Esta semana se dan a conocer noticias económicas al parecer poco auspiciosas: Imacec y empleo. El menor dinamismo económico ha implicado un débil crecimiento de los ingresos de los hogares, que han aumentado menos que los precios de las viviendas, haciendo cada vez más difícil comprar una casa propia, especialmente para los jóvenes. Pero existe otro factor que ha restringido esta posibilidad: las condiciones de financiamiento.

En los últimos años, el mercado de capitales chileno ha perdido profundidad. Los activos de los fondos de pensiones pasaron de representar 84% del PIB en junio de 2020 a 64% en marzo de 2026. Esto ha encarecido el financiamiento y restringido el crédito. La tasa promedio de los créditos hipotecarios pasó de 3,1% entre 2017 y 2019 a 4,5% entre 2022 y 2025. Al mismo tiempo, el ahorro de los hogares cayó de 6,5% a 4% del PIB al comparar esos mismos períodos.

Por eso resulta relevante la nueva reforma al mercado de capitales (MK4). Recuperar su profundidad y competencia, y diseñar mejores mecanismos para canalizar el ahorro puede reducir el costo de financiar proyectos, aumentar la inversión y favorecer el crecimiento económico. En el caso de la vivienda, esta situación permite observar cómo un mercado de capitales menos profundo afecta el bienestar de las familias. El aporte de MK4 es hacerse cargo de una de las principales restricciones que enfrentan los hogares: no basta con que exista una vivienda disponible si las familias no pueden reunir el pie o acceder a un crédito hipotecario en condiciones adecuadas.

El proyecto contempla dos instrumentos complementarios. El Fonavi busca ampliar la capacidad de las instituciones financieras para otorgar créditos hipotecarios, mientras que el Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV) incentiva la acumulación del pie mediante un aporte estatal. El primero amplía la disponibilidad de financiamiento, mientras que el segundo facilita el ahorro para acceder a él y, en conjunto, pueden reducir el costo de financiar una vivienda.

Pero la reforma no debiera mirarse solo como parte de una política habitacional. Un mercado de capitales más profundo y competitivo permite canalizar mejor el ahorro hacia la inversión, ampliar las alternativas de financiamiento y reducir sus costos. Sus beneficios alcanzan a hogares y empresas más allá de la vivienda.

Por supuesto, la reforma debe ser cuidadosamente diseñada. El Fonavi debe evitar generar incentivos perversos. A su vez, si no aumenta el stock de viviendas, las mejores condiciones financieras podrían presionar el precio de las viviendas existentes. En definitiva, facilitar el acceso a la casa propia es solo una parte del desafío. La reforma puede contribuir a canalizar mejor el ahorro hacia una mayor inversión y favorecer tanto el acceso a la vivienda como mayores oportunidades de crecimiento y bienestar de los hogares.

Por Paulina Henoch, Coordinadora del Programa Pobreza, Vivienda y Ciudad, de LyD