Casi sin variaciones se ha mantenido el precio promedio por metro cuadrado de las viviendas en los últimos ocho años en el Gran Santiago, de acuerdo a cifras preparadas por la consultora Collect-GFK.

Si en el año 2001 el valor promedio anual de las viviendas (casas y departamentos) era de 34,8 UF por metro cuadrado, en los primeros tres trimestres de 2009 el promedio llegó a 34,4 UF, lo que arroja un leve descenso de 1,15%.

En el mercado de las casas, el peak se dio en el primer trimestre de 2008, cuando el valor llegó a las 31,4 UF por metro cuadrado. En 2001, el promedio anual era de 30,5 UF y al tercer trimestre de este año el valor alcanzó a 30,3 UF por metro cuadrado. Es decir, en todo el período el precio bajó 0,6%. En paralelo, en departamentos el máximo valor se anotó en el segundo trimestre de 2001 con 36,4 UF por metro cuadrado. El precio promedio de 2009 corresponde a  35,5 UF por metro cuadrado, lo que constituye una caída de 1,93% en los ocho años.

Por comunas
No obstante, cuando se analizan los precios por metro cuadrado  por comuna se observa una situación dispar según la localización de la vivienda. Incluso dentro de una misma comuna hay realidades diferentes, lo que este análisis no recoge por no existir datos al respecto. Así por ejemplo, en el tercer trimestre de 2009 la comuna que cuenta con los precios de casas más altos es Lo Barnechea, que alcanza a las 53,6 UF por metro cuadrado. Sin embargo, la variación del valor en los últimos ocho años -promedio 2009 versus promedio 2001- ha sido sólo de 0,3% (1,6% en departamentos).

"En las comunas más consolidadas los precios tienden a mantenerse o incluso bajar, porque las grandes inversiones de infraestructura en general ya están hecha", dice un director de una firma inmobiliaria y constructora. De esta forma, en Las Condes el precio promedio anual de casas en 2009 es de 51,3 UF por metro cuadrado, con lo cual bajó 4% desde 2001, mientras en Vitacura el alza en departamentos ha sido sólo de 5,3% (en el caso de las casas hay años sin datos por falta  de un universo representativo de transacciones).

El caso opuesto lo conforman las comunas más periféricas, como Renca, San Bernardo, Quilicura y Puente Alto. En todas ellas se han abierto polos de desarrollo inmobiliario que han hecho saltar los precios. "Además, estas zonas parten de precios bastante bajos, por lo que hay más espacio para subir", explica el mismo director.

Así, por ejemplo, en el mismo período Renca aumentó el valor de sus casas en 66%, pasando de 14,5 UF por metro cuadrado promedio de 2001, a 24,1 UF promedio de 2009. Le siguen en variación de casas las comunas de San Bernardo (37,9%), Quilicura (30,9%), Puente Alto  (28,4%) y La Florida (23,4%).

En departamentos, Puente Alto muestra el salto más significativo: 147,2%. Si en 2001 un departamento en esta comuna costaba 9,5 UF por metro cuadrado, al 2009 ese valor subió a 23,5 UF. Le sigue Quinta Normal , con  un aumento de 63,5% y pasando de 18,2 UF a 29,8 UF en el mismo período; y Recoleta, que sube 58,5%, hasta llegar a 35,7 UF el metro cuadrado promedio en 2009.

Sobrestock
Una de las principales razones de por qué el Gran Santiago en promedio mantiene el valor en estos años es el sobrestock de viviendas. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, señala que esto ha empujado al sector a ser altamente competitivo, "lo que  termina por dificultar un alza importante de los precios de las viviendas", dice. Hoy existe una oferta de 34 mil unidades en el Gran Santiago, muchas de ellas bajo la categoría de entrega inmediata, lo que inhibe el incrementode precios. Pero no es la única razón. Domínguez explica que en los últimos años los factores que inciden en los precios han tendido ha mantener un equilibrio. Uno de ellos es el valor del suelo, que en general no se ha elevado mucho. "Además, cuando los costos de los materiales han subido, los costos financieros han bajado y viceversa", sostiene.

Proyecciones
¿Cuánto durará esta tendencia de mantener los precios de las viviendas? Según Vicente Domínguez, no se vislumbran alzas importantes a corto plazo. Sin embargo, Manuel Bengolea, socio de WAC Research, cree que en 2010 los precios deberían comenzar a subir paulatinamente."Una vez que comience a mejorar el desempleo y el ingreso suba, debería haber un alza, porque las tasas se van a mantener bajas por un tiempo", sostiene. Agrega que el ingreso es uno de los factores más importante, porque es el que finalmente hace que las personas se decidan a comprar. "Las tasas de interés apuran o retrasan una decisión que ya está tomada", afirma.