Alzas de la UF y en tasas de interés impactan negativamente en industria inmobiliaria

Tras el alza acumulada de 7,2% en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) en 2021, la Unidad de Fomento (UF) se elevó $154 entre diciembre y enero, llegando a estar por sobre los $31.000, y las tasas de interés subieron hasta un 4%, afectando directamente a la industria inmobiliaria y a los métodos para optar a la casa propia.


El incremento del costo vida ha sido una constante preocupación en los últimos meses en el país, siendo la industria inmobiliaria una de las que más se ha visto afectada por esta situación. El sueño de la casa propia cada vez parece más lejano para los chilenos, debido al aumento en las tasas de interés y la reducción de los plazos para pagar los créditos hipotecarios.

El fenómeno inflacionario ha mostrado un aumento considerable y la variación de 0,8% que el IPC tuvo en diciembre de 2021 fue el cambio más grande que se ha dado de este valor en un mes, desde el año 1991. Además, su alza acumulada de 7,2% el año pasado es la más grande que se ha visto en 14 años.

En este contexto, el Banco Central optó por subir la tasa de interés hasta un 4%. “Mientras la tendencia alcista en el nivel de precios de la economía continúe, el Banco Central irá buscando anclar las expectativas respecto al costo intertemporal del uso de recursos financieros, teniendo que subir la tasa de interés. Entonces, es muy probable que sigamos viendo aumentos en la tasa de política monetaria fijada por el banco”, explica el economista y académico de la Universidad de Santiago, Emiliano Fucks.

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El Banco Central, optó por subir la tasa de interés hasta un 4%.

Según el Informe de Política Monetaria de diciembre de 2021, elaborado por el Banco Central, se prevé que las tasas de interés llegarán a 5% o 6,5% a mediados de este año y que la inflación bajará hasta un 3% recién el año 2023. Frente a esto, el economista manifiesta que “estamos en un escenario de una economía sobrecalentada por demanda, que al parecer se mantendrá, por factores externos principalmente, como las crisis en las cadenas de suministro logísticas, la ‘crisis de los conteiner’, etc”.

La inflación y el aumento del IPC también han generado un alza en la UF, la cual tiene gran repercusión en los valores de los arriendos y ventas de inmuebles. Actualmente, este indicador se encuentra sobre los $31.000, situación que ya se preveía a finales del año pasado.

“Frente a un escenario inflacionario, donde todos los precios de la economía están subiendo, el aumento de la UF será algo natural durante este año. Esto último tiene como objetivo frenar la alta demanda que está provocando este aumento de precios sostenido en la economía a nivel global”, precisa Fucks.

Con respecto a el impacto que esto está teniendo en el sector inmobiliario, el economista es claro en establecer que “dado que el total de las ventas de inmuebles son en UF, un aumento de esta última disminuirá la cantidad demandada, como predice la ley de demanda”.

El impacto en la industria

Ante este escenario, la industria inmobiliaria ha sido una de las más golpeadas, debido a su gran dependencia con respecto a estos factores económicos. Felipe García, director general de Tinsa Chile, consultora inmobiliaria dedicada a la valoración y tasación de propiedades, explica que el fenómeno inflacionario ha afectado en gran parte a la industria, debido al alza en las tasas de interés, pero que eso no es lo único que ha perjudicado las ventas inmobiliarias. “Durante gran parte del 2021 se ha visto impactado por la reducción de los plazos en que se están otorgando el financiamiento bancario, restringiendo el acceso a financiamiento. Esto explica la disminución de 24,6% en las ventas durante el último trimestre de 2021 en la Región Metropolitana”, determina el experto.

Según Pedro Plaza, vicepresidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la situación inflacionaria ha generado un considerable aumento en las tasas de crédito a corto y largo plazo, lo que provoca menor acceso a quienes quieran comprar una vivienda.

Así como las tasas de crédito han ido aumentando, el plazo de pago de los créditos hipotecarios ha ido disminuyendo, reduciéndose desde 30 años, hasta alrededor de 18. En esta línea, Enrique Loeser, gerente comercial de la Inmobiliaria Altas Cumbres, señala que “se ha hablado mucho del impacto de las tasas de interés, que sin duda se estabilizarán en la medida que se pueda controlar la inflación. A nuestro juicio, las tasas no son un factor complejo para el mercado, como sí lo son los años plazo a los cuales se están otorgando los créditos hipotecarios”.

La inflación ha generado importantes consecuencias negativas para el sector inmobiliario, por ejemplo, elevando los costos de las viviendas, lo que, según la CChC, responde al alza en los costos de producción de éstas. El vicepresidente de la asociación gremial explica: “Nuestros análisis indican un aumento sostenido en los costos. El precio a los productores de materiales e insumos para edificación en altura tuvo un alza de 33,4% anual en noviembre, 15 veces más que el promedio observado entre 2018 y 2020″.

A este valor, se le agregan además los costos de mano de obra, que se han encarecido debido a la menor disponibilidad de ésta, lo que también supone una problemática dentro de la industria. Ana María del Río, gerenta comercial de Siena Inmobiliaria expresa: “Esperamos que la disponibilidad de mano de obra vaya mejorando a lo largo del año, lo que podría contener, en parte, el impacto en costos”. Todo esto generaría que las inmobiliarias se encuentren permanentemente actualizando sus evaluaciones de proyectos, según Loeser.

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“Esperamos que la disponibilidad de mano de obra vaya mejorando a lo largo del año", manifiesta Ana María del Río, gerenta comercial de Siena Inmobiliaria

Desde Tinsa Chile explican que además de los valores, “la poca oferta o stock de viviendas es consecuencia de la incertidumbre económica, el aumento de los costos de construcción, y las menores ventas registradas durante el último trimestre, todos estos fueron factores incidentes para que muchas inmobiliarias postergaran el ingreso de nuevos proyectos, esperando un mejor contexto. Por ejemplo, en 2020, en la Región Metropolitana se ingresaron 331 proyectos y en 2021 bajaron a 270. Entonces, de mantenerse el actual escenario, el 2022 prevemos que se podrían ingresar unos 200 proyectos aproximadamente”, proyecta el director general de la consultora.

Esta baja oferta de propiedades se ha traducido en una considerable disminución del volumen de ventas de estas mismas, lo cual se proyecta que continuará en la misma línea, hasta que se estabilice el fenómeno inflacionario. “Pensamos que el primer semestre va a ser bastante lento en generación de nuevos proyectos, por el aumento de los costos y las tasas de interés. Ya en el segundo semestre se podrá ver algo más de movimiento una vez que se controle la inflación y se internalice este escenario”, manifiesta Guillermo Elgueta, director de Grupo Urbes, empresa generadora de proyectos inmobiliarios.

Pero la baja oferta no ha sido lo único que ha golpeado a las propiedades, también una constante alza en sus valores las ha puesto en una posición bastante desfavorable, la cual se proyecta que continue en la misma tendencia. “Es difícil que, por las condiciones del mercado, bajen los valores de las propiedades nuevas. Esto y el menor acceso al crédito se van a traducir en una mayor demanda por arriendo, que es un fenómeno que estamos viendo a nivel mundial, sobre todo en las grandes urbes como Santiago”, manifiesta el gerente comercial de la Inmobiliaria Altas Cumbres.

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"Esto y el menor acceso al crédito se van a traducir en una mayor demanda por arriendo", proyecta Enrique Loeser, gerente comercial de la Inmobiliaria Altas Cumbres.

A pesar de esta negativa proyección, la gerenta comercial de Siena Inmobiliaria es más positiva, estableciendo que “en las condiciones actuales esperamos que los precios tiendan a estabilizarse, con un leve incremento el 2022. El financiamiento será el gran tema de este año, tanto para el inicio de proyectos, como por el acceso a créditos para las personas, que les permitan comprar sus viviendas”.

Con respecto a si hoy en día es un buen escenario para comprar una vivienda, el consultor inmobiliario Felipe García es claro en establecer que sí. “Si la persona tiene posibilidades de acceder a financiamiento, la recomendación es que compre la vivienda, ya que se proyecta que los precios continuarán en alza y así, podrá anular el factor precio frente a la alternativa de comprar más adelante con un valor más alto aún”, recomienda el consultor inmobiliario.

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