Recientemente la Corte Suprema dictó uno de los fallos más relevantes para proyectos de parcelaciones de los últimos tiempos. El duro revés que sufrió el proyecto Punta Puertecillo significa una multa millonaria para sus desarrolladores, exige una Resolución de Calificación Ambiental favorable y prohíbe la venta de terrenos del proyecto. Por si fuera poco, la Corte Suprema ordenó a la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) fiscalizar la construcción en las parcelas vendidas.
Hay al menos cuatro actores que deben estar analizando el fallo ansiosamente. Aquí los desafíos que enfrentan. Bancos: ¿Cómo evaluar el riesgo de un crédito hipotecario considerando estas exigencias de carácter ambiental?, ¿qué ocurrirá con aquellos créditos que fueron otorgados para la construcción de viviendas sin iniciar? La SMA: ¿Cómo fiscalizará la construcción de casas particulares y en virtud de qué instrumento?, ¿cómo incumplen y se sanciona a los compradores de buena fe? Compradores: de parcelas, ¿podrán obtener recepción municipal y financiamiento para construir sus viviendas? Desarrolladores: ¿seguirán siendo viables y posibles los proyectos de parcelaciones?
La forma en que reaccionen los bancos influirá en las decisiones que adopten el resto de los interesados. Los departamentos de riesgo deberán analizar si los proyectos pasan con éxito la barrera ambiental. Además, será relevante en su evaluación el análisis respecto a las consecuencias de potenciales fiscalizaciones de la SMA de construcciones en lotes ya vendidos y el impacto que eso puedan tener en otros organismos, como la Dirección de Obras Municipales en la solicitud de permisos de edificación y recepciones, y el Conservador a la hora de requerir la inscripción de futuras transferencias de esas parcelas. Los compradores tendrán que esperar la respuesta de los bancos para acceder a financiamiento, además de analizar las implicancias de la fiscalización de la SMA en las parcelas con construcciones.
Sin duda la regulación ambiental ha resultado ser el principal instrumento que permite asegurar una viabilidad sostenible y en definitiva otorgar certeza a proyectos de parcelaciones de gran escala para todos los actores involucrados. En razón de ello, el “check ambiental” -Resolución de Calificación Ambiental favorable o consulta de pertinencia- debiera ser una suerte de garantía para proyectos como Punta Puertecillo, que los intervinientes de seguro mirarán con detención.
El grupo que tiene la respuesta más clara son los desarrolladores: ¡¡SÍ se pueden desarrollar proyectos!! Solo que hay que ser criteriosos al diseñarlos y cuidadosos en el cumplimiento de la regulación, en particular la ambiental. En realidad, el fallo en cuestión y las barreras que se han impuesto a las parcelaciones en el último tiempo no se trata de un cambio de interpretación normativa, sino más bien corresponde a la activación de herramientas de fiscalización que hasta ahora las autoridades habían aplicado escasamente. A nuestro juicio, para que un proyecto de parcelación tenga viabilidad, primero debe cumplir con todas las regulaciones sectoriales. Aunque parezca obvio, no todos lo logran. Segundo, los proyectos tienen que ser eco-habitables. No basta solo con generar bajo impacto, sino que deben ser diseñados como un activo medioambiental para la comunidad local, buscando recuperar el ecosistema y manteniendo las tradiciones locales. El mito instalado es que este tipo de proyectos son muy “hippies” y que no son rentables, pero la realidad es que justamente los proyectos eco-habitables, permiten dar las certezas jurídicas y los beneficios necesarios a todos los actores para que sean sostenibles en el tiempo. En concreto, los proyectos eco-habitables tienen tres ventajas que deberían llamar la atención de los desarrolladores: (1) son más baratos, lo que permite mejores utilidades, (2) se ajustan a las regulaciones ambientales, y (3) generan activos medioambientales.
Si bien el fallo de Punta Puertecillo deja varias interrogantes, también traza el camino que debieran tomar los desarrolladores de parcelaciones. La eco-habitabilidad como concepto de desarrollo de proyectos rurales aparece como la luz al final del túnel.
Por Cristián Ugarte, gerente general Armoniza, y Tomás Rosemary, abogado Guerrero Olivos
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