Las variables que definen la tasa de interés de un crédito hipotecario

¿Tasa fija, variable o mixta? ¿Cuál es la tasa más conveniente? ¿Y me conviene repactar si es que las condiciones mejoran con el tiempo? La inversión inmobiliaria es un compromiso a largo plazo y por lo mismo, lo mejor es tomar la decisión más informada.




En la medida que la economía se va recuperando por los efectos de la pandemia del Covid-19, también comienzan a surgir oportunidades para poder realizar inversiones a largo plazo. Y una de las más cotizadas es sin dudas la compra de una vivienda.

Elegir el momento para tomar un crédito hipotecario depende de muchos factores como las finanzas personales, la ubicación del proyecto, el tiempo dispuesto a financiarlo y por supuesto, de la tasa de interés, ya que es uno de los principales factores que determinará cuánto es lo que finalmente nos costará cumplir el sueño de la casa propia.

Lo cierto es que reconocer una tasa alta o baja es solo una parte de un puzzle que es mucho más grande, pero no necesariamente más complicado, y cuyas partes es necesario conocer de antemano para tomar una decisión informada.

¿Qué es una buena tasa?

Por supuesto que uno podría pensar de inmediato que una buena tasa es una tasa baja, y sí, eso es parte de la respuesta, pero también es necesario conocer cuáles son los rangos en los que generalmente se mueven estos indicadores.

Max Schnitzer, Gerente General de Alpha Inmobiliaria, explica que por lo general, el rango para determinar una tasa de interés conveniente para el tipo de inversión está entre el 2,5% y el 3,5%.

Actualmente las tasas están precisamente en ese rango. El Banco Central reportó que durante la primera semana de septiembre, el índice llegó a un 2,55%, su menor nivel desde la primera semana de marzo, y con una baja en el promedio durante los últimos cuatro meses. Pero eso no significa que es lo que van a cobrar todos los bancos.

La tasa final va a depender de si el crédito hipotecario es con una tasa fija, tasa variable o tasa mixta. Y eso es lo que veremos a continuación.

Fija, variable o mixta: ¿Qué tasa me conviene?

La tasa de un crédito hipotecario puede convenirse bajo tres términos que responden principalmente a los diferentes tipos de riesgos que estoy dispuesto a asumir en el momento de tomar un crédito hipotecario.

La tasa fija es la opción menos arriesgada y más conservadora, ya que toma un valor inicial y lo mantiene a lo largo de todos los pagos. Por lo mismo, se trata de créditos que consideran una tasa mucho más alta que la de referencia, pero entregan la seguridad de que cada dividendo será el mismo durante todo el proceso, salvo la variación de la UF.

La tasa variable, por el contrario, posee un valor que puede variar semestral o anualmente dependiendo de los movimientos del mercado, la situación del país y demás factores externos. Son tasas que están compuestas por una Tasa Anual Bancaria (o TAB) y un Spread, que es un valor fijo que el banco financista suma a este cálculo. Por lo general son más bajas que las fijas en un comienzo, pero por supuesto que pueden ir subiendo o bajando dependiendo del mercado por lo que hay un elemento de riesgo, sobre todo considerando que es una deuda a largo plazo.

Finalmente está la mixta, que ofrece una mezcla de ambas: primero se pacta un periodo que por lo general es de 5 años con una tasa fija y luego, se aplica una variable con otras condiciones. Suele ser la opción intermedia, pensada en personas que durante esos cinco años de inicio quieren estabilizarse económicamente y ahorrar y, pasado el tiempo, incluso puedan renegociar las condiciones.

Así que en resumen: la tasa fija es la más recomendada para quienes no quieran asumir riesgos, la variable por el contrario, para quienes tengan la solidez económica para poder soportar alzas inesperadas en el mercado y la mixta ofreciendo un espacio intermedio entre ambas posiciones.

¿Cómo afectan las repactaciones a mi tasa?

El hecho de que estén bajando las tasas de interés podría, eventualmente, llevar a muchos a pensar en la posibilidad de repactar o refinanciar su inversión, pero lo cierto es que el proceso es algo más complejo que eso. De partida, hay condiciones diferentes entre quienes repactan -llegar a un acuerdo cuando aun se tiene una mora- y la refinanciación, que se obtiene cuando no hay mora y básicamente es un nuevo crédito que reemplaza al anterior.

Para Francisco Ackermann, Gerente Comercial y Co Founder de Capitalizarme.com, el conseguir una mejor tasa no debiese ser la única razón por la cual es necesario llegar a un nuevo acuerdo con el banco, ya que depende de la realidad del consumidor y el objetivo a largo plazo de este nuevo trato.

Incluso, hay oportunidades en donde es bueno subir la tasa, pero reducir el valor de las cuotas. “Hay un gran factor individual sobre cómo se lleva la carga del crédito, por ejemplo si uno siente que tiene una cuota muy alta que le hace difícil llegar a fin de mes, puede incluso optar a pagar mayor interés, pero a mayor plazo para bajar el monto de la cuota”, explica.

También hay que tomar en cuenta el estado de la economía porque a veces, cuando las tasas están bajas pero el mercado es volátil e incierto, los bancos tienden a subir su Spread, es decir, su tasa fija en el caso de los créditos variables o mixtos, por lo que el ahorro no logra percibirse necesariamente.

Además de la tasa ¿En qué me debo fijar?

Finalmente, la tasa si bien es un indicador constante que define cuánto terminaré pagando por el financiamiento de la vivienda, no es el único indicador al que hay que tomar en cuenta. El riesgo de los mercado y de los usuarios, hacen que a veces los bancos sean más cautelosos a la hora de otorgar hipotecarios. Max Schnitzer señala que una de las formas de protegerse es aumentar el valor del pie inicial, que suele ser de un 20% al 25 o 30%.

Por su parte, Francisco Ackerman nos recuerda que hay que tomar en cuenta los seguros asociados, que pueden cambiar bastante entre las diversas instituciones. También es común que los bancos otorguen mejores condiciones al contratar otros productos como una cuenta corriente, lo que si bien no es obligatorio, suele mejorar las condiciones del crédito pero también podría significar un costo mensual extra.

Finalmente también hay otros costos asociados que también se van agregando, como la Tasación de la vivienda, la Confección de la Escritura, trámites en notaría y el Impuesto de Timbres y Estampillas, que es un 0,8% del total de crédito.

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