Por qué los precios de las viviendas están aumentando durante la pandemia

"La demanda acaba de recibir una patada las tripas, pero al mismo tiempo exacto, también lo hizo la oferta", dijo Skylar Olsen, economista principal de Zillow. FOTO: FREDERIC J. BROWN / AGENCE FRANCE-PRESSE / GETTY IMAGES

Si bien la demanda de los compradores se ha suavizado y las ventas cayeron un 8,5% en marzo, la oferta de viviendas en el mercado se contrae aún más rápido.




La economía se está reduciendo, las empresas están cerrando y los trabajos están desapareciendo debido a la pandemia del coronavirus. Pero en el mercado inmobiliario, los precios siguen subiendo.

Los precios de las viviendas cayeron durante la última recesión luego de que un colapso de la vivienda causó que millones de familias perdieran sus hogares. Algunos economistas advierten que los valores de las viviendas podrían comenzar a erosionarse nuevamente, especialmente cuando terminan las tolerancias hipotecarias.

Pero ese no ha sido el caso hasta ahora. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de la vivienda aumentó un 8% año a año a US$280.600 en marzo. Si bien la demanda de los compradores se ha suavizado y las ventas cayeron un 8,5% ese mes respecto al mes anterior, el suministro de viviendas en el mercado se está contrayendo aún más rápido, según muestran datos preliminares recientes.

"La demanda acaba de recibir una patada en el intestino, pero al mismo tiempo exacto, también lo hizo la oferta", dijo Skylar Olsen, economista principal senior de Zillow Group Inc.

Las viviendas suelen estar bajo contrato uno o dos meses antes del cierre del mismo, por lo que los datos del NAR de marzo reflejan en gran medida las decisiones de compra tomadas en febrero o enero.

Incluso a fines del mes pasado, muchos vendedores se mostraron reacios a reducir los precios. Según Realtor.com, solo alrededor del 4% de los vendedores redujeron sus precios en la semana que terminó el 25 de abril, por debajo del 5,7% durante la misma semana del año pasado. (News Corp, matriz de The Wall Street Journal, opera Realtor.com).

Algunos vendedores dicen que están aguantando porque creen que sus hogares no se están moviendo porque los compradores no las han visto en persona o son reacios a hacer ofertas en este momento, no porque el precio de venta sea demasiado alto. Están esperando a que los pedidos de quédate en casa se alivien antes de decidir si bajarán el precio.

“La gente realmente no se va de sus hogares” para ir a cazar casas, expresó Sarah McMurdy, quien enlistó su casa de Bethesda, Maryland, a fines de marzo y luego optó por sacarla temporalmente del mercado en abril debido a la pandemia. “No estamos buscando vender la casa a fuego lento. No tenemos prisa. Preferiríamos esperar esto".

La corredora de bienes raíces Redfin Corp. dijo que su medida de demanda de compra de vivienda, que rastrea las consultas de los compradores, disminuyó un 15% en la semana que finalizó el 26 de abril en comparación con antes de la pandemia. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, las solicitudes de hipotecas para la compra de viviendas en la misma época disminuyeron un 20% respecto al año anterior.

Mientras tanto, las listas totales de casas en venta han alcanzado un mínimo de cinco años, mientras que el precio medio de la lista subió un 1% desde el año pasado a US$308.000, afirmó Redfin.

El mercado de la vivienda ha tenido una oferta insuficiente durante años. Durante la pandemia puede empeorar. Había 1,5 millones de unidades a la venta a fines de marzo, precisó NAR, un 10,2% menos que el año anterior. Los propietarios de viviendas están esperando listar sus casas, dicen los agentes de bienes raíces, porque han decidido no mudarse o están preocupados por permitir que los compradores entren a sus casas durante una pandemia.

Aún así, algunos compradores esperan gangas. Haas El Farra y su esposa estaban bajo contrato para comprar una casa en el sur de California a principios de marzo. A medida que la epidemia de coronavirus empeoró, les preocupaba que estuvieran comprando en la cima del mercado y le pidieron al vendedor que bajara el precio. Cuando el vendedor se negó, rechazaron su oferta y decidieron seguir buscando un mejor trato.

“Esperamos que algo mejor a lo que estábamos viendo tenga un precio asequible”, dijo el Sr. El Farra, un gerente de cartera.

Los precios en el Medio Oeste mostraron el mayor crecimiento anual con un 9,7% en marzo. En el área de Cincinnati, las casas se venden por un precio más alto que el listado, dijo Donna Deaton, vicepresidenta de Re / Max Victory en Liberty Township, Ohio. Las grandes compañías en el área todavía están contratando, manifestó.

“En su mayor parte, todavía estamos [compitiendo contra] múltiples ofertas casi en cada cosa”, expresó.

Si bien muchos economistas esperan que las ventas de viviendas caigan este año, muchos pronósticos indican que los precios subirán ligeramente o se mantendrán estables. El gigante de financiamiento hipotecario Fannie Mae dijo en abril que espera que el precio promedio de la vivienda existente alcance los US$275.000 este año desde los US$272.000 del año pasado. Capital Economics pronostica que los precios promedio de las viviendas este año caerán un 3% en comparación con el año pasado. Zillow afirmó el lunes que es probable que los precios de las viviendas caigan entre un 2% y un 3% respecto de los niveles anteriores para fines de año y se recuperen en 2021.

En un pronóstico publicado el martes, el proveedor de datos de vivienda CoreLogic afirmó que los precios de las viviendas en todo el país aumentarían un 0,5% entre marzo de 2020 y marzo de 2021. CoreLogic pronosticó una disminución anual de los precios en algunas ciudades, como Houston, Miami y Las Vegas.

Una gran incertidumbre es si las políticas de tolerancia hipotecaria evitarán una ola de ventas en dificultades. Según la compañía de datos hipotecarios Black Knight Inc., más del 7% de las hipotecas estaban en indulgencia en la semana que terminó el 30 de abril, y algunos propietarios pueden obtener la indulgencia por hasta un año. Pero los propietarios podrían tener dificultades para realizar los pagos una vez que finalice el período de indulgencia.

“En los próximos 12 meses es difícil anticipar la caída de los precios debido a la tolerancia hipotecaria”, señaló Lawrence Yun, economista jefe de NAR. “Tendría que ver la pérdida continua de empleos durante un período prolongado que conduzca a ejecuciones hipotecarias, e incluso entonces es posible que no tengamos un exceso de oferta”.

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