Inmigración y mercado inmobiliario

La inmigración es un fenómeno reciente en Chile. No fue sino hasta después de 2015 que ésta empinó el porcentaje de participación de la población inmigrante que observamos hoy, entre 4% y 6%, según los datos de la Casen o el Censo. Es más, cerca del doble de la población inmigrante de nuestro país declara haber llegado tras la fecha mencionada. Antes de eso, por décadas, esta cifra estuvo en torno al 1,5%.

El crecimiento económico, el desarrollo y la estabilidad política de nuestro país son sin duda los factores que explican este notorio aumento. No obstante, la inmigración nos tomó completamente por sorpresa, tanto así que aún no damos con el sistema legal y regulatorio adecuado para lidiar con ella y aún nos preguntamos cuál es el impacto social y económico que trae consigo, e incluso, algunos se cuestionan si esta abrupta llegada de familias extranjeras es o no beneficiosa para nuestra sociedad, a pesar de que la literatura indica que en general la inmigración tiene efectos positivos en crecimiento, productividad e innovación.

Las dudas que más presente han estado en la discusión tienen que ver con las consecuencias que la inmigración tiene en el mercado laboral y el sistema de protección social, sin embargo, poco se ha dicho del impacto que ésta tiene en el mercado inmobiliario.

La pregunta no es baladí. Existe bastante evidencia que señala que la inmigración impacta de manera significativa en el mercado inmobiliario, y que este impacto tiene mayores consecuencias en la economía que las que provocan los efectos que la inmigración tiene en el mercado laboral.

Por ejemplo, González y Ortega (2013) hallan que en España la inmigración es responsable de cerca de 2% de crecimiento en el precio de las viviendas y de 1,4% del aumento en la construcción de nuevas unidades en los 10 años previos a su investigación. Saiz (2007) encuentra que, en Estados Unidos, un flujo de 1% de inmigrantes, respecto a la población total de una ciudad, incrementa los arriendos y el precio de las casas en 1%. 

La razón resulta evidente: el aumento de la demanda asociado a la llegada de nueva población, sumada a la relativa lentitud que tiene la oferta inmobiliaria en incrementarse en el corto plazo, hace que los precios suban, y debido a este aumento en los precios, en el largo plazo también aumenta la oferta.

Sin embargo, este no es el fin de la historia. Así como la inmigración puede hacer subir arriendos y precios, también es posible que los reduzca. Este es el hallazgo de Sá (2015) y Green (2018) para el Reino Unido. La explicación, en este caso, subyace en la resistencia que puede mostrar la población local a compartir sus vecindarios con familias de otras nacionalidades, lo que los motiva a mudarse cuando la población inmigrante en el barrio traspasa un cierto umbral. De esta forma estos barrios se hacen poco atractivos, produciéndose una caída en precios y arriendos. Según estudios para Estados Unidos, la contracción en los precios puede llegar a un 1,6% por cada 1% adicional de participación de los inmigrantes respecto de la población total en un barrio determinado. Además, este tipo de efecto suele concentrarse en la parte baja de la distribución de precios.

Como sea la dirección que tome la reacción del mercado inmobiliario, es indudable que la inmigración tiene efectos en el precio, el arriendo y la construcción de nuevas viviendas. Además, este efecto se puede transmitir al resto de la economía con mayor fuerza aún que lo que podría hacerlo el del mercado laboral. Por lo tanto, si deseamos entender y cuantificar cómo la inmigración afecta nuestra economía, es necesario poner atención a la manera en que el mercado inmobiliario responde a ésta; sobre todo porque estamos en presencia de un fenómeno que llegó para quedarse, que es positivo para nuestro país y, por lo tanto, debemos aprender a ajustarnos a esta nueva realidad.