponible para determinar el impuesto.

17. Tasación: Procedimiento por el cual se determina el valor real de una vivienda en el mercado.

18. Estudio de título: Revisión y análisis por parte de un abogado de las escrituras de una propiedad.