Gran Valparaíso y Punta Arenas, primeras ciudades en superar su límite urbano

Son las dos únicas capitales regionales en que se vive este fenómeno, según inédito estudio del Minvu y el INE. Urbanista indica que al crecer más allá de esta frontera se inicia la competencia con el suelo destinado a otros usos.


El Gran Santiago es tan enorme que en él caben las restantes 15 capitales regionales del país, señala el estudio “Metodología para medir el crecimiento urbano de las ciudades en Chile”, desarrollado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y el Instituto Nacional de Estadísticas, entre otros organismos. La investigación analizó la situación de 16 capitales regionales y sus zonas de influencia, y realizó una comparación entre la superficie real del área urbana consolidada (AUC) y el límite urbano normativo, establecidos en planes reguladores comunales e intercomunales. El Gran Santiago aún no llega a su límite y lleva un 87% de crecimiento. Sin embargo, el estudio advierte que en el Gran Valparaíso y Punta Arenas, las AUC ya superaron los límites urbanos en un 0,6% (104,9 hás) y 8% (232,7 hás), respectivamente.

“Se ha podido concluir que las ciudades del Gran Valparaíso y Punta Arenas son las únicas capitales regionales que sobrepasan la superficie estipulada en los instrumentos normativos. Es importante señalar que esta herramienta (metodológica), más que únicamente cuantificar la superficie, posibilita visibilizar y cuantificar los sectores en donde está ocurriendo esto”, dice Pía Palacios, del área de investigación del Centro Inteligencia Territorial (CIT) de la U. Adolfo Ibáñez, institución que participó en el trabajo.

Si bien han existido muchos intentos para determinar el área urbana consolidada de una ciudad, esta es la primera vez que se realiza de manera institucional y con una metodología de consenso para estimar a futuro el crecimiento de las ciudades. Crecer más allá del límite urbano significa que el suelo que está disponible para otros usos, como la agricultura, forestal, recursos naturales y servicios ecosistémicos, se están transformando debido a la presión que ejerce el crecimiento urbano, y que los instrumentos de planificación territorial no son eficientes para resguardar este proceso de desarrollo, según plantea Palacios.

Fuera de los límites urbanos se han detectado villas, centros penitenciarios o zonas de uso industrial, entre otros casos más, no necesariamente construcciones irregulares. “El principal problema radica en que generalmente los planes reguladores se encuentran altamente desactualizados respecto del crecimiento urbano. Es decir, muchas veces llegan a regular lo que ya existe, pero poco tiene planificación futura del crecimiento”, dicen desde el CIT.

¿Hay que frenar el crecimiento? ¿Tomar medidas para densificar? ¿Ampliar el límite urbano? Desde el Minvu dicen que “antes de definir si conviene aumentar el límite se debe analizar los riesgos, factibilidades sanitarias, vialidad y/o la densidad poblacional”.

Luis Eduardo Bresciani, máster en Diseño Urbano de Harvard, explica que “ampliar el límite urbano no siempre es la respuesta, en la mayoría de los casos es más relevante ajustar las normas de densificación dentro de los actuales límites urbanos”.

John Treimun, analista del CIT, explica que “densificar las ciudades tiene el potencial de acercar a una mayor cantidad de población a los equipamientos y servicios que pueden proveer estos lugares, y a hacer un uso más sustentable del suelo urbano”.

Iván Poduje, urbanista y socio de Atisba, agrega que el verdadero límite de las ciudades es el territorio operacional de las empresas sanitarias. Sobre el Gran Valparaíso dice que este posee zonas disponibles para construir, y que en el caso de ampliar los límites urbanos, aquí o en otras ciudades, se debe hacer hacia sectores con buena infraestructura. “De lo contrario la ciudad crece por cambios de uso de suelo como Coquimbo (…) y eso es fatal”, advierte.

Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, dice que aún hay espacio para crecer en el Gran Valparaíso, pero que en el caso de la comuna de Valparaíso hay restricciones para construir que obligan a la gente a ir a vivir a los cerros, sin aprovechar el plano. “Dentro del área urbana no se está aprovechando el espacio en forma racional”, asegura.

Arturo Orellana, investigador del Instituto de Estudios Urbanos UC, dice que Valparaíso tiene un deterioro en su plano y es la única capital regional que tiene el más bajo índice de calidad de vida. “El proceso de densificación se ha dado donde no debería darse, que es en las zonas altas”.

Este medio consultó a la Municipalidad de Valparaíso (que hoy está en pleno rediseño de su plan regulador) por las razones que explican las construcciones fuera del límite urbano, pero sus autoridades no quisieron referirse al tema (ver mapa). En cambio, la comuna de Punta Arenas detalló que, por ejemplo, la Ley General de Urbanismo y Construcciones permite la construcción de edificaciones establecidas fuera de dichos límites, previo informe favorable de la Seremi de Agricultura y la Seremi de Vivienda. “Es legal siempre y cuando cumpla con estas condiciones y obtenga los permisos de edificación correspondientes”, aclara Alex Saldivia, director de Obras Municipales de la comuna.

Departamentos duplicaron ventas de casas en 2017

Según la consultora inmobiliaria Tinsa, el año pasado en Chile se vendieron 50.547 departamentos nuevos versus 23.819 casas. Los edificios ya duplican a las casas y comienzan a dominar el paisaje de las ciudades y aparecen en lugares donde antes no era habitual verlos. Natalia Barra, analista inmobiliaria de la consultora Tinsa, explica que en Valparaíso hay menos paños de terrenos disponibles y el límite urbano se ha ido corriendo a Quilpué y Villa Alemana, donde los terrenos son más baratos. Sin embargo, este fenómeno en el Gran Valparaíso no se da solo con la construcción de casas sino que también con departamentos en comunas como Quilpué, donde no eran habituales. Lo mismo ocurre en otras zonas del país donde van quedando con pocos terrenos, como la ciudad de Valdivia.Al igual que en Quilpué, en Buin, ocurre lo mismo. “Nos llamó la atención que se construyan departamentos en esa comuna, hoy tenemos en catastro que hay cuatro proyectos de ese tipo”, dice Barra.En Punta Arenas hasta ahora la dinámica es distinta, las casas siguen siendo las favoritas y solo existe un proyecto nuevo en venta de departamentos. Barra explica que esto se explica por las condiciones climáticas. “Se hace más difícil la construcción con tantos meses de lluvia, nieve, vientos, etcétera. En cambio, los proyectos de casas se pueden subdividir en etapas más pequeñas. Además de que los materiales utilizados, como el metalcom, hacen su construcción mucho más rápida”, señala.

Población urbana crece 40% en La Serena y Puerto Montt

Si bien el Gran Valparaíso y Punta Arenas aparecen como las ciudades que ya superan sus límites urbanos (ver nota principal), no son las que más han crecido en términos de población urbana. Entre los censos de 2002 y 2017, el número de personas se incrementó un 16% y 8,6%, respectivamente, según la consultora Chileporcientos. Los crecimientos más altos se detectaron en La Serena-Coquimbo y en Puerto Montt, con alzas de 39,7% y 43,7%, las mayores entre las principales ciudades regionales.“En el caso de La Serena y Coquimbo, el aumento de la población se debe a un explosivo crecimiento de la oferta inmobiliaria, que atrae población de comunas más pequeñas en busca de servicios como educación, mejor salud y comercio (…) A esto hay que sumar el impacto migrante y la oferta laboral -al igual que Antofagasta- en el sector minería, pero a diferencia de esta, La Serena-Coquimbo también tiene una oferta laboral más diversificada en sectores primarios”, dice Oscar Urtubia, analista de datos territoriales de Chileporcientos.El analista señala que en Puerto Montt, donde la expansión urbana hacia el norte de la ciudad está cerca de unirse con Puerto Varas, se da un fenómeno parecido al del norte. “La ampliación del área urbana por parte del plan regulador ha sido uno de los factores de la expansión inmobiliaria. Junto con el aumento de servicios, ha hecho de Puerto Montt no solo un foco atrayente de población de comunas aledañas sino también del centro del país a través de una diversificación de los sectores productivos como la actividad acuícola, la actividad ganadera y el turismo”, explica Urtubia.

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