Columna de Gabriel Palma: Subdivisión rural: ¿judicialización?

El Ministerio de Agricultura instruyó al SAG (Oficio Ordinario N°637) para que suspenda la tramitación de las solicitudes de subdivisión de predios rústicos cuando “advierta situaciones que pudieren dar cuenta que el proyecto de subdivisión en cuestión implique un eventual cambio de destino de los lotes o una vulneración de la prohibición contenida en la Ley General de Urbanismo de abrir calles o levantar construcciones fuera de los límites urbanos”.

En esta tramitación, el SAG está facultado para requerir —según lo estime del caso— informes a diversas reparticiones públicas: a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo, sobre si el objetivo de la subdivisión corresponda a fines ajenos a la agricultura y no se generen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación regional y/o municipal; a CONAF respecto de la viabilidad de caminos en aquellas zonas que exista bosque nativo, vegetación esclerófila o se tratare de un terreno calificado de aptitud forestal; a la Subdirección de Agua Potable Rural del MOP sobre el impacto del eventual loteo en el abastecimiento de agua potable, en la medida de que existan indicios de destinación para fines habitacionales, y “todo otro informe que resultare pertinente de otros servicios públicos”.

Tras el oficio, el SAG emitió las Circulares N°471 y N°475 y ordenó a las direcciones regionales y otras autoridades dependientes “la suspensión de toda tramitación de solicitudes de certificación de proyectos de subdivisión de predios rústicos en las que se advierta de situaciones que pudieran dar cuenta que el proyecto importa un eventual cambio de destino de los lotes, vulneración a la prohibición de abrir calles o levantar construcciones fuera de los límites urbanos, o una inviabilidad en su ejecución conforme la normativa que se deba respetar, requiriendo los informes pertinentes al efecto”, entregando directrices al respecto.

Adicionalmente, la Superintendencia del Medio Ambiente puede requerir que un proyecto de loteo ingrese al Sistema de Evaluación Ambiental si estima que constituye un nuevo núcleo urbano que deba contar con una Resolución de Calificación Ambiental.

En este contexto, se debe recalcar que la norma que rige la materia es el DL 3516 que, en la división de predios rústicos, define éstos explícitamente como “aquellos inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal fuera de los límites urbanos”, y dice que podrán ser subdivididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie mínima de 5.000 mts², quedando sujetos a la prohibición de cambiar su destino.

Dado que el DL 3516 —norma de rango legal— se refiere a los predios rústicos como aquellos con aptitud agrícola, y no necesariamente a aquellos cuyo uso sea “efectivamente” agrícola, —permitiendo libremente la subdivisión—, pareciera que a través del Ministerio de Agricultura como del SAG y de la SMA se pretende imponer requisitos no contemplados en la legislación aplicable, y tendientes a limitar la subdivisión de este tipo de predios.

Es clave regular el desarrollo de núcleos urbanos en zonas rurales, pero la falta de consistencia y armonización de los instrumentos que pretenden normar este tipo de subdivisiones produce incertidumbre administrativa acerca de las mismas, cuya procedencia podría quedar al criterio de la autoridad de turno. Ante la judicialización que se prevé, será relevante para la toma de decisiones de los sectores inmobiliario y agrícola ver qué resolverán los tribunales al respecto.

* El autor es abogado.